债务与产权
我转过身来对着他们，指着“债务”一词说：“我能够早点退休，就是因为我用债务来支持自己退休；报纸上介绍的这对夫妇依靠401(k)退休金计划，是依靠产权来支持他们退休。这也就是他们比我们晚退休的原因。”
为了让他们注意到这个不同点，我又故意停顿了一会儿。忽然，一个人站起来问道：“你是说，报上介绍的那位先生依靠自己的钱退休，而你依靠我们银行的钱退休吗？”
“对，正是这样，”我回答说，“我用你们银行的钱，负担越来越多的债务，而报纸上介绍的那位先生却总是设法消灭债务。”
“因此，他比你晚退休，”旁边的一个人接着说，“他比你多用了12年时间，因为他用的是自己的钱、自己的产权退休。”
18年的生命
我笑了，不断地点头称是，“如果同许多65岁退休的人相比，47岁退休多给了我18年的时间。18年的生命价值该会有多少？注意，那是你年轻时的18年啊。对于金来说，那就意味着她多了28年青春可以享受。在座的各位有多少人愿意早点退休，享受年轻、活力和自由的生活，享受不为金钱所累的自由？”
伴随着笑声和激情，大厅里几乎所有人都举起了手。人们好像刚刚获得了新生。但是，正如我预想的那样，他们的手脚都被束缚着，我的演讲并没有被他们完全接受。因为什么样的人就是什么样的人，我并没有完全说服他们。但是，至少我的演讲的开场不算太坏，而且一些人开始站在了我这边。
前排的一个年轻人举手问道：“你能否再解释一下，你是如何利用债务比那位利用产权的先生提早退休的？”
“当然可以。”我很高兴有机会进一步解释这一点。我拿起报纸，指着他们的照片说：“如果65岁是退休年限，这位先生因为股票上扬提前了6年退休。可以说他干得不错，因为他将自己的钱投进了股票市场。如果他借了你们银行的钱，并将这些钱也投进股票市场，请各位设想一下他干得是不是更好？”
大厅里一阵骚动，显然我的回答在他们中间有了反应。刚才提问的那个年轻人脸上露出困惑的神情，他说：“但是，我们不会将自己的钱借给他，让他投资股票。”
“为什么？”我问道。
“因为风险太大了。”他回答。
我点了点头，接着说：“而且，因为风险太大，这位退休的先生只能用自己的钱和资产。他的退休金计划401(k)表现良好,股票投资也很有收获。可以说，他所有的收益都是因为整个股市增势强劲。而股市之所以上扬，是因为成百上千万的人和他一样抱着同样的目的投身股市，因此他能够提早退休。但是，他用的时间比我长，这是因为他基本上只使用自己的钱和资产来购买其他投资。有趣的是，因为存在一定风险，银行不愿为他的投资贷款。你们银行家不愿借钱给人们去股市投机，对吗？”
很多人点了点头。
“你的意思他撞到了好运气，是吗？”另一个人问道。
“可以这么理解。他只是在恰当的地方，恰当的年龄，遇到了股市涨跌的一个恰当轮回。如果整个形势不是这样，他或许会祈祷幸好没有早退休。”我回答说。
“你用我们的钱投资什么项目？”又有一个人问道，显然他对我的投资项目很关切。
“房地产，”我回答说，“除此之外，你们不会借钱给我。你们是抵押银行家，而不是投资银行家，是吗？”
那个年轻人点点头，低声回答：“我们是抵押银行家，我们借钱支持的是房地产项目，而不是股票、债券、共同基金等项目。”
“但是，过去10年股票市场升值率不是远高于房地产的升值率吗？”坐在稍后位置的一位年轻女士问道：“我的401(k)比我见到过的许多房地产项目经营状况都要好。”
“或许是这样，”我回答说，“但是，你的401(k)升值仅仅是因为市场动力和资本升值。你会长期仅依靠市场动力和资本升值的情况投资吗？”
“当然不会。”那位年轻女士回答。
“我也不会那样做，”我说，“我不会仅仅为了资本升值投资。我从来不需要通过市场升值来为自己赚钱，尽管我的一些资产升值也很大，但不存在许多股票和共同基金贬值的问题。”
“如果你投资不是为了资本升值，那究竟是为了什么？”那位年轻的女士接着问道。
“我是为了现金流而投资，”我轻轻地回答，接着反问了一句：“你每月的现金流是多少？或者说，你的401(k)带来的收入减去支出后是多少？”
“没有多少，”她说，“我参与退休金计划的目的就是为了免掉资本所得税，让自己的钱都留在退休金账户上。我的401(k)本来就不是为了给自己每月带来现金流的。”
“我还想问你一句，你的房地产投资每月带来的现金流会增加自己的税务支出吗？”
“没有，”她说，“我只有共同基金一项投资。”
“那你是抵押贷款银行家吗？”我笑着问道。
“让我们说得更直接些吧，”她说，“你从我们手里借钱，购置了房地产，每月给你带来现金流。你有了现金流，所以能和太太提早退休，而我们大家完全将希望寄托在共同基金的资本升值上，所以希望自己能够晚一些退休。当我们退休的时候，我们总是希望股市不要出现震荡。那也就是说，我们帮助你提早退休，但我们却不知道帮助自己。”
“从一定意义上讲，的确如此。”我回答说，“我感谢你们以及你们整个行业帮助我获取退休金。你们帮助我拥有了数百万美元，因此能够提早退休。自然，我希望你们自己也能这样做。”
演讲结束的时间快要到了，当我走下主席台时，大厅里响起了一片掌声，气氛也一下子活跃起来，尤其是年轻听众被我的观点振奋起来了。当穿过人群握手的时候，我有机会听到他们对我演讲的评论。但是，尽管他们都是抵押贷款银行家，我依然听到了类似于过去很多普通听众的议论，比如：
1“他所讲的事情风险太大了。”
2“我永远不会借钱给他。”
3“他不知道自己在说些什么。”
4“现在你不能那样做了，市场已经发生了变化。”
5“他太走运了，不过只要等到市场崩溃，他就会跪在我们面前祈求。”
6“我无法确定，这是我从不购置房地产的原因。”
7“房地产市场严重过剩，马上就要崩溃。”
8“你知道有多少像他那样的人最终栽倒在房地产市场上？”
9“如果他的债务这么多，我就不会借给他任何钱。”
10“如果他真的退休了，为什么还给我们做讲演？”