经过了一个阶段的调查分析，那些远道而来的外地房地产商已经对天津楼市有了一些深深浅浅的认识。大有信心的，已经热火朝天地大干起来，谨慎小心的，却还在天津楼市的外围犹豫徘徊。他们眼下都在想些什么？对天津市场究竟感想如何？

    路太斜让人找不着北

    众所周知，房地产是一个非常讲究朝向的行业。然而，在天津却几乎找不到几条正南正北的道路，这一点，让一些外地的开发商非常苦恼。一位外地房产商对记者说，天津的道路实在是让人头疼，坐着车转上半天，就愣是不知道自己是在向南走还是向北走。这对于一个外地人来说，的确很不适应。他说，有一次跟着朋友去看一块地，看完了以后他的感觉很奇怪，全然找不到感觉，这对一个房产商来说是一件很恐怖的事。因此他表示，短时期内他暂时还不会有所动作，最起码也要等他在天津能够找到北以后再说了。

    不可过分本地化大盘小盘通吃

    很多外来房地产企业一进入天津就开始深入研究天津的市场，揣摩天津人的居住心理，尽可能让自己的企业尽快本地化。对此，目前正在天津考察市场的北京日兴房地产发展有限公司副总经理赵戈认为，外来企业应该充满自信，不可过分本地化。他表示，为什么有的城市十年前的一些建筑到今天都不落伍，就是因为当初它的建设者的建筑理念是超前于当时那个城市的水平的。作为一家有能力进入天津的外地房地产企业，它必定具有属于自己的优秀特质，因此在进入这个城市时，就应该考虑给这个城市带来一些什么，留下一些什么。他认为外来企业在充分了解天津市场之后，还是应该努力做出一些超前市场的经典产品。另外，对于那些雄心勃勃要到天津大干一场的外地企业，赵戈也提出了自己的一点忠告：在尚未站稳脚跟之前，最好还是大小通吃，不要眼睛只盯着那些大项目。因为作为刚刚进入一个新市场的外地企业，它首先需要的是一份本土市场的承认，而不论大小项目，只要能够运作成功，就足以说明你的企业有能力立足于这个市场，这是最重要的。

    重新认识代理行它的别名叫"增值服务"

    一提起房地产代理公司，很多人头脑中就会冒出一种概念，这是一个一手托两家，空手套白狼的行业，他们靠分取开发商的利润而生存。对此说法，已在天津成立分公司的北京锋华兴业房地产经纪公司总经理鲁应红予以坚决的否定。他认为天津业界目前急需转变这种观念。他表示，一家优秀代理行的利润应该来自市场，而决不能靠分食开发商的利润得来。他们提供给开发商的应该是一种增值服务，是通过在项目全程运作中融入代理行自己的思想而最终使开发商的利润最大化的一种服务。他说，从前一阶段的市场调研来看，天津目前的开发水平与北京相差不多，但是营销能力与北京相比却是有一定差距的，这严重影响了天津开发商的利润空间。这一点在目前市场形势下表现得还不甚明显，但是相信在一至两年内，当所有项目用地全部都由市场化方式取得时，整个市场的竞争一定会进入一种刺刀见红的状态。到那时，拼的可就是营销水平了。

    2003年与2004年的新旧交替之际，天津房地产业迎来了自己如火如荼的春天。这个春天到来得实属不易，然而它不来则已，来就来得急风骤雨，不但让天津的老百姓一时间不知所措，就是那些已经多年摔打的地产商们也都不免惊诧不已。最近，一些业内人士面对楼市的现状也开始了冷静的反思，难道大家真的可以高枕无忧了吗？这样的局面对于整个行业的发展究竟是利大还是弊大？

    沉寂之后的张扬供需矛盾乍现

    中豪集团副总经理高建平认为，今天楼市的火爆实际上是天津这个城市积淀了二十年的处世态度，以及多年来不事张扬的低调性情的一次集中释放。他说，天津有它自己的发展历史，因此它有着自己独特的个性和历史烙印，应该说，目前需要它张扬的时代已经来到了。但是，随着市场供需方的不断碰撞，一些急需解决的矛盾也在日益显现。比如中低档住宅产品的短缺，目前这类产品已经成为市场的主流需求。而如何在现有条件下去迎合市场需求，这可能是需要大家共同思索的问题。要想解决这个矛盾就必须有新的东西进来，需要吸纳更多的新鲜理念和创新产品。

    整合资源城市需要清晰的功能划分

    对于在天津已经打拼了近十年的新世界房地产开发公司来说，他们的看法应该是具有代表性的。该公司市务及销售部总监阮志彪表示，近两年大面积的城市拆迁改造让他们看到了这个城市巨大的发展潜力，那是一种真正到位的拆迁。从世界上成功的城市发展经验看，这时候城市需要的应该是一种统一的规划，需要把市内六区的优势资源做一个统一的整合，将城市的金融、居住、工业等区域做出清晰的划分和定位。

    三点潜在危机可能冲击住宅市场

    佳丰置业营销总监鲁彤认为，目前有三个因素可能会成为在未来几年内楼市产生波动的潜在危机。首先，近一年来楼市出现的近乎抢购的风潮有可能会对市场形成很大的伤害，就好比竭泽而渔、杀鸡取卵。在近一年的时间里，市场几乎消化掉了三年的需求量，今后怎么办？要想在短时间内再培养起来肯定会有难度。其次，目前有大批量的商业地产项目正在运作之中，这些项目未来的经营情况将直接影响住宅市场的走势。如果在今后几年本市的商业地产市场呈持续上升态势，住宅市场就可高枕无忧，而一旦它走势不理想，住宅市场就会受到一定的冲击。再次，目前银行房贷政策的收紧对住宅市场的影响在不久的将来也会慢慢显现。因此，未来的住宅市场也并非歌舞升平。

    近年来，随着城市巨大发展潜力的日益显现，已有多家外地房地产企业先后进入了天津。它们有的眼下还正在考察市场，而有的先行进入的企业现在已经在这片土地上落地生根，进入了滋味甘甜的收获季节。最近，在一次业界交流活动中，一些本市与外地的房地产商对这一现象进行了充分的研讨，大家互通有无，共商发展大计。

    要拿出自己的前沿产品

    两年前，阳光壹佰进入天津。今天，很多业内人士不得不佩服该公司决策者超前的战略眼光。选择正确的时机进入，打造正确的产品迎合市场，这两个正确说起来容易，而做起来很难。天津阳光壹佰公司副董事长谢梦龙对此表示，一个企业要想走出去，关键靠的是核心竞争力。阳光壹佰各地的分公司均为股份制企业，集团输出的就是自己的品牌。进入天津之后，他们首先做的就是全力打造自己性价比极高的前沿产品，而这一点是需要实力来支撑的，只有核心竞争力极强的企业才可以驾驭。

    观念意识一定要本地化

    新世界集团的本部在香港。该集团天津公司市务及销售部总监阮志彪认为，来到天津后，他们最深切的体会就是，一定要让自己的企业彻底地本地化。他说，不要期望用自己企业过去的观念来左右这个市场，那肯定是行不通的。就比如对房子各种指标的挑选取舍，天津人与南方人就有很大的不同，这与他们的生活环境以及多年来形成的观念意识有很大的关系。该公司的沈建霖也表示，这是外地企业进入非本土市场的经验之谈，是在很多企业已经付出代价之后得出的教训。对此谢梦龙用了一句颇具感染力的语言，他说一个外来企业要想在本地生根开花，其前提条件是，一定要彻底融入本地的文化血脉之中。

    领先三步还是一步结果天壤之别

    对于一些外地企业一进入天津就急切地想拿出自己领先的理念或产品的做法，本市一些房地产商给予了中肯的忠告。他们认为，从市场经验看，领先应该是适度的，如果领先市场一步有可能成为英雄，那么领先三步就有可能成为"烈士"。因为任何一种新生事物的出现，市场都需要有一个适应的过程。一个成熟的企业，应与市场的脉搏进行恰如其分地呼应。

    创新与低成本运作并举

    天津本土开发商一向以低成本运作见长，而外地进津企业则多以创新产品为敲门砖。对此，中豪集团副总经理高建平认为，要想更好地与本地市场融合，外地企业今后应该更多地考虑让这二者进行有机地结合。也就是说，在产品创新的同时，严格控制成本，以提高产品的市场竞争力。

    放眼未来不可短视

    来自上海的阳光鑫地公司目前也已进入天津，其相关项目正在运作之中。该公司副总裁潘力行表示，集团在这个时候进入天津应该说已经略有些晚了，时机不是很好，目前市场存在很多偶然因素，因此今后肯定是机会与风险并存。但是，集团看重的是这个城市的未来发展，看重的是天津市政府拉动经济的力度和决心。他们对整个城市的大局势非常有信心，因此目前心态平稳，将把希望寄托于未来。

    背景：2月29日，银监会在其官方网站刊发《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，文中明确要求各家商业银行"应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)"，即借款人房贷款的月还款额加上月物业管理费之和，不能超过月均收入的50%。

    银监会同时要求，借款人包括房贷在内的"月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)"，即月还款额加上月物业管理费、其他债务月偿付额之和，不能超过月均收入的55%。这意味着，有车贷等其他还贷负担的借款人可得到的房贷额度会更小。

    为了确保借款人所提供的信息真实，银监会要求商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行调查；并要求借款人就所提供信息签署书面声明。

    此外，各商业银行本行内相关的个人信用资料，如信用卡"黑名单"，车贷／房贷逾期客户名单要行内共享。一笔小小的信用卡消费，如果逾期未还，则有可能拿不到房贷。

    为了防范房贷市场出现风险而波及银行资金安全，银监会还对商业银行的整体房贷发放规模作出了限制，即"商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别"。

    2月29日，银监会抛出了一纸有关房贷风险管理的征求意见稿，文中明确要求各家商业银行"应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)"，即借款人房贷款的月还款额加上月物业管理费之和，不能超过月均收入的50%。一时间，业内再次波澜兴起，因为这确是一件关乎银行、开发商及购房者切身利益的大事。毋庸置疑，这一硬性管理办法一旦实施，房地产行业又要经受一次不大不小的震动。

    银行：高收入人群消费将受到影响

    这一规定一经出台，首先受到影响的可能就是各商业银行。对此，银行方面有关人士认为，这个规定对过去那种虚开收入证明以获得贷款的"套贷"行为会有一定程度的防范，更加严格的审批手续肯定会让银行的贷款风险降低。但是该规定中"月房产支出与收入的比例应控制在50%以下"的要求有些过于呆板，因为对于月收入过万的家庭来说，每月支出六七千元应该不成问题，而一旦这个比例成为硬性规定，就势必会影响到高收入人群的购房消费。该人士表示，其实从银行角度讲，放贷的关键还是要看抵押物值不值，个人收入只是银行对贷款人的辅助性要求。因此实际操作中，银行还是会在不违反政策的前提下灵活把握的。对于该规定将会给银行增加的工作量，该人士认为，对于那些在过去的工作中放贷一直比较严格的银行，这个规定只会让他们的工作更加严密，工作量的增加不会很大。而对于以前在审批手续上把握不严的银行来讲，今后的工作势必会比较吃力一些

    购房者：手续繁琐可能吃不消

    对于新规的实施，购房者最担心的还是贷款手续会不会因此而变得更加繁琐了。已经贷款买过一套房子的常女士表示，这个规定虽然对有些头脑发热的购房者会起到监管作用，但是这样的人毕竟是少数，大多数的购房者还是很理智的。既然新规的约束多了，其手续肯定也要相应变得更加复杂。本来对于工薪族来说，跑贷款就是一件让人头疼的事，如果在原来的基础上再增加新的环节就太麻烦了。她认为银行对此还是应该具体问题具体分析，不要为了控制一小部分非理性或不规矩的购房者而增加大家的负担。

    房地产商：看法不一

    对于该规定给房屋销售带来的影响开发商的看法不一。顺驰地产企划总监付晶认为，大多数老百姓买房还是很理智的，他们一般会充分考虑自己的还贷能力，自己买的房子肯定会让自己还得起。因此，销售业务不会因此受到影响。而宇轩投资公司总经理张伟力则认为，该规定的实施在短时期内对房屋销售会产生一定影响，但总的来说还是利大于弊。他说，由于购房者无力还贷而导致开发商回购贷款房的现象在其他多个城市已经出现，如果这股风不加遏制有一天终会吹到天津，因此应该说有关部门非常及时地认识到了这一点，该规定必将有效地为银行和开发商规避这一风险。他认为该规定实施后银行的业务可能也会受到一些影响，但是应该认识到，以前的业务量可能是带有泡沫的，其中有虚的成分。而今后的业务则会更加扎实稳定。投机行为得到制止，购房者的信誉越来越好，开发商的心里就更踏实了。至于购房者所担心的贷款手续可能会更加繁琐的问题，他表示大家应该给予理解。因为任何事情如果想让它更加规范，肯定都要经过由简到繁、再由繁到简的过程。

    最近的楼市之火可能让买家卖家都有点晕，房价涨得不仅是购房者、就是开发商也都连呼心理准备不足。在这种情况下，买卖双方都很容易头脑发热，盲目消费、盲目开发。因此目前极有必要为大家提个醒儿，今天的买和卖都是关乎日后个人家庭或企业生存的大事，切记理性、理性、再理性。

    由于大规模的城市改造，目前很多面临拆迁的老百姓都在急急火火地买房，生怕一旦买晚了就买不到合适的房子了。在最近本报举办的一次业内研讨会上，很多业内人士认为，即使时间再紧迫，买房也不能过于草率。还是应该发扬天津老百姓一贯的优良传统：理性购房，特别是在购买下列三类房屋时，更应慎重行事，对所购房屋今后的保值增值应该多加考虑。

    空置多年的尾盘房

    乐康置业总经理陈起认为，老百姓目前在购买清盘房的时候应该特别注意。这些房子中有很多都是空置多年、品质欠佳的房子，趁着现在市场好，它们也赶紧出来浑水摸鱼。不过这样的房子也很好识别，由于开发的时间过早，它们往往都五证不全。而且目前要想很快补全这些证件也绝非易事。因此他提醒购房者，买房时一定要先查看开发商的资质及五证，同时细心挑选户型和朝向，千万不要因为便宜而买了让自己后半辈子都堵心的房子。

    十年以上的二手房

    大家都知道，去年以来本市二手房市场异常活跃，涨幅惊人。有的二手房半年之内就涨了10万元之多。本市21世纪不动产投资顾问行总经理王新认为，目前购买二手房是存在潜在风险的。一般具有十年以上房龄的二手房其折旧后就已经所剩无几了，其使用功能也已经大打折扣，因此目前如此之大的涨幅肯定是非理性的，这种房子的市场价格已经背离了其应有的价值。他表示，大家在购买这种房子时应该慎重，实在没有合适的房子可以先租房周转，然后再慢慢选房，即使这样最后算账也会比买一套日后贬值的二手房合适。

    7000元/平方米以上高档房

    王新认为，目前购买高档房也是存在风险的。经验证明，房子的价格从3000元/平方米上涨到5000元/平方米是比较容易的，但是，要想让房价从5000元/平方米上涨到7000元/平方米就太难了。从上海、广州一些城市的房价走势看，售价7000元/平方米以上的房子几年中涨幅都不大，有的甚至还会出现下降现象。因此，购买这类房子应该理性，对其日后的升值空间应有足够的心理准备。

    今天的楼市虽然是有房不愁卖，然而开发商真的就可以高枕无忧了吗？恐怕未必。房地产是高投入、高回报同时又是高风险的行业，很多有远见的业内人士就早已看到了这一点，他们始终在冷静分析，未雨绸缪。

    谨防空置不可盲目开发

    面对今天的楼市，目前很多开发商都在铆足了劲千方百计地扩大自己的项目规模，以期多出房子。对此，本市房地产协会秘书长梁正文表示，开发商目前应该很好地审时度势，不可盲目开发。因为一旦市场出现异常情况，需求关系发生变化，就有可能出现新的空置。那将会给开发企业甚至是整个行业带来损失。

    理性购地降低风险

    市场形势大好，开发商最着急的就是进行土地储备，以防"断顿儿"。21世纪不动产天津投资顾问行总经理王新对此表示，开发商此时切不可盲目乐观，应该及时树立风险意识，务必理性购地。他说，曾有一企业高价拍得一块土地，回来后却怎么算怎么没法开发，最近为了让自己的损失能够尽可能的小一些，权衡利弊后，又开始想方设法退地。他认为，央行121文件之后，开发贷款正在逐步收紧，因此开发商此时应慎重行事，一旦政策有变，自己还能够有退身之步。

    强化物业抵御贬值

    本市万隆集团乐康置业总经理陈起认为，要想让自己的产品抗风险能力强，开发商要做的最重要的一件事还是苦练内功，强化物业。他表示，一个房地产企业最终的生命力还是体现在品牌上，因此只有加强物业管理这一修炼品牌的关键环节，在老百姓中树立起自己良好的口碑，产品具有抗跌性，企业才能够长久地立于不败之地。

    雕琢产品以防不测

    本市标榜广告公司总经理张磊认为，越是在市场如此火爆的时候，开发商越是应该头脑冷静，增强忧患意识。目前市场明显供不应求，开发商必定要加快开发，因此极可能出现"萝卜快了不洗泥"的现象。他表示，发生在上世纪九十年代中后期的、由于房地产过热而引起的整个市场全面滑坡的惨痛教训值得业内深刻反思。那次就是因为市场太火，开发商急功近利，从而导致大量品质低劣的房子涌现出来，最后由于世界经济形势的波动，房地产业抗跌能力尽失，进而整体滑坡直至多年都不景气。当年整个业界惨淡经营的情景至今还历历在目。因此他认为，本市的房地产商应该将眼光放长远，下大力量进行人才、技术、质量等各方面的积累，建立品牌意识。只有这样，整个行业才能够具备较强的抗风险能力。

    老百姓惊了开发商乐了广告公司傻了

    自去年11月至今，短短三个多月，全市房价上涨速度竟如同坐飞机一般，以迅雷不及掩耳之势，几乎一时间让所有的人都突然找不着北了。日前，有业内人士对目前楼市现状进行了一番形象的描绘：老百姓惊了，开发商乐了，广告公司傻了。据一房地产广告公司业务人员介绍，近一时期以来，几乎她所服务的项目个个都人满为患，老百姓都被房价的大幅度上涨给吓惊了，现在人们无论是有房没房，也无论现有住房是近期拆还是以后拆，只要是有能力，就都在看房买房。用他们的话说，现在到处都在改造，谁知道哪天就拆到自己头上来了，还是先占上一套再说。很多项目目前都已到了抢房子的地步，可能一错眼神儿，看中的房子就没了。在这种形势下，开发商的脸上当然是乐开了花，而广告公司老板此时的心情就截然不同了，用这位人士的话说，房子卖得这么好，谁还做广告？员工们整天只剩傻坐着了。

    强烈刺激的滞后反应

    对于房价为何在近三个月内如此疯涨，江胜置业副总经理杨东认为，那是因为市场刺激之后的滞后反应。他说，其实自去年五六月间，红桥、河北一带商品房就已经因为大面积拆迁而供不应求了，但是因为当时开发商们反应慢了一点儿，还未来得及把价涨上去，房子就已卖完了。直到在市场强烈而持续的刺激下，开发商们才终于在接近年底的时候彻底相信了：原来真的是好日子来了。杨东对这次的市场强烈刺激做了一个有趣的比喻，他说这种刺激的强烈程度是那种刺刀见红的淋漓，已远远超过了针刺，因此刚刚扎进去的时候足足地让过惯了苦日子的开发商懵了好几个月的头。

    城市发展大力拉动二手房市场

    在这一时期还出现了一个耐人寻味的现象：本市二手房涨幅比商品房还要大。对此，龙都集团销售部经理郭旭东认为，这是内因与外因共同发力的结果。他说，从外因角度讲，大规模的城市改造大力拉动了经济发展，创造了很多机会，城市对外来人口产生了前所未有的凝聚力，这一凝聚力在近几个月里集中爆发，强烈刺激了本市的租赁市场。而从内因角度看，三级市场的火爆让市民开始惜售自己手中的二手房，他们或者选择以租养房，或者打算等候拆迁以获取更高额的安置费。这样一来，二手房市场供需关系严重失衡，其大幅涨价也就不足为奇了。

    强势需求集中爆发

    本市房管部门有关人士对此现象分析说，房价短时期内大幅盘升是需求集中爆发的结果。该人士表示，去年近500万平方米的拆迁量中一大部分都是在后半年完成的，因此引起了拆迁市民岁末的突击购房。同时去年上半年的需求中也有一部分积累至下半年，这样导致了在近三个月中巨大需求集中爆发，房子供不应求，价格自然上涨。该人士同时表示，希望开发商在此形势下保持清醒头脑，不要盲目涨价而引发房价虚高，这对房地产市场的健康发展是极为不利的。

    二手房告急

    随着本市大面积的城市改造，二手房市场目前已出现严重的供不应求。供需双方目前一致呼吁，希望尽快放宽二手房贷款条件。

    最近，本市房屋中介公司普遍反映，目前他们手中的二手房源非常紧缺，往往一套房子有多家买主盯着，五层以下可卖的房子几乎没有，已经到了一房难求的地步。与此同时，一些二手房市场固有的矛盾也暴露了出来。由于二手房贷款条件限制过多，目前其已成为住宅梯次消费的最大瓶颈。

    据一中介机构人士介绍，目前一方面是二手房房源紧缺，另一方面是还有大量房源由于无法贷款而难以出手。很多房子因为面积比较大，房款比较高，而且又无法贷款，一些看中了房子却没有能力一次性付款的买家只能望房兴叹。该人士表示，目前本市对二手房的产权界定以及相关规定直接制约着二手房的交易。比如有关公产房不能贷款的规定，这个规定就使得房屋使用权的价值无从体现。既然公产房能够置换就说明其使用权存在价值，那么为什么又不允许公产房贷款呢？他认为如果贷款问题能够得到切实解决，目前有效二手房房源紧缺的问题就能得到很大程度的缓解。

    执掌帅印四年之久为何突然甩袖离去

    事隔两年崔晶雪感慨间方才道出原由

    2002年4月间，记者曾发表过一篇题为“地产高层大换血”的报道，当时正值本市几大房地产公司纷纷换将，一时间，企业高层的人事变动几乎让整个楼市都有了几分动荡的感觉。但由于几位当事人当时对自己跳槽的原由均讳莫如深，因此当时的报道也仅是就事论事，颇有些隔靴搔痒，令读者不甚解渴。而事隔两年之后，日前，该报道中的主角之一、原“戴德梁行”天津公司总经理崔晶雪在一次与记者的闲聊中，首次披露了他当年那次出人意料的跳槽始末，看得出，职业经理人的心中也有着许多常人难以了解的隐痛。

    经营思路差异很大

    与香港总部的经营思路相差太大，是导致崔晶雪最终选择离开“戴德梁行”的主要原因。在“戴德梁行”工作的四年期间，香港总部对天津公司的政策是，只做策划，不做代理。同时在取费标准上控制得非常严格。然而当时天津的市场与香港相比，有着太多的不同，因此崔晶雪认为，尽快实现本土化才是“戴德梁行”当时的当务之急。由于在管理思路上，香港总部很少考虑天津的本地市场状况，始终在用其他成熟市场的经营模式生搬硬套，无法随市场的变化而变化，所以最终导致崔晶雪本人的很多想法难以实现，很多工作无法推进。

    信任与授权的尴尬

    崔晶雪认为，外资企业对本土员工的信任不够，是这类企业在国内无法得到长足发展的最大掣肘。从当年最早供职的法国麦格里公司到后来的“戴德梁行”，都让他深切地感受到了外企的这种“特色文化”。当年在“戴德梁行”，他这个总经理手里几乎没有任何决策权，所有的大事小情都需要向总部请示，公司的很多发展机会就是在这样反反复复的请示汇报之中错过了。在这个问题上，崔晶雪盛赞顺驰，他说顺驰对员工的信任和授权，为天津房地产企业创出了一种全新的用人模式，它体现了企业文化中一种难能可贵的包容，这种包容非常有利于年轻人的成长。

    职业经理人的苦涩

    作为一名职业经理人，很多人都非常羡慕其表面上的光鲜。然而，崔晶雪表示，其实每一位职业经理人心中都有着自己难以言说的痛苦。他们的个人思想往往会因为投资人的限制而无法得到彻底的实现。这些东西决不仅仅是能力与机会层面上的问题。这也就是为什么业界很多知名的职业经理人最终都做出了自己开办公司的选择。

    职业经理人的天生缺陷

    对于职业经理人这样一个特殊人群，崔晶雪也进行了一番比较深刻的自我剖析。他说，职业经理人说白了还属于小知识分子范畴，距离大企业家的境界还相差很远。一个职业经理人要想达到企业家那样的胸怀和气魄、看问题的那种视角和高度，至少还要翻越一座高山。而在此历程中，他们首先需要战胜的就是自己。其实很多职业经理人都已经发现了自己职业生涯中存在的问题，但是因为自身思想上的懒惰，不敢变革，留恋安逸的生活，不想吃苦而最终选择得过且过，因此很长时间以来这个圈子都少有人突破。而在这一点上，郭钧为大家树立了一个良好的榜样。郭钧现在一定比过去辛苦了，也失去了过去的热闹，但是他现在却在一步步地为自己的生命做着积累，他真正地把命运掌握在了自己的手中。2004年6月

    提起2003年的天津楼市，恐怕每个地产商的脸上都会乐开了花。也难怪，在这一年里，无论是商品房还是二手房，只要是房子，就没有卖不出去的，真可谓怎一个"火"字了得。直让地产商们赚了个盆满钵满。就这样一直热闹到年末，大家好不容易静下心来一琢磨，究竟是什么原因让2003年的楼市好似芝麻开花了呢？其实，原因不难找到，从日前业界举办的各种岁末峰会、研讨会中可以看出，提及率最高的一个数字就是2003年500万平方米上下的拆迁量。也就是说，是如此巨大的拆迁量大力拉动了住房消费。毋庸置疑，它是导致楼市火爆的最重要原因。众所周知，2004年，全市还将有300万平方米的拆迁量，这将意味着今年的楼市又会是一番怎样的景象呢？

    结构调整将更加明显

    南开大学经济学博士刘玉录认为，从发展势头看，虽然今年计划拆迁300万平方米，但可能最终会突破这个数字。因为在不动产市场中有这样一条不成文的定律：向前容易向后难。近几年来，天津房价基本上一直是以300元/平方米·年的幅度递增，市场已经蓬勃起来，因此今后再萎缩回去的可能性很小。预计在未来三年内，全市的拆迁总量将有望达到1500万平方米。从2003年的形势看，现在已不仅仅是住宅火，商业地产、写字楼也已经开始火起来了。所以应该说，天津楼市已经迎来了它史无前例的火热时代。但是，刘博士同时指出，目前本市拆迁所拉动的刚性需求基本上还是中低价位住房，而目前海河两岸改造的规划供给却大部分都是高档的公建商业项目，这种供给与需求的错位，将是2004年楼市的一个重要特点。因此，相信今年在供需总量同时增加的基础上，整个楼市将会发生明显的结构调整。

    房价上涨中介膨胀

    如果说天津楼市去年的温度是70度的话，天津津房置换公司总经理助理张保强认为，今年的楼市温度将会直达100度。他表示，如果拆迁与需求的比例按1：3计算的话，2003年500万平方米的拆迁量将会带来1500万平方米的需求量。就算去年全市的住宅销售量中每卖出两套房就有一套是拆迁需求，那么去年1500万平方米的需求量也还远没有被消化，这些剩下的需求就会顺延到今年。如果再加上今年拆迁所带来的需求（按照以上算法应为900万平方米）和正常的改善需求，多方需求同时强劲发力，天津楼市这壶"水"不开也难。据他预测，今年的市场热度将会反映在两点上，第一，整体房价将有望上涨15%——20%。第二，中介行业将急剧膨胀。目前天拖南附近已经出现了"中介一条街"，今年这种局面将会愈演愈烈。因此，目前业界所面临的最重要的问题是，如何让开水能够续水再烧，让大家永远有水喝，而不是大家坐分现有的一壶开水，喝光解散。

    催化成交三年不止

    顺驰集团有关人士表示，300万平方米拆迁量所带来的市场反应将会有三方面的表现。首先，经过去年良好的市场培育，目前本市房地产的梯级消费以及二三级市场的良性互动已经形成，估计今年二级市场的住宅进入三级市场的周期将会缩短。其次，目前已经形成的市场价格体系将有望打破，整体市场将进入新一轮的价格调整，有的房屋价格调整幅度将有可能达到40%。再次，大的拆迁量将会大力催化整个市场的成交速度，估计这种催化三年之内不会停止，其意义持久而深远。

    相信很多在中介公司有过二手房交易经历的人都曾对中介费耿耿于怀：我们买卖房屋，中介公司只不过在中间牵牵线、搭搭桥，就要收走一笔不小的中介费，真是心有不甘。既然老百姓这么不认头，那么在如今中介市场如此火爆的形势下，这笔中介费究竟还收不收？怎么收？在日前举办的一次题为"中介提速"的研讨会上，一些业界人士对此也是争论不休。

    中介费不能免

    对于业界目前风传的有些企业欲免收中介费的说法，21世纪不动产天津分公司运营总监张武认为，这样做的最终结果必定是企业的信誉严重受损。他表示，如果中介企业不收取中介费，那么企业利润何在？大家可以想见，只有一个理由可以解释：说明其利润包含在房子的销售价格中了。而这个利润是多少，老百姓不得而知，久而久之，势必令这家企业在老百姓中间的信任度下降，企业信誉将严重受损。所以，中介费不能免。

    应增加透明度

    市房地产协会秘书长赵宝竹认为，现在很多人能够通过中介公司交易二手房，这是个很大的进步，是市场近十年的发展换来的。中介费应该收，否则中介企业的服务价值怎么体现？但是，在制定收费标准时，应该谨记两点：第一要诚信。收费标准一定要透明，不可急功近利。第二，中介利润的定位应为微利。从市场反映看，1%——3%的中介费标准买卖双方都能接受，比较合理。同时，在这个标准下，中介企业的风险也会比较小一些。

    更多的竞争在规范与非规范之间

    对于目前相当数量的二手房交易都不是在规范的中介体系中成交的现状，龙盛公司王建军认为，品牌中介企业不应再打价格战，而是应该联合起来，与非规范中介进行一场较量。他说，眼下真正的竞争应该是在规范与非规范之间。为此，他提出两点建议，首先，品牌中介企业联手规范收费标准，力争培育出一个规范的中介市场。其次，是否能够成立一个行业协会，各会员单位共同抵制行业中的非规范行为，最终让那些非规范中介失去生存的土壤。

    背景：梅江是天津四大居住片区之一，开发始于1999年，它位于天津市的南部，东临解放南路，南至潭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，与黑牛城道接壤，地理位置优越（距市中心区6公里，距高教区8公里，距滨海国际机场21公里，距津沪高速公路口14公里，距津京塘高速公路口23公里）。该住区定位为高级生态居住区，规划居住人口10万人（含梅江和梅江南），由于友谊路延长线向南横穿梅江，成为它的中轴线，使其与天津市的经济文化中心几乎连成一体，因此在城市发展的规划上具有非常重要的地位。目前，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使得梅江成为一方具有极大升值潜力的宝地。梅江早期开发的住宅区分别有香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，公建区龙水园。起步区2002年10月基本竣工。

    城市建设的不断加快，尤其是友谊南路的开通，给天津带来的不仅是交通方面的积极作用，更是对整个城市格局的一个外延。它使大梅江的规划和发展又得以向南延伸，这就形成了目前房地产的一大热点区域——梅江南。

    可以说，2003年的梅江南是天津房地产市场的一个沸点。政府扶持，媒体炒作，开发商拼比实力，梅江南成为实力派房地产开发商的聚集地。

    梅江南居住区总占地面积240多公顷，是本市继梅江居住区后又一个大型的居住区。它西侧为规划中的卫南洼风景区，东侧是规划的会展中心和生态公园，整个居住区的整体运营商是天津松江置业，规划由美国泛易道公司完成，建筑密度为20%，容积率仅为0.68。有关专家说，梅江南居住区是目前本市环境最佳、品质最高、生活理念领先、水文化特点突出的一个生态居住区。

    应该说，大梅江的开发历程正是天津楼市由低谷向高峰迈进的过程。这个过程不仅为老百姓所关注，同时也是有关专家研究市场的实证之一。为了挖掘这个成功案例之后的一些深层思索，记者日前分别采访了几位一直以来对大梅江给予深切关注的专家学者，请他们分别就大梅江开发成功的原因、经验和意义进行了一番剖析。

    成功原因

    ■区位优势政府推动

    ■品牌企业市场需求

    据几位专家分析，大梅江生态居住区的成功有四方面的原因。第一，区位优势。市城建学院副院长王建廷表示，梅江的大面积天然水面以及其上风口的绝佳位置，均奠定了它城市绿肺的不二地位。南开大学经济学博士刘玉录也表示，梅江虽不算市中心，但其却位处中心区文化能够辐射到的范围之内，几乎市区所有的文化生活配套都能够享受到。同时，地铁一号线的终点站也与梅江近在咫尺。因此，梅江天然的地理环境优势是梅江区域开发成功的关键。第二，政府推动、定位准确。刘玉录认为，一些大配套工程的建设如果单靠开发商的力量显然是不够的，一个大区域的开发没有政府的推动是不行的，国外也是如此。同时由于政府首先将大梅江定位为生态居住区，因此生态理念从一开始就渗透到了设计规划等各个环节中，从而使整个区域的居住品质整齐划一。第三，品牌企业，群英荟萃。刘玉录说，大梅江区域几乎会聚了本市地产界的各路英豪，俗话说买房就是买品牌，这些知名品牌企业共同运作的区域肯定不会差。王建廷也表示，不具备一定超前意识的开发商是没有胆量参与大梅江开发的，因为这些开发商如果没有先进的开发理念和手段，该区域的很多生态指标就难以实现。第四，市场需求。王建廷认为，进入21世纪之后，人们的居住意识有了显著的提高，大家更渴望一种对自然的回归。而大梅江健康、生态的开发理念恰好与人们的需求达到了契合。刘玉录也表示，大梅江无论是产品的户型设计、绿化园林还是营销推广都非常到位，是这些有经验的开发商共同营造了一个很好的市场氛围。

    成功经验

    ■品质与需求契合

    ■市场不怕超前

    ■充分考虑就业

    刘玉录认为，大梅江孕育了一种典型的物业品质，同时该区域的开发商让这种物业品质与客户人群达到了最完美的契合。大梅江区域的定位是中等以上收入者的高尚物业，而目前那里独特的亲水环境和静谧的居住氛围都得到了大家的认可。应该说，那里已经形成了一种全新的梅江居住文化。王建廷表示，市场是不怕超前的。随着市场的递进、整体大盘的不断提升和区域功能的逐步完善，超前而优秀的产品终将成为市场的宠儿。市城乡建设研究所所长王明浩表示，大梅江还有一点不同于其他区域的成功经验就是，他们在建设的同时还考虑了就业，目前已有多个企事业单位进驻了梅江。

    四点意义

    ■为生态城市创造条件

    ■打破计划经济开发定式

    ■外檐代表天津水平

    ■新技术运用全国领先

    王明浩认为，大梅江开发的成功可谓意义重大。首先，通过生态居住区的建设为打造生态城市创造了条件。其次，各大品牌开发公司在大梅江的建设中充分显示了它们各具特色的实力、品位和经营方式，打破了计划经济下一贯的开发定式。再次，大梅江各项目的外檐表现冲破了过去千篇一律的呆板形式，代表了目前天津住宅建设的整体水平。最后，在中水系统、保温节能材料的新技术运用上，大梅江地区走在了全国的前面。

    银行业地产业看法有分歧

    2003年，中国楼市最热门的一个话题就是房地产的资本运作。自央行出台121文件之后，房地产的金融风险更是被无情地摆在了桌面上。一年来，一些骇人听闻的预测性论断不时见诸报端，行业内部对此也是见仁见智。在最近一次房地产发展与金融投资论坛上记者发现，银行界与房地产界对房地产金融风险的看法分歧很微妙。

    银行业：五方面风险很难监管

    中国建设银行行长助理陈佐夫认为，房地产是对国民经济贡献最大的行业，近年来房地产信贷增长速度非常迅猛，因而其存在很大的金融风险，其中有五方面的风险是金融机构很难监管的。第一，宏观经济的风险。宏观经济运行的走势将直接影响房地产业的发展。第二，信用风险。目前国内个人购房贷款已达10000亿元，银行方面的压力很大。第三，市场协调风险。那么多盖起来的大厦是否都能够卖得出去？这将给金融投资带来不稳定的风险。第四，税收风险。经测算，在房地产的价格中，税收已占到了近三分之一。第五，法律风险。可以说房地产行业每天都在面对许多不同的法律诉讼，这些诉讼的胜负与否，将成为金融机构的潜在风险。

    专家：飞机与燃料的关系

    一年以来，房地产业界对资本运作的讨论一天也没有停止过。从冬天论、泡沫论到风险论。对此，中房协副秘书长顾云昌认为，18号文件已经明确得出了结论：中国房地产市场是健康的。目前中国房地产的开发速度在世界领先，就足以证明这一点。他表示，衡量行业发展是否持续健康，是有具体的评价标准的。这需要从三方面看。首先要看供求总量是否平稳。其次要看供求结构是否合理。最后要看供求价格是否平衡。他形象地把房地产行业比作一架飞机，"房改"和"地改"政策就是发动机，而银行贷款就相当于燃料。眼下的情形是，房地产金融比房地产本身的发展要快，眼下整个行业的不良资产、不良贷款率都较高，因此其金融风险还是令人担忧的。

    开发商最大风险是给违规者贷款

    当今房地产开发如此之大的开工量和建筑规模，如果说完全没有金融风险是不切实际的。北京sohu中国公司董事长潘石屹认为当今房地产业存在三大金融风险。第一个也是最大的风险就是土地违规。今年五部委联合查处土地违规案件有14.6万起，这些土地都没有国家颁发的许可证，也就是说都没有纳入国家的质量监管系统。在中国这样一个大规模的建筑年代，这14万起土地违规案件就是最大的风险。这些违规的土地如果只是盖了楼卖不出去，造成银行的死账坏账，还只是金融风险，如果几年内连续发生塌楼、死人的事件，则不仅是对房地产行业的巨大损害，更是一场难以承受的社会灾难。第二个风险是大规模圈地。当前很多开发商置国家法律于不顾，几平方公里甚至几十平方公里的大规模圈地，很多土地并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和乡政府、企业签个协议，然后向银行贷款。这种大规模的圈地已经远远超出了法律框架，风险太大了。第三个风险是炒家的投机行为。房地产行业中正常的投资行为是安全的，但是一些炒家的投机行为则潜藏着极大的风险。虽然炒家能够给市场带来人气，表面看也很热闹，但是炒家不能给社会创造附加价值。最后一个风险是产品本身的风险。潘石屹表示，当代建筑风格决不应该是复制古代的东西，也不应该是复制外国的东西，而应该建造具有时代特征的原创的东西。只有这样，开发商才能无愧于这个建筑时代。

    日前，记者从市建委墙改办获悉，建设部已经把钢结构房屋作为一种绿色环保建筑列为全国重点推广项目。目前住宅建筑已全面禁砖，钢结构住宅将成为我国住宅建筑现代化的一个标志。近两年，全国有多个城市均已开始建造钢结构住宅，在这一点上，我们天津也是走在前列的一个。最近本市有一总建筑面积约１６万平方米的项目正在考虑采用钢结构，其相关论证工作正在进行中。

    钢结构不是"铁房子"

    钢结构住宅作为一种新鲜事物，老百姓对它还缺乏了解。很多人一提起钢结构就会有一种"硬"的感觉，认为钢结构住宅缺乏那种柔软舒适的家的感觉。其实不然，钢结构住宅一般只是主体框架采用一种被称作Ｈ型钢的特殊钢材支撑，采用机械化的现场拼装，而其他用于填充、隔墙、保温的建材均由目前的一些高科技新型环保的墙体材料来担当，其住宅品质绝不比其他结构住宅逊色。那些前卫时尚、追求个性的年轻人还可以充分利用钢结构本身富于金属质感的特点，无须精心修饰便能拥有一个"酷"劲十足的家。而喜欢温馨柔软感觉的人则可以在钢结构上加以装饰，改变其原有的感觉。

    钢结构住宅六大优势

    据有关专家介绍，钢结构建筑在世界上已经普遍应用。全世界至今完成的１０１栋超高层建筑中，纯钢结构的有５９栋，而且国外６０％以上的高档住宅都采用了钢结构。国外专家认为，钢结构建筑属于能保护环境、节约能源的绿色建筑。钢结构与其他结构的住宅相比有６点明显优势。第一，钢结构住宅可在现场制作安装，施工快、工期短、不受季节影响。现在，业主一般买的都是期房，如果说砖混结构工期是两年，那么钢结构只需要一半的时间。这样就提前了开发商的交房时间，也能让期盼已久的业主早日住上自己心仪的房。第二，钢结构住宅造型活跃，格局个性化。钢结构住宅除了厨房、卫生间固定，室内格局可以随意改变，不受原有传统结构的限制，使建筑的高品质得到充分体现。第三，房子面积利用率高。因为没有室内格局的限制，所以业主可以充分利用室内的空间，提高利用率。据测算，钢结构住宅的有效使用面积可提高６％左右，它的开间可以比混凝土结构的开间大５０％，同时其占地面积还小于混凝土结构。第四，从长远发展来看，钢结构住宅的建筑材料是再生的，可以回收再利用，可以算是绿色、环保的健康住宅。第五，钢结构工厂化的加工过程大大减少了工地湿作业的建筑垃圾和环境污染。第六，从抗震的角度考虑，也是一般住宅结构不能相比的。在国外，比如日本一些处于地震带地区的国家的住宅都采用钢结构建筑，抗震能力比较强。

    全面推广还有两点难题

    据墙改办有关人士介绍，目前本市已建成十几万平方米的钢结构住宅，其中包括丽苑彩丽园、罗马花园二期、小围堤道重华西里等项目。在钢结构的全面推广上目前还存在两个问题。首先是造价问题。国家住宅产业化基地二建公司对钢结构建筑成本的报价是１２００元／平方米（不含基础），与其他结构的建筑造价相比还是比较高的。另一个问题是技术方面的。因为钢结构弹性比较大，目前防颤问题还没能很好地解决。有关专家表示，其实从整体的工期、资金周转及社会效益等方面考虑，钢结构住宅的经济效益还是很明显的。工期短，可以加快资金周转；自重轻，可以减少基础部分的投资。同时钢结构住宅容易实现产业化，如果钢结构采取工厂化制造生产，而且这种住宅开发能够形成规模，它的综合造价比钢筋混凝土要低。目前国内钢结构经典工程有北京京广中心、长富宫饭店，上海浦东高４２１米的金茂大厦等。

    钢结构住宅一旦能够全面推广，我国住宅建设中长期存在的工业化水平低、建材档次低、寿命短、不利于环保的现状必将能得到彻底改善。

    作为天津市场的稀缺品种，几年来小户型可谓屡试不爽，只要一经面市就会受到市场的追捧。于是乎开发商也就乐此不疲，听说有的又相继开发了二期、三期，销售态势仍很乐观。如此的市场就说明有如此的需求，但是购房者在购买这种特殊的住宅产品时，还是应该冷静地面对它的“俊”与“丑”，经过周密权衡之后再掏钱也不迟。

    四大“俊”

    ①大“俊”：低总价

    很多人购买小户型极大程度上都是看上了它的低总价。在目前市场上大批动辄三四十万元的商品房中，小户型十七八万元的总房款无疑是鹤立鸡群，一下子就吸引住了购房者的眼球。

    ②大“俊”：适于投资

    几年来由于利率下调、股市不振，很多手里有余钱的老百姓都认识到存钱已经不合适了，可是如果全都拿出来消费，这又不是咱老百姓过日子的规矩。于是人们就把眼光瞄准了投资，希望让自己手里的钱也能转起来。这时候小户型住宅应运而生，它所具备的品质几乎使它成为一种典型的投资型产品。如果贷款购买这样的房子，首付款只需四五万元，贷款月供也就一千多元，只要租得出去，两三年内就能收回首付款，剩下的就等于租户帮自己还贷款，若干年后付清贷款就能取得产权。更何况现在有的开发商还推出了带租约的小户型，后期的租房根本不用自己操心。如此轻松置业，何乐而不为？

    ③大“俊”：配置精良

    所谓“麻雀虽小，五脏俱全”。虽然小户型的面积最大也不超过50平方米，但是设计者却总能够挖空心思，力求它的功能齐备。目前的小户型无论面积多小，一般都具备起居、餐厨、卫浴等生活功能，而且普遍带装修及必要的家用电器，均能做到拎着衣箱就入住。

    ④大“俊”：品位时尚的象征

    小户型的一大特点是“买的不住，住的不买”。真正对小户型感兴趣的是目前一批有文化、懂情趣、有稳定收入、追求时尚的年轻人。对于他们来说，拥有这样一个小天地就等于拥有了自己的一片私密空间，在这里他们可以自由地释放自己的情怀，过上一种自己想要的生活。

    四大“丑”

    ①大“丑”：单价高出房率低

    虽然小户型的总价低，但是其成本很高。首先因为它们一般都位于市中心，土地成本高。其次由于小户型面积虽小，但是隔墙和管线一点也不比其他类型的住宅少，因此其建筑成本也相对比较高。所以小户型的总价虽然看似低廉，但其实际单价却往往高于普通住宅。同时也因为隔墙管线所占总面积的比例高于其他户型，而且公摊面积也相对较多，因此房子的出房率也大大降低。

    ②大“丑”：空间狭小居住品质有待商榷

    小户型(尤其是超小户型)室内空间往往非常狭小，看样板房或许还能给人以整洁的感觉，然而人是需要活动的，即使再有品位的人也需要穿衣吃饭，等到你在房间里感到自己即使想伸个懒腰都需要先四下打量的时候，是否还会认为自己的生活非常时尚？

    ③大“丑”：采光通风差公共空间布局有失合理

    由于楼体需要保证一定的进深，当多个小户型被安排在同一楼层时，采光和通风往往就无法兼顾了。而在楼层平面的布局上，更是很难避免传统的长走廊、户挨户或者环绕电梯布局等基本已被淘汰了的建筑元素。这样的空间布局不但不利于分辨方向和人员的疏导，而且对居者的健康及安全也会产生不利的影响。

    ④大“丑”：投资回报是未知数

    小户型的买家一般都是希望通过转售或出租来取得投资回报的。但是租赁市场的蛋糕究竟有多大，恐怕没有人真正地去做过调查。众所周知，小户型对租住者的选择条件是非常苛刻的，其中最重要的一个条件就是：必须具备稳定的收入。也就是说，不但要有品位，更得租得起，同时还必须是尚未成家的年轻人。天津目前能具备这些条件的年轻人究竟有多少？更何况，在不会太长的时间里他们就会步入婚姻，到那时，他们就会转而考虑更大面积的居所，这就意味着投资者必须还要有承担空置风险的心理准备。即使有的开发商现在承诺购房带租约，但试问这样的好事能维持多久？另外，据业内人士分析，小户型还将面临二手房的冲击。因为就承租者来说，二手房室内空间相对比小户型大，而且物业费几乎没有，优势比较明显。

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    小户型改善设计四偏方

    ①采用板式结构创新平面布局

    采用板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型，这就既能减少走道面积，提高出房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。

    ②缩短进深错位布局

    缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。

    ③细化功能区隔合理面积配比

    小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。对于1—2人居住的一室一厅来说，其各功能区域的面积当然要比常规住宅的二房、三房要小得多，但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促。其他功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是细化小空间功能区隔的关键一环。

    ④变化局部隔断增加储存空间

    为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形以及“勺子形”、“山”字形等多种形式的隔断以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的实用性、功能性将随之陡增。

    近年来，由于银行利息不断下调，股市不振，金融市场投资的品种少，因此有不少手头有余钱的老百姓开始把目光投向了房产投资。但是由于对市场吃不准，同时自身也缺乏操作经验，因此很多人虽有想法却始终在观望，迟迟下不了决心。究竟买房投资能否赚钱？我们不妨听听业内人士的分析。

    买房比租房合适

    顺驰置业的人士为记者算了一笔账。假若买一套新房，每平方米３０００元，１００平方米，要３０万元人民币，如果首付３０％，７０％做２０年商业贷款，加上贷款利息、装修费用以及办理各种手续的相关费用，差不多总共需花５０万元人民币，可得到房产的７０年土地使用权，房子的使用寿命至少也有５０年。除首付和装修及买房费用等一次性支出，按目前商业贷款利息计算，在２０年里每月大概要付给银行近１４００元。而租一套月租金１４００元的１００平方米的房子，５０万元可以租用近３０年。根据以上简单计算，显而易见买房比租房更合适。

    房屋租赁有市场

    据一些房屋中介机构介绍，本市目前有大量的人还在租房子住。既然买房比租房合适，为什么还有不少人只租房不买房呢？中介机构人士分析，目前租房住的人不外乎三种情况：第一、流动人口。工作地点不固定，因此住房也无法固定。第二、无自有住房，也没有能力支付买房的首付和买房费用（比如刚参加工作的年轻人）。第三、有些人虽有首付能力但却对自己固定收入是否有保障缺乏信心。基于以上情况，房屋租赁还是有一定市场的。

    投资房产七大风险

    根据以上计算，是否可以简单的认为投资房产一定都能得到出租收益呢？当然不是。否则岂不是凡是能付得起首付的人都能买套房出租赚钱了？任何投资都有风险，据多年做房产投资的陆先生介绍，买房出租投资主要有七大风险。第一、空置风险。虽然要租房的人很多，但并不是有房出租的人每天都能租出去，供给大于需求时，这个问题更重要。第二、银行贷款利率上升的风险。利率有升有降，购房人要有贷款利率上升的心理准备。第三、出租价格下跌的风险。公房量大，房地产商手中的空置房多，对出租市场价格带来的冲击一定会大。第四、更换租客时的装修及购置家具、家电成本。第五、政府对租赁市场税费政策的变化。第六、房屋保险和基础设施维修的开支。第七、突发战争和自然灾害的风险。

    以房养房应审慎

    由于买房的成本低于租房的成本，有些有条件支付购房首付款的人采取了"以房养房"的方式进行投资，即用每月租金收入支付贷款利息，若干年后相当于不花钱就拥有了一套房子。如果真能这样当然是一个不错的投资，但前提是必须有很好的出租渠道，否则如果空置期较长的话，则有可能给自己增添了还贷的负担。因此提醒有意做房产投资的人，在购房时，一定要注意到未来存在的不确定风险，不要把期望值定得太高，只有认清房产投资属于稳健和长远性投资，才不会在市场发生波动时感到束手无策。

    去年１２月份，市房管局有关部门曾对外公开承诺，市区所有商品房项目的产权证问题均有望于２００３年底以前得到解决，本刊当时曾就此事做过专题报道。果然，房管局没有食言，今年以来，很多购房者都已陆续拿到了产权证。然而，可能很多购房者至今还不知情，其实在您领取产权证的同时，还应领取另一个同样重要的证件——国有土地使用证。据市房管部门介绍，国家始终要求两证同时发放，然而近几年数据统计，目前本市商品房国有土地使用证的发放数量远远低于产权证的发放数量，约有８０％的商品房没有国有土地使用证。究竟原因何在呢？日前记者专程采访了几个相关部门。

    房管局:尽快两局合一减少中间环节

    市房管局有关人士表示，目前购房者拿不到土地使用证我们也很着急，我们也希望能够双证一起发，解决百姓的后顾之忧，使广大购房者的正当权益得到保护。但是很多事情并不是一个部门说了算，目前的有关工作流程是：凡市内六区住宅土地均由开发企业先到市规划及国土资源局（以下简称土地局）办理土地大证，然后由土地局转给市房管局，再由市房管局转给六区房管局，最后购房者从六区房管局领取自己单套住房的国有土地使用证。然而，目前有的开发商也许根本就没有去土地局办理大证，或者有的在办理过程中在一些中间环节上出了问题，而究竟出了什么问题我们又无法知道，所以导致到现在很多老百姓拿不到国有土地使用证。目前北京、上海等城市已将房管及土地两局合一，减少了中间环节，因此这项工作做得很好。

    土地局:三种历史遗留问题造成发放迟滞

    带着房管局的答复，记者又找到市规划及国土资源局的有关人士。该人士表示，国有土地使用证的发放迟滞应属历史遗留问题。其中有三种情况：第一，本市是在２０００年前后才开始正式发放国有土地使用证的，而２０００年以前建的房子很多都已失去了原始的土地资料。第二，从原则上讲，只有出让的土地才允许开发商品房，而过去很多住宅项目的开发情况非常复杂，因此很多土地在开发时都没有做土地登记。第三，由于国有土地使用证是在开发完成后才发放的，而过去有些素质差的开发商房子盖好卖完后赚了钱就走了，因此有关土地的相关手续根本就没有办。目前土地局也在积极地想办法，在不违反大原则的基础上，本着积极和宽容的态度，能减免的手续尽量减免，力争尽快地解决这些问题。

    购房者:国有土地使用证到底有多重要？

    据市房管局及土地局的有关人士介绍，目前在买卖房屋（仅限单元房，独立结构的房屋除外）时，没有国有土地使用证暂时还不影响交易，但随着管理工作的进一步规范，将来必定需要两证齐全才能够办理房屋抵押、买卖事宜。同时，国有土地使用证是国家承认、受法律保护的有效证件，因此，开发商及购房者都应给予足够的重视。

    您买的房子向银行贷款了吗？您选择了等额本息还款还是等额本金还款？您是否为这两种还款方式算过细账？也许您会说，算那么细干吗？难道其中还有什么猫腻不成？而如果看到下面这笔细账，您恐怕就要大吃一惊了。

    一般贷款合同上都注有两种还贷方式，一是月等额本息还款法，即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息；二是月等额本金还款法，又称利随本清法、等本不等息还款法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

    以个人住房商业贷款２０万元，月贷款利率４．２‰、１０年还清为例，根据银行提供的还款公式，使用等额本息还款法月还款额约为２１２５元，１０年共还款约２５．５万元。而若使用等额本金还款法，每月还款将分为两部分，前一部分为偿还的本金部分，是固定的，即贷款本金÷还款月数＝１６６７元。后一部分为利息，逐月减少。记者算出，１０年总计约还款２４．３万元。也就是说，本息还款法比本金还款法购房者总共需多支付约１．２万元。既然两种方法有这么大的差别，购房者是否都是选择本金还款法呢？其实不然，据了解，在银行工作人员的推荐下，目前大多数贷款者都是选择等额本息还款法。

    银行：说法不一

    为此，记者首先以购房者的身份向本市河西区的一家工商银行进行了咨询。据该行一位负责个人住房贷款的服务小姐介绍，两种还款方式只有谁更省事的区别，而不存在谁更省钱的问题。一般的购房者都选择本息还款法，因为这种方法比较简单。只有年龄比较大、即将退休的人才会选择本金还款法，因为这种方法可以使他们的还贷压力逐月递减。当记者再次追问这两种方法利息是否有区别时，该小姐肯定地回答：没有区别。同时又加上一句，如果二者有区别的话，人们不就都选择利息少的还款方法了吗？随后记者又采访了南开区的一家建设银行。当记者再次询问上述问题时，一位工作人员迟疑了一会儿，然后不耐烦地答道："本金还款法还得少。"记者又问："具体能少多少？"工作人员答："没多少，具体数你得找会计，我们算不了。"记者问："找哪位会计？"该工作人员告诉记者一个电话号码。当记者按照号码打过去时，接电话的一位男士告诉记者，他们虽是会计，但不对个人。

    售楼处：银行推荐有用意

    据很多购房者反映，一些售楼处在为客户代办贷款手续时，也会向客户推荐本息还款法。一位资深地产业内人士对此解释说，这一般是银行方面的意思，据银行方面介绍，两种方法还款虽有差别，但并不很大。究竟能差多少，她也从未算过。只知道贷款时间越长，二者差得越多。同时她还表示，银行之所以推荐等额本息还款法，主要是为了保证自己的利息收益。据她透露，采用等额本息还款法时，银行是把年利率转成月利率方式进行收贷，采用的是月利率复利的计算法，年利率为（１＋４．２‰）１２－１＝５．１５８０７％，明显高出原年利率５．０４％。

    购房者：有种上当的感觉

    当记者把自己的发现告诉给周围几个买房的朋友时，大家都表示从未有人告知这两种还贷方法的区别，同时对这两种方法居然有如此之大的差别而感到吃惊。其中刚刚开始偿还贷款的郑先生尤其气愤，他说，自己因为工作时间短，是由父母亲朋多方资助才得以买房，办贷款时，银行工作人员就告诉他本息还款法每月还款额固定、省事，一般人都选择这种方法，根本就没向他介绍本金还款法。现在真有一种上当受骗的感觉。

    买房是很大的一项投资，对普通老百姓而言，买一套房子也许要穷尽他们一生的积蓄。像这样含糊概念甚至误导购房者的做法，是否也应算作是对他们的知情权的一种严重侵犯呢？

    ——跑马圈地为哪般

    近一个多月以来，业界出现了一种奇怪的现象，先有万科集团为一个独特户型申报专利，又有松江置业注册"梅江南"商标，最近广东奥园的商标大战再次引起业界争议，几个大房地产企业不约而同地或抢注商标，或注册产品专利，忙得不亦乐乎。据说还有其他企业也在跃跃欲试，这让很多旁观的人看得一头雾水，难道房地产真的进入了"跑马圈地"的时代？

    买方卖方谁受益

    有的开发企业对外宣称，他们之所以申请注册，主要是为了保护消费者的利益，让大家买到的房子能得到最大限度的保值或升值。市房地产学会副秘书长刘玉录博士对此表示了不同看法。他认为，开发企业的这种注册行为，其实是在寻找一种对创新产品的垄断方式，只有这样，产品才能够因其稀缺性而达到创造超额利润的目的。因此，开发企业这样做保护的是他们自己的利益。同时，前一时期有人将房地产行业的各种注册行为归入"注册权"保护范畴，刘博士认为这种看法是不准确的。他说，根据《世界产权组织公约》等文件分析，上述注册行为应属"工业产权"保护范畴。而喜年广告公司总经理李扬则认为，过去行业内一切新而好的东西大家都可以通用，由于开发企业的素质存在差异，久而久之，这些好东西很难保证其一贯的优秀品质。而一旦申请注册之后，产品具有了鲜明的标识性，最终受益的还是老百姓。

    "房型注册"值得商榷

    对于开发企业为自己的一种独特户型申报专利的做法，市城乡建设研究所所长王明浩认为，这是需要商榷的。他表示，房型设计发展到今天是几代设计师多年心血的结晶，不是某一个企业的独家发明，没有设计师多年的积累也就不会有今天如此之多的精致房型。如果大家都为这些房型抢注专利的话，今后的新项目还能有权使用几种房型？行业还要不要发展？

    "注册"不是灵丹妙药

    注册的东西是否肯定就是优秀的呢？王所长认为，注册只是一种形式，与产品的品质无关。如果产品的品质确实好，这种注册就能够得到老百姓的认可，而如果产品本身得不到大家的肯定，徒有一个响亮的商标是毫无用处的。

    是否有炒作之嫌?

    王所长说，类似的注册行为能够提高企业自身的知名度，这一点是可以肯定的。李扬认为这不能排除开发企业借此炒作的嫌疑。而刘博士则力劝大家：希望开发企业只为具有原创性质的东西申请注册，一哄而上只会引起负面效应，对整个行业是没有益处的。

    积极意义值得肯定

    刘玉录博士认为，房地产行业目前需要一种持续的创新，而知识产权是社会经济发展的基本动力，它可以通过一定的形式转化为生产力。所以，这样做可以保护那些肯于创新、肯于冒风险的企业的利益，有利于房地产行业秩序的整顿。李扬也表示，随着行业的逐步规范，开发企业现在越来越珍视自身的核心竞争力了，为了长期稳定的发展，他们一旦找到自己的核心资源所在，肯定就会想尽办法加以保护。同时，从另一角度也说明，现在开发企业的维权意识越来越强了。

    相关链接：

    ２００２年３月１８日，万科集团规划设计部获得国家知识产权局发布的《专利申请受理通知书》，具体内容如下：

    实用新型名称：户户带花园或露台的住宅

    专利申请号：０２２０５３１３．１

    发明名称：情景花园洋房

    专利申请号：０２１０３７３５．５

    申请日期：２００２年３月１５日

    申请人：万科企业股份有限公司吴志群

    说明：以上"情景花园洋房"产品指应用于武汉四季花城、成都城市花园二期、南昌四季花城的５层"情景花园洋房"。摘自《每日新报》

    日前，"梅江南"土地经营者松江置业发展有限公司已经向国家商标局提出注册"梅江南"商标的申请。一年半以后，国内不动产投资管理也许就不能再无偿使用"梅江南"名称。此次"梅江南"申请的是不动产商标，包括不动产出租、不动产代理、住房代理、不动产中介、不动产评估、不动产估价、不动产管理、住所（公寓）、办公室（不动产）出租、农场出租等十类经营项目。摘自《每日新报》

    ２００１年３月，广东奥园置业集团向国家商标局提出注册"奥园"商标的申请。最终批复的商标注册有效期为２００２年９月１４日至２０１２年９月１３日。２００３年３月２０日，在美国对伊拉克战争正式打响的当天，中体奥林匹克花园管理有限公司与广东奥园置业集团之间也爆发了一场关于"奥林匹克花园"的品牌大战。

    政府部门：国有资产得到保护

    专家：这是一种国际惯例

    开发商：暂时提价长远受益

    国土资源部出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》从２００２年７月１日起实施，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。而今年供应市场的新楼盘，恰恰很大一部分是开发商在去年以市场化手段拿到的土地，业界认为，这种土地的"透明交易"会暂时性地抬升房价，但是从长远发展看，对整体市场成熟、消费者利益和城市发展都大有好处。

    据了解，该《规定》以《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《〈土地管理法〉实施条例》等法律法规为依据，建立和完善了以下三个方面：一是经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度；二是公开、公平、公正的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让组织实施程序制度；三是严格的法律制度，包括对土地行政主管部门自身的违法行为。

    市规划和国土资源局有关人士表示，土地交易市场化给城市发展带来的最大好处就是：国家可以根据土地利用规划，很好地控制建设用地的总量，在宏观上进行土地使用的调控，避免因非法占地、非法入市所导致的无序开发。市土地交易中心阎部长说，通过土地交易的公平、公正、公开，增加了透明度，杜绝了幕后交易，使国有资产最大限度地得到保值，使国家的土地收益得到很大程度的提高，避免了由于腐败而导致的国有资产的流失。房地产学会副秘书长刘玉录博士认为，国有土地使用权的招标、拍卖、挂牌是实现土地交易市场化的重要举措，同时，这种方式也是一种国际惯例，发达国家的经营性用地一般都采用这三种方法，因此这也是实现与国际接轨、达到经济全球化的重要手段。远舰地产研究中心负责人刘先生认为，地价过高或过低都不是好事，关键是土地未来的发展潜力和长远的增值能力。从全局的角度看，土地的良性升值将极大地繁荣城市经济，提高土地使用效率，并进一步地改善城市基础设施，提高城市活力。

    土地交易市场化会让商品房的成本提升，然而开发商对此却都能欣然接受，这是为什么呢？顺驰融科置地公司总经理刘涵说，今年的新项目绝大部分为土地挂牌交易后的开发成果，相对以前的土地私下交易，成本略有提高；但是开发商通过加大规模化开发的力度，还是可以提供性价比更合理更优秀的房子。开发区建设集团华志忠表示，这种方式对房价的提升只是短时期的，然而对房地产市场却具有两方面的长远意义。首先，它有利于开发企业安排开发。过去取得土地的运作周期很长，而且费用悬殊很大。所以，开发企业只能把很大的精力都放在拿地上，从某种意义上讲，过去的行业竞争就是一种土地成本的竞争。谁拿的地便宜，谁就能多赚钱，因此，开发企业在产品上不会投入过多的精力。长此以往下去，行业就会萎缩。而现在大家站在一个起跑线上，非常公平，今后大家都把精力集中在开发好的产品上，就可以增强消费者对整个行业的信心。另一方面的意义则在于这样做能够提高行业竞争力。行业竞争力的高低取决于进入门槛的高低，国有土地使用权的公开拍卖提高了资金以及土地使用能力的门槛，这样做能够加快行业内的自然淘汰，使真正优秀的企业脱颖而出。而且国家的土地收益提高了，就可以更好地进行基础建设，这是一个良性循环，最终受益的是整个社会。

    最近，本市一个即将竣工的写字楼项目正紧锣密鼓地进行着实楼样板间的装修，他们为此聘请了高水准的室内设计公司，投入大量资金，专辟出了一层楼的面积分别制作了模拟ＩＴ公司、律师行、会计师行、广告创意公司以及国际贸易公司等业态的多个样板间，根据各业态的不同要求，其设计方案及家具配饰也截然不同。在本市写字楼项目中，如此浓墨重彩地制作样板间，这个项目应该算是第一例。业界目前对此持赞赏态度的有之，表示不以为然的有之，但更多的还是持观望态度。那么，究竟写字楼有没有必要做样板间呢？

    常规写字楼：不做精装修样板间

    众所周知，写字楼的销售一般是没有样板间的，即使个别的项目有，也不过是用石膏板简单地吊顶，然后再用隔板做出几个隔断示意一下而已。大多情况是：当把客人带到一个空旷的、各种建筑材料甚至管线布置都一览无余的大房间之后，售楼小姐会微笑着介绍：这就是您想要的Ａ单位。对此，一些写字楼开发商认为，写字楼的销售就应该是这样的，因为写字楼就是一个办公的地方，它只要向客户展示一个空间布局就可以了，对生活细节几乎没有要求，与住宅有着本质的区别。因此，写字楼销售不需要在样板间上下太大的功夫。

    住宅：样板间的作用是心理暗示

    写字楼与住宅的营销理念真的就如此无法相通吗？要弄清这个问题，还是让我们从住宅销售为什么一定要做样板间谈起。从事房地产企划工作的李先生对这个问题的理解可能更具代表性。因为他供职多年的公司在销售中始终坚持一个原则，那就是：没有样板间不卖房。他认为样板间在住宅销售中至少具有四方面的意义。首先，在期房预售中，样板间能够很好地解释户型，能够把购房者从售楼书中看到的平面图纸立体化。第二，样板间能够引导购房者在以后的生活中更好地利用和使用空间。第三，如果销售的是精装修房，样板间能够很好地展示装修标准。第四，也是最重要的一点，样板间是一种被放大、被美化了的生活感觉，走进样板间就走进了一种全新的生活。当购房者想到只要买了这套房就能够拥有这样的生活时，他就受到了一种很强烈的心理暗示，进而生发出购买的冲动。李先生说，在住宅产品营销日益成熟的今天，买房前先参观样板间已经成为人们的一种消费习惯，因此，几乎每个住宅项目的开发商都会千方百计地将自己的样板间做得美轮美奂，也确实有很大比例的购房者就是因为对样板间一见钟情而最终欲罢不能、心甘情愿地掏了银子。

    写字楼更需要空间提示

    那么，写字楼的样板间是否也能发挥出住宅样板间的那种魅力呢？该项目负责人凌总的回答是肯定的。他认为，其实，写字楼的营销与住宅营销一样都非常需要样板间的协助，而且在经济发展速度如此之快的今天，要想给写字楼的客户展示一种更新的空间境界，有很多东西仅靠语言是无法描绘的，因此样板间就显得尤为重要。与其他写字楼开发商理念不同的是：在他们的样板间设计中，生活细节被放在了非常重要的位置。一个小小的茶水间，在大部分的写字楼里只是一台饮水器的代名词而已，更简陋的可能还会在饮水器的下面接上一只塑料桶。而在他们的样板间里，茶水间的设计完全是家庭化的，有精致的橱柜和水槽，空间稍大的茶水间还会配上一套造型别致的小桌椅供人们做短暂的休憩；卫生间的设计根据男女性别的差异和喜好的不同也在细节上都做了相应的考虑。他们希望自己的样板间能够为进驻的企业做这样一个空间提示：原来办公环境也可以这样、原来办公环境应该是这样的，进而让这些企业认识到办公环境的档次对于一个企业来讲是何等的重要

    一直以来，本市写字楼市场始终面临着一个尴尬：相当数量的公司办事处、律师事务所等办事机构把自己的办公地点安扎在居民楼里。这些单位也许认为这样做可以减少开支，却忽略了这样的办公环境对员工乃至于客户的心理影响，而这种影响也许恰恰就是导致企业信誉甚至经济效益下降的直接原因。因此，商务办公空间档次的提升成为本市写字楼市场亟待解决的问题。本市第一例写字楼样板间即将于１月２０日左右正式开放。无论如何，它都是对传统写字楼营销理念的一次挑战。但是，写字楼毕竟与住宅的使用功能和空间感觉都截然不同，精装修样板间究竟能为写字楼销售效多大的力，是否能够真的起到拉升商务空间档次的作用？现在下任何结论都还为时尚早。

    又是一年岁末，回望２００２，天津楼市硝烟弥漫。激烈的纷争中，无论是资本、品牌还是人才都在迅速而有序地逐步走向集中化。正当人们的眼光被楼市中的这些巨变所吸引的时候，暗地里，一场无声的战争也一直在悄悄地同时进行——２００２年，城郊一块块动辄几百亩的土地已被开发"大腕"们争相圈走。而由于投资眼光惊人的相似，"大腕"们的圈地已在多处几近撞车，河东张贵庄路、红桥瑞景居住区、塘沽中山北路甚至开发区都已出现大开发商圈地相邻的现象，这使得那些"大腕"们之间的争斗也不得不将由过去的迂回远攻而变成真正的贴身肉搏，明年的楼市战争也将因此而变得尤为残酷。大敌当前，究竟该如何应对？所谓旁观者清，地产"大腕"们不妨听听来自业界的几种主张。

    细节感人服务升级

    这几片地块位置相对偏远，因此，产品就一定要"抓人"。人们为什么会舍近求远？那一定是因为远方具有他们更渴望得到的东西。地产顾问公司戴德梁行的一位人士认为，要想做到这一点，不但需在建筑设计、环境规划上做文章，更重要的还是要让细节感人、服务升级。也就是说，无论是一扇窗还是一种涂料乃至到房子的点点滴滴，都能让客户感受到开发商的良苦用心。比如上海的奥林匹克花园，从大门处开始那种层层园林绿化的意境使人的心灵很快就能安静下来，这一细节就曾让上奥的业主非常满意。

    贵在合作公平竞争

    市场是需要小心呵护的，新开垦的区域就更是如此。"一定要精诚合作"，在几天前的远舰地产沙龙上，一位资深地产人士这样语重心长地告诫。在早年市场的无序纷争中，由于缺乏经验互相砸价恶性竞争，而导致在市区内某些不可多得的地段中最终一片死盘倒伏的血的教训至今回想起来仍然令人心悸。（例如红桥区某地带一批七八年前开发的楼盘至今仍存大量余房，而且其目前售价也仅为其他同类地段的三分之二左右。）已先期在城郊开发并获成功的一个大盘项目的老总也说，天津的房地产市场是需要大家来共同做大做强的，共同的市场谁来分食一块蛋糕都很正常，同时大家在近距离的竞争中还能够互相促进，取长补短。因此，只有相互联合，才能一荣俱荣。

    追求特色避免同质化

    标榜广告公司的张先生说，雷同是产品的大忌。因此在产品定位上，一定要尽可能地追求特色、寻求差异、避免同质。这就需要创新。这种创新决不应仅仅只是那种狭义的创新，它不但应表现在对产品本身的创新上，同时还需要在营销理念和竞争手段上求新求异、出奇制胜。几年前深圳曾有一个项目就是凭借其新奇的营销模式，不按牌理出牌而让购房者耳目一新。他们的做法是在拿到地后先没有急着盖房子，而是找到一家一流的园林设计公司先把工地建成了一个大花园，这一做法吸引了很多购房者的眼光，项目最终大获成功。这些经验对于如此近距离的肉搏战就显得尤其重要。

    充分调研谨防客户枯竭

    开发"大腕"在大规模圈地之后究竟应在这些土地上做出什么样的产品？这样的产品应对应什么样的客户群？这些问题可并不比圈地简单。它需要的是更高层次的智慧和从事多年开发而对市场的准确认知。因此，开发企业一定要放眼市场，充分考虑市场的消化能力，某媒体孙先生对此表示，切不可由于竞争的巨大压力就无限地看大对手而导致一叶障目，不见泰山。曾经有这样一句话：只顾埋头拉车，不抬头看路。由于这种做法而导致的可怕后果目前已在南方的一些项目中显现：当这些项目尽心尽力地做好产品之后抬眼一看，才发现市场已不是原来的市场，对应自己产品的客户群已经枯竭。这样的结局对于开发者来说，恐怕是最大的悲哀了。

    １１月２８日，位于河西区黑牛城道与友谊路交口处的家世界购物广场正式开业，至此，那一区域的居民长期以来的购物难题终于得到解决，同时，家世界的开业也让友谊路、黑牛城道、梅江等区域众多楼盘的销售经理心里乐开了花，终于长舒了一口气。

    随着河流、道路改造工程的陆续竣工，黑牛城道、梅江新区已经成为目前本市范围内炙手可热的地产投资旺地，然而，购物难却始终困扰着那一区域的居民和各楼盘的销售经理们，据他们反映，购物问题一直是左右客户最终定夺的主要原因，同时也是销售人员最感头痛的问题。

    城市别墅的朱经理说，家世界的开业，对其周边众多楼盘如梅江玉水园、蓝水假期、城市别墅、芳水园、半岛·蓝湾、顺驰世纪城等项目的销售无疑是一个很大的促进。

    近几年，由于大型公建配套设施的日益完善而拉动区域地产的例子在本市屡见不鲜。如河北区的乐购广场、河东区的诺玛特超市、南开区的家乐福等商业设施的周围目前均已逐渐形成了多个新的商业中心，而这些区域周边的房地产项目也已随之迅速升值。对此现象，经济学博士刘玉录认为，这是一种商业与地产的有机结盟，双方能够互聚人气，带来双赢效应。这种结盟模式将会成为这两种业态未来发展的趋势。因此今后在新的大型居住区建设之前，就应该把商业公建列入建设规划当中，这也是发达国家城市建设的一条成功经验。

    《天津市物业管理条例》（以下简称《条例》）即将于２００２年１２月１日起开始正式实行。这就意味着咱老百姓今后在"住"的问题上将会越来越舒心，因为这次新颁布的《条例》是经过有关部门逐条讨论通过的，今后如果再发生什么物业纠纷就有章可循了。记者日前专程走访了市房管局物业管理处副处长孙超，孙处长对照新老《条例》，向记者详细介绍了二者的区别。

    充实了"物业管理"定义

    《条例》第三条对物业管理的定义增加了"是指全体业主对物业共同利益的维护和管理"的内容，这句话意在强化广大业主的主人公责任意识：物业是属于业主的，应该由业主共同维护和管理。不但要充分行使自己的业主权利，同时也应承担自己的责任和义务。

    理顺了各部门关系

    《条例》第六条增加了"街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调"的内容。增加这句话主要是因为物业公司与业主委员会、街道居委会等三个单位在物业管理和社区管理中工作可能会出现交叉，因此过去曾有过这三个单位人员交叉任职、财物共享的现象。然而其实业主委员会与物业公司应该是互相监督的一种工作关系，《条例》中明确不能交叉任职，而物业公司的服务用房也应归全体业主所有，不能挪作他用。这句话旨在理顺物业公司与其他部门的各种工作关系。

    强调了居委会的作用

    《条例》第十二条在"进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的"后面增加了"在区县物业管理行政部门和街办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集"的内容。这句话主要是通过借鉴外省市的先进经验，强调应充分发挥居委会的作用。

    相关单位可列席业主大会

    《条例》第十四条增加了"业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表出席"的内容。这句话主要是考虑应加强社区业主委员会与街道办事处、派出所等单位工作的协调配合，因此在召开业主大会时邀请这些单位人员列席将会有利于工作的开展。

    明确了保安责任

    长期以来，当物业小区发生业主财物丢失案件时，其赔偿责任问题始终困扰着物业公司和业主，由此而诉诸法律的案例也很多。因此新《条例》第二十五条中明确了物业公司在发生这类案件时的职责范围及应发挥的作用：物业管理服务企业应协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序，制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

    物业管理前移至开发起始阶段

    《条例》第二十八条、第二十九条这两条内容的主要意义在于把物业管理工作前移至了开发的起始阶段，目前，很多项目只有在业主入住时物业公司才出现，因此有些开发商前期承诺的服务得不到很好的兑现。将物业管理前移可以最大限度地避免在业主入住时有可能与物业公司发生的很多纠纷。

    合同期满后物业用房归还全体业主

    《条例》第三十一条增加了"物业管理服务用房属于全体业主所有"的内容。明确了物业服务用房的归属问题。也就是再次强调当物业公司管理合同期满撤出时，应将办公用房归还全体业主。

    停车费纳入维修基金

    《条例》第三十九条内容主要明确了业主在小区内停放车辆时交纳的费用为场地占用费，这项费用物业公司应纳入物业维修基金，具体使用办法由业主委员会确定。

    必须建立物业基金

    为了保障商品住宅保修期后共用部位设施、设备的大修、更新、改造，确保物业保值、增值，《条例》第四十条内容主要明确凡住宅小区必须建立共用部位设施、设备维修基金。维修基金的具体管理办法，目前正在起草当中。

    一个很偶然的机会，记者见到了目前在北京很"火"的、号称"德派设计"的ＷＳＰ建筑师事务所的几位头牌建筑师，于是就有了这样一次采访。在与他们的交谈中，记者发现，建筑师们眼中的建筑和我们平常理解的建筑是很不一样的。

    建筑很难用"流派"界定

    陈凌——ＷＳＰ副总建筑师。对于外界称他们为德派建筑师的说法，陈凌说，从专业角度来讲，这是一种错误的说法。

    准确地说，每一位建筑师都有其自己独特的风格，都在尽可能地因地制宜，而ＷＳＰ的设计只不过是比较简洁现代而已，这些东西很难简单地用"流派"来界定。他认为，所谓的建筑设计就是要为人们奉献"正确的"房子，其中包括科学的空间处理以及形式上的各具特色。具体地讲就是最充分地利用自然景观，按照不同的地块，依势安排建筑。

    从尘土下找到本应在那里的建筑

    齐欣——ＷＳＰ总建筑师，极具诗人气质，他对建筑有很多非常感人的诗意的描绘。他说，也许是由于建筑师普遍留学欧洲的缘故，ＷＳＰ的设计中有一些很特色的东西，建筑师并不只是在简单追求形式，而是在功能上考虑得更多，同时也给予了城市更加特别的关注，设计一般比较理性。

    在他们的设计中，更多的是依照一个区域的风景来发掘该地域给予建筑的最大空间。对此，他用了一句很有意思的话来加以解释：在一片风景里，也许本来就应该有一片相应的建筑与之唱和，而建筑师的能力就体现在是否能从尘土下找出那片最完美的建筑。

    建筑是现代的，而灵魂必须是中国的

    吴钢——一位看上去非常严谨的建筑师。对于近几年国内建筑的流行趋势，他有着自己的看法。他认为，现在国内的购房者都喜欢新的东西，认为最新的就是最好的。

    于是美国风、日本风、欧洲风轮换着刮个不停，在那些所谓的外国的建筑元素不断风行的同时，中国的建筑可能会逐渐地迷失自己。

    其实，中国现在最需要的是那些具有最前沿品位的现代建筑，而建筑的灵魂一定要是中国的。只有这样的建筑作品，才能在这片土地上具有长久的生命力。

    １１月，又是一年冬来到。从人们忙忙碌碌为过冬做的尽可能充分的准备可以看出，一年四季当中，冬天是最难挨的。而在很多地产人的心里，真正难挨的却不是季节本身，而是随着这个季节一同来到的地产营销的"冬季"。一边是老总们寸步不让的回款计划，而另一边的售楼处却是日见"门前冷落车马稀"，俗话说巧妇难为无米之炊，今年的"冬天"该怎么过？

    促销前先打服务牌，巧安排让"冬"变"夏"

    很多售楼处为了提升"人气儿"，最近都在酝酿着各种优惠促销的招儿，对此，顺驰集团张致刚认为，要想做好冬季营销，在考虑调整现场销售策略的同时更应该在服务上下工夫。这个服务是指如何能更好地为看房者解决实际的出行困难。比如提供更加便利的看房班车、尽可能在更多区域设置看房点等等，只有更多地为客户提供接触自己项目的机会，才有可能让他们喜欢上自己的房子。

    出奇招才能握胜算

    其实，销售在冬季变冷与大多数地产商的惯性心理也很有关系。很多地产公司在前三个季节就几乎花光了一年的宣传预算费用，尤其是春秋两季的房交会，那更是开发商眼中比拼经济实力的绝佳舞台。而由于"冬季是地产淡季"这已几乎是业内外所有人的思维定式，因此冬季的营销宣传就被很多企划人士甚至公司老总们所忽略了。而泰达集团的刚振宁却认为，冬季宣传才是扩大项目知名度的绝好时机。因为在别人都不宣传的时候，一旦有人宣传才会更加显眼。

    对"冬季是地产淡季"的说法，联合地产的总经理李涛也有不同看法。他说，房子其实是一种很特殊的商品。它的生产全过程始终面对市场，因此它不但要像其他商品那样经历季节的周期，同时它还要经历自己本身特有的产品周期。对于产品周期来说，开盘的红火之后至现房以前以及房子销售大半后的尾盘时期应该算是产品周期的两个淡季，近几年季节周期对地产营销的影响似乎已越来越小，而产品周期的影响却越来越显著。如果好的项目在冬季正式进入现房期，那么冬季反而会成为这个项目的销售旺季。

    重全局使旺季延长

    如何让春秋季大量的广告投入到冬季仍能显效，也就是说，如何更好地维持一年的销售惯性，这可能是让很多企划营销人士非常头疼的事。云琅新居的销售经理王建辉对此表示，要想很好地解决这个问题，就要特别重视项目的整体营销。对于产品宣传，不同时期应设置不同的目标，旺季的宣传要为淡季的销售做好铺垫，前期要把树立形象、建立口碑，特别是提高产品品质等工作做扎实，不能急功近利。

    深积淀好房子不"过冬"

    不管地产营销的"冬季"有多冷，市场上还是照样有一路旺销的楼盘。大通公司的桑云经理对此解释说，市场反映表明，那些已经成熟到位的楼盘基本不受季节等其他因素的影响。因为它们对市场已形成了很强的辐射力，对这样的楼盘来说，虽然冬季的客户数量可能比较少，但其质量却会很高。也就是说，这些客户一般都有很明确的购房意向，来的都是真主顾，因此其冬季的成交率可能反而更高。

    对此，德茂丰公司的陈春庭经理也表示，其实淡季并不可怕，就好像股指下滑时可能存在黑马股股价上升一样。写到这，突然想把一句话送给那些志在打一场漂亮的冬季营销仗的地产勇士们：也许真正的"冬季"只在你们心里。

    但愿今年的"冬季"不太冷。

    最近买新房的人很多，从他们凑到一起兴奋的交谈中，发现一个有趣的现象：大家最关心的好像是谁的房子打折更多，拿了大折扣的人颇有些得意洋洋，而那些相比之下没打多少折的人就顿感脸上无光，很是垂头丧气，似乎这时候折扣才是第一位的，而房子本身已经不重要了。这一点着实让人费解，房子和折扣，究竟哪个重要？打折的房子真的就那么受用吗？

    怪事买房子先问打折

    由于跟很多开发商相熟，所以总会有朋友在买房时通过各种关系找刘先生帮忙打折，更有甚者，有的人会先跑来问他与哪个开发商熟悉，哪里的房子他能够帮忙打折，然后再按照他开出的名单去看房子，刘先生对此感到啼笑皆非。他说真不知道这些人到底买的是什么，难道是否能打折是选择房子的惟一标准吗？他认为这种观念很幼稚，想买便宜的房子是人之常情，然而如果仅追求便宜而不考虑有关房子的其他一些更重要的因素，就有些本末倒置了。

    苦恼人情圈绕不开

    谈到这个话题，某房地产公司老总贾国强无可奈何地苦笑说："有时候真不得不佩服一些人的活动能力，为了买房打折，他们能够调动一切可以调动的人际关系，找到能办事的人以后，他们又会动之以情，晓之以理，绝对是不达目的不罢休。这种事让人很为难，给了优惠，那是拿公司的利益做人情，不给优惠，又有些不近人情。更重要的是，我们很多宝贵的时间就这样被白白地浪费了。"

    有点乱，多层关系少层优惠

    杨小姐买房打折的经历非常具有戏剧性。她在买房前先找了一个关系，这个关系为她拿到了１％的优惠，可是她感觉不满意，于是又找了第二个关系，这一次她又拿到了０．５％的优惠，两次优惠加在一起是１．５％。然而，就在她去售楼处交定金时，却出现了戏剧性的一幕：售楼小姐一口咬定她只能享受后面那个０．５％的优惠，至于前面的那个１％，售楼处上下口径一致：不知道。就这样，１％的优惠莫名其妙地消失了。杨小姐回来后大呼吃了哑巴亏。

    遭遇便宜果真就是当

    林女士去年托朋友买了一套面积较大的抵债房，朋友告诉她总共大约便宜了八万元左右，这个折扣令她非常满意。由于一家三口仅靠丈夫一人工作养家，因此他们买这套房子需要贷款，就是这个贷款手续，用林女士的话说"打了一个持久战"。售楼处一会儿让他们重填表格，一会儿又说盖错了章，好像每一个环节都会出问题。因为拿了人家的优惠，林女士也不便发作，只好忍气吞声，于是贷款手续就从去年１０月一直拖到今年４月才算办妥，整整历时半年。更令她感到不平衡的是，去年春节期间，售楼处对同样房型的报价一下子就下调了五万！

    打折，打折，真是让人欢喜让人忧。看到这些形形色色令人尴尬的打折经历后，您买房还会再找人帮忙打折吗？

    砍价之前先算笔细账

    ■建筑投资成本：

    从今年开始，本市已禁用黏土砖。所以，我们可用多层商品住宅框轻结构的房子为例。据最新资料统计，这种结构房子的建筑投资成本大致为１６３６元／平方米（不含土地费用和市政大配套费用）。

    计算方法如右表：

    通常情况下，上表列出的各项费用与实际出入不大，基本为固定支出。

    ■市政大配套费：

    上面提到的市政大配套费用也是一项固定支出，即１６５元／平方米（仅限普通住宅）。

    ■土地费用：

    在建筑投资成本中，土地费用是一项可变费用。据天津市规划和国土资源局有关人士介绍，从今年以来本市所有经营性用地必须通过招投标形式取得，由于投标形式的灵活性及土地级别存在差异，因此土地价格有很大的差别。

    下面是本市中心城区基准地价的最新统计数据：

    多层商品住宅(框轻结构)投资成本分析

    ■社区配套费用（各种会所）：

    土地费用的计算可以用上表中的基准地价作为参考。而由于社区档次不同，社区配套费用则没有标准可循。

    ■开发税金：

    房地产企业还要向国家交纳相关的开发税金以及土地及房屋产权的交易费用。相关税金的计算方法如下表：

    ２００２年天津市中心城区基准地价表(单位：元／平方米)

    ■销售费用：

    其中包括宣传、办公、员工工资等。这项费用基本约占开发投入的３％-４．５％左右。

    ■物业管理基金：

    此项费用主要用于房屋交付使用后对区内物业设施的维护和保养。据物业公司介绍，此项费用一般约占建安成本的２％左右。

    ■开发利润：

    项目不同，其开发利润也各不相同。据资料统计，目前世界各国房地产的平均利润率在８％左右。

    只有把上述这些费用全部细摊在总销售面积上，才算把房子的售价基本捋清了。从这笔细账中可以看出，便宜的房子并不一定就实惠，而贵的房子可能也有它贵的道理，买房的时候您还得仔细斟酌。

    房地产开发相关税(费)

    以上所列数据为有关部门统计的理论性数据。由于房地产项目的具体情况各不相同，其具体数据也会做相应的调整，因此以上数据仅供参考。

    最近买新房的人很多，从他们凑到一起兴奋的交谈中，发现一个有趣的现象：大家最关心的好像是谁的房子打折更多，拿了大折扣的人颇有些得意洋洋，而那些相比之下没打多少折的人就顿感脸上无光，很是垂头丧气，似乎这时候折扣才是第一位的，而房子本身已经不重要了。这一点着实让人费解，房子和折扣，究竟哪个重要？打折的房子真的就那么受用吗？

    怪事买房子先问打折

    由于跟很多开发商相熟，所以总会有朋友在买房时通过各种关系找刘先生帮忙打折，更有甚者，有的人会先跑来问他与哪个开发商熟悉，哪里的房子他能够帮忙打折，然后再按照他开出的名单去看房子，刘先生对此感到啼笑皆非。他说真不知道这些人到底买的是什么，难道是否能打折是选择房子的惟一标准吗？他认为这种观念很幼稚，想买便宜的房子是人之常情，然而如果仅追求便宜而不考虑有关房子的其他一些更重要的因素，就有些本末倒置了。

    苦恼人情圈绕不开

    谈到这个话题，某房地产公司老总贾国强无可奈何地苦笑说："有时候真不得不佩服一些人的活动能力，为了买房打折，他们能够调动一切可以调动的人际关系，找到能办事的人以后，他们又会动之以情，晓之以理，绝对是不达目的不罢休。这种事让人很为难，给了优惠，那是拿公司的利益做人情，不给优惠，又有些不近人情。更重要的是，我们很多宝贵的时间就这样被白白地浪费了。"

    有点乱，多层关系少层优惠

    杨小姐买房打折的经历非常具有戏剧性。她在买房前先找了一个关系，这个关系为她拿到了１％的优惠，可是她感觉不满意，于是又找了第二个关系，这一次她又拿到了０．５％的优惠，两次优惠加在一起是１．５％。然而，就在她去售楼处交定金时，却出现了戏剧性的一幕：售楼小姐一口咬定她只能享受后面那个０．５％的优惠，至于前面的那个１％，售楼处上下口径一致：不知道。就这样，１％的优惠莫名其妙地消失了。杨小姐回来后大呼吃了哑巴亏。

    遭遇便宜果真就是当

    林女士去年托朋友买了一套面积较大的抵债房，朋友告诉她总共大约便宜了八万元左右，这个折扣令她非常满意。由于一家三口仅靠丈夫一人工作养家，因此他们买这套房子需要贷款，就是这个贷款手续，用林女士的话说"打了一个持久战"。售楼处一会儿让他们重填表格，一会儿又说盖错了章，好像每一个环节都会出问题。因为拿了人家的优惠，林女士也不便发作，只好忍气吞声，于是贷款手续就从去年１０月一直拖到今年４月才算办妥，整整历时半年。更令她感到不平衡的是，去年春节期间，售楼处对同样房型的报价一下子就下调了五万！

    打折，打折，真是让人欢喜让人忧。看到这些形形色色令人尴尬的打折经历后，您买房还会再找人帮忙打折吗？

    砍价之前先算笔细账

    ■建筑投资成本：

    从今年开始，本市已禁用黏土砖。所以，我们可用多层商品住宅框轻结构的房子为例。据最新资料统计，这种结构房子的建筑投资成本大致为１６３６元／平方米（不含土地费用和市政大配套费用）。

    计算方法如右表：

    通常情况下，上表列出的各项费用与实际出入不大，基本为固定支出。

    ■市政大配套费：

    上面提到的市政大配套费用也是一项固定支出，即１６５元／平方米（仅限普通住宅）。

    ■土地费用：

    在建筑投资成本中，土地费用是一项可变费用。据天津市规划和国土资源局有关人士介绍，从今年以来本市所有经营性用地必须通过招投标形式取得，由于投标形式的灵活性及土地级别存在差异，因此土地价格有很大的差别。

    下面是本市中心城区基准地价的最新统计数据：

    多层商品住宅(框轻结构)投资成本分析

    ■社区配套费用（各种会所）：

    土地费用的计算可以用上表中的基准地价作为参考。而由于社区档次不同，社区配套费用则没有标准可循。

    ■开发税金：

    房地产企业还要向国家交纳相关的开发税金以及土地及房屋产权的交易费用。相关税金的计算方法如下表：

    ２００２年天津市中心城区基准地价表(单位：元／平方米)

    ■销售费用：

    其中包括宣传、办公、员工工资等。这项费用基本约占开发投入的３％-４．５％左右。

    ■物业管理基金：

    此项费用主要用于房屋交付使用后对区内物业设施的维护和保养。据物业公司介绍，此项费用一般约占建安成本的２％左右。

    ■开发利润：

    项目不同，其开发利润也各不相同。据资料统计，目前世界各国房地产的平均利润率在８％左右。

    只有把上述这些费用全部细摊在总销售面积上，才算把房子的售价基本捋清了。从这笔细账中可以看出，便宜的房子并不一定就实惠，而贵的房子可能也有它贵的道理，买房的时候您还得仔细斟酌。

    房地产开发相关税(费)

    以上所列数据为有关部门统计的理论性数据。由于房地产项目的具体情况各不相同，其具体数据也会做相应的调整，因此以上数据仅供参考。

    "砍价"这个词，在计划经济时期是没有的，它应该算是商品经济时代的产物。自从房子也变成了商品的那一天开始，购房者在买房前就要先准备好两件事，一是要揣足银子，另一件事就是要修炼好一种内功：砍价。因为大家都知道，会不会砍价可是关系到最终房子成交价高低的关键。谁的钱都是辛辛苦苦挣来的，当然得能便宜一分是一分，有限的钱得用在刀刃上。然而近几年来，人们却发现如今的开发商好像越来越"牛气"了，房子的价是越来越难砍，这究竟是怎么回事呢？让我们来听一听几位售楼经理和购房者代表就这个话题展开的一次面对面的对话。

    本期嘉宾：

    付晶:顺驰世纪城销售经理

    曲万成:红副总、名仕达花园经理

    张宏宇:泰达园作业部副部长

    曹国荣先生：刚买完房的购房客户

    刘德朝先生：某知名项目期房客户

    王继明先生：几年前曾有过购房经历

    主持人：冯婉蓉

    对话地点：天津日报大厦三层会议室

    对话时间：２００２年１０月３０日上午９：００——１１：００

    主持人：近几年来，很多购房者反映开发商（尤其是一些大开发商）越来越"牛"了，房子就是一口价，大有爱买不买的劲头，这是否就是所谓的"店大欺客"？

    少量的价格浮动还是应该保留

    刘德朝：多年来，购房者已经习惯了买房砍价，所以一遇到不讲价的房子，心理上不好接受，这是一个消费心理问题。中国人很重面子，如果和销售人员谈了很久都拿不到优惠，让人感到很生硬，有挫败感，所以房价还是应该有一些浮动的余地。

    曲万成：目前的房地产市场毕竟还不是很完善，所以还是应该适当地照顾一下客户的心理。即使是不讲价也不应该硬来，要给购房者一个适应的时间。

    "不讲价"是市场成熟的标志

    张宏宇：我认为房地产价格弹性的时代应该已经快过去了，知名品牌的开发商已经不再需要靠这种方法来吸引客户成交了，对于不能砍价的理由，我们会非常诚恳地向客户解释，这里面不存在店大欺客的问题。多年的销售经验表明，如果是真正的客户，他就不会因为优惠点的问题而放弃自己喜欢的房子。

    曲万成：过去的确曾有过高点位的优惠，但是明智的购房者应该明白，这些优惠肯定是要加在房款里的。所以我们就考虑，与其这样，倒不如在产品上下功夫，把产品的品质做上去，让它的性价比合适而最终赢得购房者的认可。

    买的没有卖的精？

    曲万成：如果一个开发商的房子敢于对外宣布没有优惠，那么就说明这个开发商对自己的房子有着足够的信心，他认为他的房子是值这个价的。这对于购房者来说应该是一种幸运，难道会有人就为了得到一点优惠而去买连开发商自己都没有信心的房子吗？

    曹国荣：其实开发商的房子底价我们永远都无法知道，所以谁都无法把价格砍到最低。购房者只要自认为自己买的房子比别人的便宜，心里也就平衡了。我本人参加了单位组织的集团购房，享受了相对较大的优惠，感觉还可以，但是开发商究竟在我们身上赚多少，就没有人知道了，所以说买的还是没有卖的精。

    主持人：几位销售经理都认为买房砍价的时代已经过去了，但是如果以后有亲朋好友再去找你们砍价，你们能够明确地对他们说"不"吗？几位购房者是否也有类似的问题要问？

    如何面对不同形式的砍价

    付晶：也许不能。因为这是一个人情问题，应该属于个案。

    曲万成：有些人情关系很复杂，不能简单处理。

    刘德朝：如果一个人和一百个人同时找你买房，你会一样对待吗？

    曲万成：不会的。因为一个人和一百个人买房对开发商的意义是截然不同的。买房的量大，回款就多，利息成本就会大大降低，开发商就可以与集团客户共享这些利益，恐怕每个开发商碰到这样的事都会这样做，因为大家都是商人。

    曹国荣：虽然几位经理都说自己的房子没有优惠了，但是我相信无论是售楼人员还是销售经理，他们手里肯定还会有一定的优惠幅度，对于不同的客户，肯定会有不同的对待，关键就看你会不会砍价了。

    张宏宇：如果我们已经声明没有优惠，却又不能做到一视同仁，购房者还会相信我们吗？我们总不能自己砸自己的招牌吧。当然，很重要的人情关系例外。

    主持人：大家是否考虑过，在砍价得到优惠的同时，可能也会带来一些负面的结果？

    太关注砍价，可能会损失更重要的东西

    付晶：视砍价为购房第一要素的人，肯定会损失很多东西。因为有的项目虽然不讲价，但品质做得非常好，对能够入住其中的人来说，这是一种幸运。如果仅为了砍价就放弃购买这样的房子，那无疑是捡了芝麻，丢了西瓜。

    曲万成：如果房价的虚量太大，表面上看客户可能得到了很大的优惠，但是只要没有砍到底，对于购房者来说还是损失。

    王继明：买房子找人砍价是要付出的。表面上看是得到了优惠，可是欠的人情还要还，耗时、耗力还要耗钱，最后一算可能也便宜不了多少。而且如果砍了半天也没砍下来多少，最后还得买，又伤了和气。所以我主张，自己能砍就砍，砍不了就算，最好别托人。

    主持人：从前面几位购房者的发言中，我感到大家之所以要想方设法地砍价，其实要的并不只是那一点优惠，大家更想要的是一种公平，因为如果同样的房子对于不同的人有不同的价格，这本身就是一种消费歧视。

    公平是双方共同的追求

    张宏宇：如果后面的客户比前面的客户买的房便宜，那肯定不公平。所以不讲价就是最公平的办法。

    曹国荣：如果所有的开发商都能够形成一个默契：买房不讲价。那么大家就都省心了。

    主持人：应该说传统的砍价是对社会资源的一种浪费。开发商应该是引导市场的，如果开发商能够做到让自己的房子始终升值，购房者买的房子永远都是便宜的，那么不讲价大家可能也就都能接受了。

    人们都曾经去过各种各样的样板间，一看到里面敞亮的空间、精致的家具、时尚的装饰就不由地心动。要真的看上一套没挑的，可能就会急急忙忙地交钱，以为自己马上就能住上同样漂亮的房子了。可是，等到真的拿了钥匙，却怎么看怎么不对劲儿，所以总能听到买了房的人纳闷：为什么自己的房子怎么看都没有样板间好呢？这不由得让人想起世界著名的魔术大师——大卫·科波菲尔。数天前，他凭着其匪夷所思、出神入化的魔术表演而令亿万中国观众为之疯狂，在他的手里，美国的象征——自由女神像消失了；一个活生生的人在瞬息之间便穿越了时空隧道站在了地球的另一边。莫非，我们的样板间也同样曾经被大卫点化？

    光线虚增空间快感

    如果仔细观察就会发现，一般样板间的楼层选择都很讲究。样板间的朝向、采光通常都非常好。如果实楼的自然条件达不到，开发商往往会不惜工本单独建造样板间。这是为什么呢？因为对比强烈的光会令空间有压抑感，光线强而阴影较少会给人比较宽敞的感觉。因此，采光良好的房子会比相同面积采光不佳的房子显得宽敞。即使开发商不得不在采光条件不甚理想的房间制作样板间，他们也会用很多人为的光线来让房间显得明亮，这就是为什么很多样板间在白天也都开着日光灯了。

    超高价堆出美妙品位

    可能很多人都曾有过这样的感觉，自己的房子装修以后总是没有样板间的效果好。要想弄清这个问题有一句俗话：一分钱、一分货。让我们算一笔账就明白了。据统计，一般普通家庭的装修预算大概是总房款的２０％，平均每平方米造价５００——８００元左右。而很多样板间的装修造价则远远超过了这个标准。例如：记者曾探访过本市的一个上世纪九十年代中期完工的高层住宅项目，由于各种原因该项目至今还有大量余房，为了促进销售，他们做出了几套美轮美奂的样板间。其中一套建筑面积７０平方米的房子其装修费用为１２万元，平均每平方米高达１７００元，试问，这么高的装修标准老百姓能有几人达得到？

    缩水家具加肥空间

    如果感觉样板间比实楼的居室空间大，不妨可以打开室内摆放的通顶衣柜看看，也许能从中发现端倪。为了让居室显得更大一些，样板间的通顶衣柜通常要做得尽量的薄，虽然中看不中用，却无形中让房间大出了几平方米，这样的细节一般购房者是不会发现的。有位地产朋友还曾向记者透露，样板间让空间变大的另一个办法就是选用大量玻璃材质或具有很好透明感的家具，这样能使空间感觉空灵、通透，或者选用镂空的隔断柜来让视线可以自由通过以达到放大空间的目的，但是，由于私密的需要，这样的家具在真正的家居中往往是不实用的。

    样板间的学问可谓大矣、样板间的奥秘可谓深矣。因此购房者在参观样板间时，可千万要冷静思考、细心观察，切莫因为看到精致的样板间就一时冲动而买下最终让自己后悔的房子。还是那句话，看大卫的魔术可以只看热闹，而看样板间可一定要看清其中的门道，因为这可是关系到今后生活品质的大事。最近，听说南方一些城市已经逐渐取消了样板间，取而代之的则是直接向老百姓展示不附带任何家具装饰的交工房，对购房者而言，这无疑是个喜讯。

    日前，在全国工商联住宅产业商会主办、开发区泰丰集团协办的"中西方文化在住宅理念上的冲突与融合"研讨会上，专家学者就城市住宅的建设问题提出了一些鲜明的观点。

    与会专家在依次介绍了一些发达国家建设生态住宅的成功经验的同时，也指出了目前国内生态住宅建设的几个误区。首先，对建筑材料的选择还不够节能环保。其次，过分注重人工雕琢，比如移植名贵花木、大面积种植草皮、高级花岗岩铺地、建造大型喷水池等等。其实，生态住宅的水景应该充分利用处理后的污水，水景的周围也不应雕砌，任其长满青草，还自然以本来面目才是真正的生态。第三技术含量还不是很高，生态住宅的建设应该是高科技和高效率的。最后，该商会会长聂梅生教授明确表示，建设绿色的生态住宅将是城市住宅的发展方向。同时她还提出促进住宅产业的发展需要两大高手：第一高手是能够让土地和建筑物同时升值的开发高手，第二高手则是能够独具慧眼选中开发高手所开发楼盘的置业高手。

    近期，地产界推出了各种级别的家庭装修设计大赛，一时间，室内设计成了圈里的热门话题。那么，在外地同行的眼里，本市设计师的作品是被如何评价的呢？最近，记者走访了一位在北京颇有名气的室内设计师，他对本市的设计作品谈了一些自己较独特的看法。（应被访人要求，设计师姓名略去。）

    设计师应该创造生活

    这位设计师说，作为一名优秀的室内设计师，他应该具备创造生活的能力，而不仅仅只是让自己的作品去适应生活。要做到这一点，他的思想和见识至少应该比普通百姓超前二十年。但是，在本市的设计作品中，创新的东西少了一些，很多作品还是在跟风。其实，设计中绝不能片面追求时尚，因为时尚的东西是最短暂、最没有生命力的。

    设计师应该是复合型人才

    对本市有的设计大赛明确提出作品必须附带装修预算以及材料配置等要求，这位设计师表示欣赏。他说，这一点天津的设计师做得很好。室内设计与人们的生活息息相关，一名优秀的设计师一定是一个复合型的人才，他们首先应该是极有灵感的艺术家，其次，他们还要懂得光学、力学等等原理，并能将之巧妙地运用到设计中去，同时他们还应具有丰富的人生经历，只懂艺术不懂生活的设计师绝不会成为优秀的设计师。

    "以人为本"不能只是一句口号

    "以人为本"近年来几乎成了一句放之四海而皆准的口号，被广泛地运用于各行各业。但是，真正在行动上落实得又怎么样呢？针对这个话题，这位设计师举了一个例子，在本市一个大赛的获奖作品中，有这样一个书房设计，在阳面的书房中，设计师却把书桌安排在了房间的左侧，大家都知道，大部分人的习惯都是用右手写字，那么在这样的书桌上看书写字，右手就会挡住自然光线，人是不是会感到很不舒服？所以说，以人为本在设计中绝不是一句空话，它应该体现在这样的细枝末节当中。

    最近一次业内沙龙的话题与过去相比似乎显得更为实用和有的放矢，大家兴致勃勃地对尚未启动的风荷新园二期的未来运作各抒己见、出谋划策。如果说过去的沙龙是各路英雄在由着性地指点江山，那么这一次就颇有些众好汉华山论剑的意味了。激烈的争论与切磋之后，自然又会有一些令人叫绝的新招式出现。

    华志忠：

    把"人本主义"进行到底

    首先由风荷新园的"总舵主"华志忠为自己的项目提出了一个新的问题，如何能够把最纯粹的人本主义进行到底？他理解的人本主义是：先搞清楚人们有了钱以后究竟想要什么？再尽最大可能满足他们。比如说学钢琴，成功人士们也许就是想学会弹奏那么一两首曲子来自娱自乐，而并不是非要从识简谱开始那样按部就班，因此只要满足了他们的这种需求就做到了人本主义。说到底，地产的人本主义就是要教会人们享受生活的手段。

    上海田先生：

    沪上新风劲吹

    正在天津考察市场的田先生来自上海，在上海滩多年的实战经验令田先生颇为自信。他对风荷新园二期的户型设计谈了几点建议。首先，天津地产中"明卫"较少，应该想办法改进。其次，主、客卫生间面积区分不明显。另外，在目前最为先进的户型设计中，主卧室应配有一个面积至少在五六平方米的走入式更衣室，这样有利于提升整个项目的档次。同时，田先生还谈到目前天津的住宅外立面不够漂亮，还应该在外檐的色彩及空间变化上多用一些心思。

    杨东：

    为项目策划支招

    风荷新园二期由大小不等的几块相对分散的土地组成了５０万平方米的总建筑面积。针对这一特点，顺驰置业商品房部经理杨东建议：可以将几块土地分别打造成不同特质的楼盘，然后同时推向市场，必能形成那一地域的新热点。同时杨东对于目前项目正在论证的首层全部架空设计以及板式小高层与低层住宅混建的整体规划表示疑问。他说，首层全部架空势必会浪费大量有效销售面积，同时由于电梯井、管道间的存在，整体效果也未必能够达到，可能采用局部架空反而效果会更好。而高、低层建筑形式的同时存在会让住低层的人有一种被监视的感觉从而影响销售。杨东还提出应该在公共空间的私有化以及整体项目的价值均好性这两点上做一些精心的考虑。

    陈春庭：

    请给购房者一个充足的理由

    伟业顾问公司经理陈春庭说，目前该项目首先要面对几方面的矛盾，整个项目存在究竟是划分楼盘还是统一运作的矛盾；要实现人本主义就存在成本上升与销售价格的矛盾；如果划分楼盘又存在不同风格的楼盘自我竞争的矛盾。陈经理认为，解决这些矛盾的关键是要有一支强有力的策划班子，这个班子的工作应该围绕一个核心，那就是给购房者一个最充足的理由、营造出一个富有诱惑力的投资市场。在项目策划过程中，可以运用一些新思维，比如利用目前已经淘汰了的点式高层的优势（可以多角度采光、有中庭可做景观等），房型设计上，大户型可以强化主卧（大卫生间、大更衣室、跨书房），小户型应富于特色，比如５０平方米的ＤＩＹ等等。

    最近，"城市别墅"突然把自己的结构设计由原来的砖混改成了框轻，其项目负责人还在专门为此召开的说明会上对广大业主表示，这种改动主要是为了保证质量，体现公司优秀的开发理念。那么，框轻结构的别墅和砖混结构的别墅究竟存在多大的差别？这两种结构究竟有哪些本质的不同？

    框轻结构项目负责人：

    框轻别墅好处多

    因为项目为分期开发，所以公司对一期项目的质量等各方面都非常重视。在对市场的调研分析过程中我们发现，由于天津市整体地质的特殊性，砖混结构极容易出现沉降不均，别墅的结构特殊、空间丰富，如果做成砖混结构，会比其他形式的建筑更容易出现裂缝。为了保证项目的品质，我们最终决定做框轻别墅。框轻结构惟一的缺点就是造价相对较高。我们粗算了一下，两种结构相比，每平方米成本相差近３００元，然而框轻结构在其他方面却占有很大优势。

    首先，安全抗震。框轻结构的主要材料构成是钢筋混凝土，因此在受力各方面要比砖混强，也就是俗话说的"结实"。其次，框轻结构的填充材料本身就具备保温性能，再加上对内外墙还要做二次保温，就能够更加隔热保暖。另外在平面布局上，框轻结构可以任意分隔，因此也显得更灵活自由。还有最后一点就是，国家目前正在逐步禁用实心黏土砖，因为它是对宝贵的土地资源的一种挥霍。

    砖混结构项目负责人：

    砖混别墅是正根

    我们把别墅做成砖混结构有以下原因：首先别墅属于低层住宅，用砖混结构做低层住宅是比较常规的惯例性做法，别墅的开间一般不需要太大，砖混结构就已经完全可以满足，因此没有必要非要做成框轻。其次砖混结构造价低，能够减少购房者的负担。另外砖混房冬暖夏凉，比较符合天津老百姓的居住习惯。同时基于以上因素，砖混结构的房子在天津比较有市场，利于销售。

    至于目前业内流传的有关砖混房容易出裂的说法，我们认为出裂的原因有多种，框轻结构也不能保证不裂，由于温度和沉降所产生的裂缝恐怕谁都无法避免。我相信，只要符合建筑规范就可以杜绝结构裂缝。

    结构设计师陈必伟：

    框轻砖混四大不同

    为此，记者专程走访了市冶金设计院的陈必伟结构设计师。陈设计师曾参加过本市多个住宅及别墅项目的结构设计工作，针对记者提出的问题，他就这两种结构本身的相互比较谈了一些自己的看法。

    物理属性不同

    陈设计师说，这两种结构所使用的材料其物理属性截然不同。砖属于脆性材料，容易断裂。而且作为其主要的连接材料——砂浆的抗变形能力也较差。而框轻结构所使用的钢筋混凝土则属于弹性材料，其变形协调能力强，只要设计强度满足，一般不会发生问题。

    受力方式不同

    对于目前人们谈"裂"色变的现象，陈设计师认为，少量缝隙不大、不属于结构问题的裂缝不会对建筑整体产生很大的影响，而真正致命的隐患却是目前砖混建筑中纵墙数量的日益减少。他说，由于市场的需要，目前在住宅设计中，都尽量地加大开间、减少纵向墙。众所周知，砖混住宅中所有的墙体都承重受力，纵向与横向的墙体越多，受不均匀沉降的影响越小，建筑才会越稳固，越有利于抗震。一旦纵、横墙数量悬殊，导致受力不均，就会如同多米诺骨牌现象，一倒就是一串。而在框轻结构中，地震力、纵向力及水平荷载是由结构柱、梁、板共同承受的，不受建筑物内外墙体多少的制约。

    对基础沉降的承受力不同

    陈设计师还表示，砖混房开裂的主要原因是基础的不均匀沉降。他说，天津市为典型的软土地基，因此在地基处理上的偏差、对建筑上部的荷载考虑不完全、施工速度过快等均会产生基础的不均匀沉降，由此使上部结构产生拉应力，因为砖混结构的整体刚性相对较差而最终导致墙体产生裂缝。而框轻结构则可以依靠自身的变形协调能力来消化一定范围内基础沉降引起的应力，一般只要保证施工质量，即使出现局部内隔墙与框架梁、柱之间产生的裂缝也是可以修复的，对建筑的整体结构不会产生致命影响。

    隔音、保温、造价低

    仍是砖混的绝对优势

    老百姓普遍认为砖混房的三大优势是隔音和保温效果较好，而且整体造价低。陈设计师对此也表示肯定。他说，框轻结构也不是做不到隔音和保温，只是成本会更高。一般的框轻结构比砖混结构的成本就要高出一倍，如果再使用更好的填充材料以达到隔音及保温效果，其与砖混结构的成本相差就会更加悬殊。

    地产业有一对众所周知的冤家，那就是开发商和建筑师。从不和开发商"吵架"的建筑师恐怕没有，而且随着市场对地产的要求越来越高，这两者的争执也在逐步升级、愈演愈烈。

    一个档次较高的项目，建筑师在设计时把外檐主色调定得很深，因为建筑师认为，深颜色代表着厚重，大气，能够耐久，建筑的艺术价值就会完全体现。而开发商则认为，现代社会人们崇尚的是简约明快，作为一件商品，需要的是让客户一看就喜欢，马上就能激发出他们强烈的购买欲，现代人的生活节奏很快，如果第一眼没能打动他，恐怕这个机会也就永远失去了。

    在开发商眼里，房子就是一种可以用来赚钱的商品，客户喜欢的就是好的。而在建筑师眼里，房子是他们设计的作品，他们更希望的是永恒、是历久弥新。从这一角度讲，两者的争执很难说清到底是因为开发商的急功近利，还是建筑师太不实际。

    开发商：碰撞能闪出火花

    对于这种争执，大部分开发商认为很有益处。本市一著名楼盘的项目负责人说："建筑师毕竟接触购房者比较少，他们的有些想法难免片面，不很系统。相比之下，开发商对消费者的了解会更多一些，但总的来说，这样的争执只会让产品越做越好。因为在争执中，彼此都拼命地说服对方，在此期间往往会碰撞出一些灵感的火花，出现很多好的想法。这无论是对开发商的开发水平，还是建筑师的设计水平都是一种无形的提升，对两个行业都是很有益的。"

    建筑师：希望抬高门槛

    建筑师姓艾，在本市做过多个住宅项目的建筑设计。提到这个话题，艾建筑师一脸的无奈。他对记者说，和开发商争论甚至吵架是常有的事，有的时候争得很厉害，为了让工作能够继续下去，我们往往要做出一些让步，然后在有限的条件下，尽可能设计得好一些。但是，如果开发商的要求明显不符合规范，违反了设计原则，我们最终也会放弃项目。

    艾建筑师还谈了一个很有趣的现象，那就是发生争执的程度与开发商的实力和素质有直接关系。他说，和实力强、素质高的开发商合作，一般沟通相对容易一些，因为这一部分开发商也很希望做出像样的产品，大家的目标是一样的。而与有些缺乏开发经验或者素质差的开发商合作确实是一件很困难的事。比如有些应该淘汰的东西，开发商为了自己的利益却非要坚持用，或者有些开发商道听途说了一些设计就非要加在他们的项目里面，其实这种设计并不适合他们等等。

    最后，艾建筑师表示，抬高房地产业的准入门槛是解决这个问题的关键，同时最终的受益人是老百姓。

    本市室内设计方面的专家和学者认为，成品房的产业化将是必然趋势，随着房地产的日益成熟，室内设计的重要性将越来越显现。然而，在开发商和购房者的头脑中，目前对成品房还存在着几个误区。

    片面追求个性

    关于解决成品房的个性化需求问题，中国建筑学会室内设计分会副会长、天津大学建筑学院研究生导师张文忠教授曾经考虑过多种解决办法。例如同一户型可选择不同档次的装修菜单、同一档次的菜单又可运用同一材料不同的色彩和质感、同一种涂料不同的花色、同一材质不同的颜色与纹理等来尽可能满足购房者个性化、多样性的要求。但是张教授表示，造价低是成品房的重要优势，因此在成品房中，不能够要求片面的、绝对的个性化，否则就无法做到工业化的施工以降低装修总造价。如果客户需求个性极度的张扬，那只有靠另行设计来实现。

    小户型不需设计

    目前业内有一种说法，就是小户型不需要设计。中国建筑学会室内设计分会天津专业委员会张强副主任对此表示否定。他说，何以能体现室内设计对房地产的特殊意义？那就是要用设计说话，设计师的责任就是要与开发商共同为各种需求层次的人们创造美好的生活。无论户型多小，都应当满足居住、会客、起居活动等基本生活功能。相对设计而言，大户型的空间利用率反而会差一些，而恰恰是那些小户型才更能体现设计师对空间设计的认识程度、更能反映出设计师真实的实战能力。

    装修不用设计

    多年从事室内设计的阚工表示，他对目前市场上一些成品房的生命周期究竟能保持多久感到怀疑。他说，现在很多成品房仅仅是用家具和饰品在烘托一种现代的气氛，仔细观察之后就会发现，其中几乎没有多少设计的痕迹，因此整套房子让人感觉缺少章法、空间利用率较差。购房者是最聪明的，他们懂得设计的含金量究竟是多少，因此这样的成品房恐怕不会得到老百姓的长期认可。因此，他认为成品房的室内设计这一环节绝对不能省，同时在设计中应该分出层次，尽量不要一步到位，要给购房者留出充分的选择和发挥的空间。

    "地段、地段，还是地段"，这句话一向被地产人奉为真理，然而经过多年实践后的今天，从无数的坎坷和泥泞中一路摸爬滚打、披荆斩棘走来的地产幸存者却不约而同地对这句真理产生了疑问。在最近的一次业内沙龙上，一些资深地产人士普遍认为，随着市场和产品的日益成熟，目前对地产起决定作用的已经不再是地段，好的规划设计才是今天地产开发真正的杀手锏。

    规划设计让华苑创造了神话

    提到规划设计，就不能不提华苑。开发区泰岳置业的文经理说，验证规划设计在整个地产项目运作中的重要作用，华苑是第一个成功的例子。在刚刚开发华苑时，很多人都认为地点较偏，按照地段法则，前景不是很乐观。然而，当绿意盎然的环境效果和色彩鲜艳明快的建筑外檐展示在人们面前时，一向以内敛沉稳著称的天津人终于坐不住了，他们激动得难以自持，一时间，华苑成了人人向往的最理想的居所。它确实凭借着令人耳目一新的规划设计创造了一个地产神话。

    好的设计能够让人们放弃很多

    "直到今天，我们都还很后悔，其实好的设计能够让人们放弃很多在脑子里已经根深蒂固的东西，只可惜当初我们没有意识到这一点。"泰达园的企划经理刚振宁在谈到曾经的教训时，表现的更多的是反思。他说："我们的日本设计师曾经把泰达园靠近人民公园的房子全部设计成东西朝向、面向公园，并且把面向公园的窗户全部设计成为弧形观景窗，但是，我们当时认为东西朝向的房子是无论如何都无法接受的，因此最后决定只保留一小部分这样的设计，然而事实证明，我们低估了市场，最后这一小部分东西向风景住宅的销售价格比其他房子每平方米高出一千元，却仍旧是供不应求。

    规划设计决定利润

    吴先生是一位从１９８９年起就做地产的外地资深地产商，目前在天津已经做了四个多月深入的市场调研，正在雄心勃勃地计划开拓天津市场。他说，多年的开发经验证明，没有一块土地是没有利润的，关键是如何进行规划设计。地段法则只适用于地产发展初期，当市场成熟以后，它就会被逐渐淡化。拿到一块地，先搞清市场需求在哪里，然后再根据地块特点悉心地进行规划设计来满足这种需求，才称得上是高水平的地产开发。

    2002-7-31

    "小天地、大舞台"，用这句话来描述售楼处应该说是恰如其分的。随着地产业的营销手段越来越纯熟，每个开发商都深知，只要是想买房的人，他们第一个要走进的地方肯定是售楼处，因此，售楼处就成了开发或销售商向客户尽情发挥和展示自己的一个重要舞台。为了让自己的项目给购房者留下一个深刻的第一印象，他们在售楼处的建造和布置上可谓挖空心思、大做文章，因此，现在的售楼处已经不单纯只是一个"卖楼的场所"，更被赋予了文化及艺术的内涵，玲珑剔透如玻璃花房者有之、幽雅精致如咖啡屋者有之，然而，透过售楼处华美的外表，购房者是否能看出一些其中的门道？

    洞察开发商实力

    其实，从售楼处的建造和布置，就能看出开发商的资金实力和营销功力如何。售楼处就好比开发商的一张脸，哪个开发商不愿意让购房者看到自己光鲜而又美好的一面呢？但是，一个好的售楼处决不应该仅仅只是一些高档材料、高档家具的堆砌，这就好像人的脸并不能只靠高档化妆品的涂抹一样，它首先需要一个"整体的构想"，也就是说，如果设计创意到了位，也许并不需要花很多的钱，就能为购房者营造出一个舒适幽雅的环境，同时又能使自己的某些更深层的意图得以顺利的实现。而要做到这一点，拼的可就是开发商多年地产营销的内功了。

    感受开发商心态

    有这样一个售楼处曾给笔者留下深刻印象。其实回想起来并没有什么特别，只是感觉那里很多的细节都被处理得恰到好处却又不露痕迹。室内的温度不冷也不热，是刚刚好的，在布置得幽雅温馨的洽谈区坐定，让人有一种归家的感受。售楼小姐很自然地轻问一声：是要一杯咖啡还是红茶？拐角处显眼地闪烁着洗手间的字样，让人免去了问讯的尴尬。

    了解开发商良莠

    有人说，看楼之前要先"看"人，这句话是很有道理的。凡买房的人，都要和售楼人员打一段为时不短的交道。通过和售楼人员的这段交往，有心的人就能从中看出开发商的良莠。售楼人员是训练有素还是参差不齐？这可以看出开发公司是否重视培训、人员筛选是否严格；售楼人员是具备丰富的专业知识还是信口雌黄、胡乱搪塞？这可以看出开发商的素质和做事的态度；售楼人员是勤奋敬业还是飘忽不定、频繁跳槽？这可以看出开发公司是否具有很强的企业凝聚力以及长久的生命力。而开发商的良莠正是决定产品好坏的先决条件，因此，通过对售楼人员的细致观察能够让购房者对房子未来的各个环节做出一个比较正确的判断。

    2002-7-10

    不知不觉间，２００２年的楼市又已过半。半年来，津门楼市表面看似平平常常，未起大波澜，然而，从最近出现的几个越来越明显的迹象看，天津楼市其实一直都在暗流涌动，不停地进行着自身的整合，正在一步步地向真正的成熟期过渡。

    楼市霸气十足

    ２００２年以来，本市地产业内硝烟味渐淡，有很多一直苦苦挣扎的小地产商终于心力耗尽、踪影全无。这一点在今年的春季房交会上表现得最为明显。过去那种很普遍的两张台子搭成的展位在今年几乎很少看到，取而代之的则是一些多年来在楼市中呼风唤雨的楼市霸主开始上演三国故事。然而高手毕竟是高手，其争斗的形式也已绝非过去那种阵前叫骂式的往来厮杀，更多的则是一种具有绅士派头的决斗前的准备。他们表面上一团和气，而私下里却都在苦练内功，比拼的是产品、是服务、是实力。有专家分析，这是市场经济发展的必然结果，在这种游戏规则下，开发项目肯定会逐渐向大企业手中集中，谁是强者，谁必将最终赢得市场。

    本土化特征渐显

    本土化一直被学者们总结为地产的一大特征，然而，这一点在本市直到近几年才得到了明确的印证。本市地产多年来始终维持着"你方唱罢我登场"的和平局面，在上世纪九十年代中期甚至是港式地产统领潮流，但结果却是：当性情豪放的天津人看到只有七八平方米的卧室和绝非南北朝向的户型摆位时被惊得目瞪口呆，他们始终弄不清要买的新房何以被盖成了这番模样，于是一大批踌躇满志打算在天津赚得钵满盆满的港商也在最早时间无可奈何地退出了这片让他们始终没有搞懂的市场。接下来又是澳洲、新加坡等国家地产商的加盟，但据消息称，由于各种各样的原因，他们自今年开始将会相继离开天津。也许真的像有的地产商自嘲的那样：地产是个冷面少女，她只对熟悉的人展露温情？

    区域划分清晰

    经过多年的市场整合，天津楼市已基本完成了区域的划分。据资料统计，在同属于市区的范围内，楼盘销售价格非常悬殊，一个地区的房屋销售最高价却成为另一地区的最低价，这样一来，势必出现像目前发达国家那样的城市人口居住模式：城市由于地产价格而形成的明显的区域划分。有关方面的专家认为，这种区域的划分是与每个区域的经济、文化等方面的发展速度密切相关的。也就是说，今天的低价位区域随着其各方面的快速发展而有可能就成为明天的高价位区域，因此这样的区域划分对于整个城市的发展来讲是有着积极意义的，同时这也是房地产业成熟发展的一种标志。

    蓝天、白云、绿水、浓阴，蜿蜒幽静的小径曲曲折折中掠过一幢幢色彩明快、风格现代的别墅外墙，鹤发童颜的老人正在自家缤纷的花园中侍弄着花草，远处河边有几位"姜太公"坐在那里自得其乐，浓阴深处隐隐传来孩子们嬉戏追逐的笑声。这里的花草是快乐的，因为它们在怒放；这里的流水是快乐的，因为它们在忍不住地丁冬窃笑；住在这些别墅里的人们更是快乐的，因为他们有选择这里的十二个理由！

    理由一：阳光照亮生活

    别墅本身就以其楼层低、密度小的绝对优势而饱受阳光的抚爱，只要天气情况允许，住在别墅里的人天天都是"阳光灿烂的日子"，而本市的一些优秀的别墅项目更是在设计中使这一大优势得到了淋漓尽致的发挥。万科美国小镇为别墅开启了屋顶天窗，增加了垂直透光；城市别墅·第一印象是利用东西摆位、南北朝向、三面采光的形式让居者最大限度地享受阳光；而顺驰半岛·蓝湾则是运用了新颖的剪刀梯设计使两栋别墅的层面交错，从而巧妙地增加了每个别墅单体的日照空间层面。这几个项目都不约而同地在"如何为居者争夺更多阳光"这一点上下足了功夫。

    理由二：房型新颖

    别墅的房型设计与其他建筑形式相比有着一种截然不同的新颖。最典型的例子应该是城市别墅·第一印象的那种以中庭连接前后两个功能区域的设计，它使得南北两部分的建筑体量如同坐落于风景庭院中的两个亭子，并且使每个房间均能够做到阳面采光，令人耳目一新。半岛·蓝湾在户型中也有一些类似的中庭设计。而万科美树丽舍以１８７平方米的建筑面积做出五室的户型设计也让人不能不佩服设计师对房型运筹的精到。

    理由三：看得见风景

    因为别墅一般都选择建在远离闹市的风景区，因此它们是城市中难得的看得见风景的房间。半岛·蓝湾就是一片建在风景里的别墅，其项目所在地——梅江南正处于本市即将开发的卫南洼风景区内，那里将是一派蓝天碧水、鸟唱蛙鸣。住在那里的人们恐怕不难看到"黄鹂翠柳、白鹭青天"的美丽景象；而万科美树丽舍也是临潺潺的流水而居，而且项目入口处本身就是一个拥有上百株名木古树的４０００平方米的美树公园，走进那里，想必会有一份特别的归家感受；城市别墅·第一印象的景观特点则是通过垂直及分层次的立体绿化，而使整个建筑群体都仿佛漂浮在风景之中。

    理由四：最亲自然

    别墅是一种与自然最亲近的建筑表达形式。以上面提到的三个项目来说，他们都为每一户居者提供了自种植区或私家花园，在那片小天地里，更有一番不同的乡村野趣。

    理由五：空间富于变化

    在别墅的空间设计中，有大量的吹拔（共享空间）、回廊、阳光房等一些较特别的建筑元素的使用，这样就使得建筑的空间感觉更为强烈，时时能让居者心中有一种暗暗的惊喜。

    理由六：公摊面积极少

    别墅基本上为私人领地，因此公共楼道或墙体几乎没有或很少，这样就使其出房率能够保持很高的水平，这是其他建筑形式所望尘莫及的

    理由七：大量的面积奉送

    一般别墅项目都有大量的奉送面积，诸如私家花园、空中露台、中庭院落等等。上面三个项目的每种户型几乎都有５０——１００平方米左右的面积奉送。特别值得一提的是，万科美树丽舍还另外为居者设计了仅计算一半面积的地下室，在这个空间可以做效果极好的视听房、健身房和家庭酒吧而不用担心会影响家人和邻居的休息，这一设计能够使购房者的投入更加经济划算；城市别墅·第一印象则是将每户临近公共绿地的私家花园进行了统一的景观设计和施工，从而为业主奉送的是精致到位的成品花园。

    理由八：私密性好

    私密性好是人们选择别墅的一个重要理由，个人隐私在今天是被看得很重的。半岛·蓝湾在这一点上的设计起到了事半功倍的效果，它采用了用水景围合别墅的做法，在每一个围合区只设一个车行出口，这样做不但在别墅本身私密的基础上做到了更加的私密和安全，同时又使更多的人家都能够靠水而居，形成了一种独特的建筑风格。

    理由九：彰显鲜明个性

    好的别墅设计能够让人找到一种建筑与心灵的契合，"城市别墅·第一印象"就能够让人找到这种强烈的感觉。设计师用那来自德国的设计理念绘出的是一幅幅令人瞠目的个性鲜明的建筑艺术，而不再仅仅只是一些大同小异的线条堆砌，相信追求个性张扬的人们在那里可以让个性和心灵一同放飞。而半岛·蓝湾则通过体块穿插的建筑设计手法以及对斑驳的灰砖和木构架的巧妙运用，塑造出亲水住宅简洁的时代风格，同时又使之更加富于了文化的内涵。

    理由十：现代超前的生存方式

    "在别墅的环境里，你体会的是一种不一样的生活"。这是一位万科业主的感慨。在万科美国小镇，总是有各种丰富多彩的社区活动等你参加，总是有一些令人感动的东西让你体会。同时他们通过对新技术新材料的创新使用，使那里的生活总能领先潮流。例如他们的地辐射采暖，例如由他们首次在天津大规模使用的欧美别墅专用建材——欧文斯克宁多彩玻纤瓦以及一些新型的管材门窗等，而科技正是现代超前生活方式的保证。

    理由十一：近人尺度最人性

    别墅不同于其他建筑形式的另一个特点是建筑尺度低，与人体的高度及视线尺度差异最适宜，使人感觉很舒适，没有压抑感。

    理由十二：身份的象征

    由于别墅的整体价位所致，选择住别墅的人基本上都是一些收入高、追求生活品质、个性鲜明的事业成功人士，因此别墅在众多的住宅形式中更能体现居者的尊贵身份，同时其整体业主的成分也相对更加单纯，这样的群体对业主本身的生活及工作都非常有利。

    快乐的别墅、快乐的生活，真好！

    ——科技地产别缺席

    有位从国外回来的朋友曾经这样谈到那个国家的房子："冬天明明暖气是温的，可房子里却很暖和；夏季偌大的一间客厅只需用一台功率很小的空调就能把一夏的清凉搞定，真不知道人家的房子是怎么盖的。"其实，懂行的人一听就明白，人家是在外墙中使用了高科技的保温材料，从而达到了永久节能的目的。在这次房交会上，虽然科技环保项目尚未能成为地产的主流，但还是有一些开发商率先意识到了这一点，在项目中运用了很多新型材料，尽量让自己的项目具备更多的高科技元素，从而使项目自身更具吸引力。

    仿舒伯勒克气块

    顺驰世纪城在他们的二期工程外檐中，采用了仿舒伯勒克气块。据其项目负责人介绍：这种材料耐压强度高，抗渗性好，达到了二步节能的效果。其冬季采暖耗煤量可控制在１１．８公斤／平方米以下；住宅耗热量指标控制在２０．５Ｗ／平方米以下。他们还为其配套使用了暖气计量表，这种新型外檐材料的运用将能为业主节省大笔的采暖费用。同时他们还在天津市范围内首家选用了一种新型的粉末喷涂合金平开外檐窗，这种窗不生锈、不变形，其保温性、气密性、水密性均达到国家一级标准。这种窗对阻挡北方的沙尘天气功效最为显著。

    太阳能热水器

    本市最近新开盘的一个别墅项目也充分利用别墅独门独户的特点，为他们的每一套房子都配备了一台太阳能热水器。这个项目的企划经理说：我们在这个项目的策划时就决定要为项目注入一些实用的生态概念。其实我们周围就有项目使用地热水，但从生态学角度讲，众所周知，近几年由于大量地热资源的无节制开发，本市地下水层水位已经开始下降；从人性化来说，据勘测，我们这一区域的地热水质不太好，对人体以及上下水管道都很不利。因此，为了整个城市的环保，为了我们全体业主的生活品质，我们最终决定为大家配备了最绿色的具有高科技含量的清华阳光太阳能热水器。

    节能外檐玻璃

    在新建写字楼项目中，开发商也开始注重选择一些集保温、美观于一身的新型外檐材料。万顺国际贸易中心的开发商对记者说："我们正在考虑在我们的大厦中采用一种新型外檐，它是一种中空的低辐射玻璃，这种材料在冬季能够吸收紫外线，夏季又能够有效地阻隔阳光，它能够使中央空调的电能节约３０％以上，而且外观也很漂亮，能够充分显示出物业的档次。"

    科技是第一生产力。看来，越来越多的开发商已经认识到了这一点。今后的地产恐怕在不久的将来就要开始拼谁的产品科技含量高，谁拥有科技谁就拥有了利润，他的产品也就拥有了更大的升值空间。因此说，地产对科技的投入是一种长效投资，这些眼光长远的开发商是在用他们今天的钱抢占着明天的市场！

    "泰达"作为一个地产商标，目前正被广泛地使用着，但是，这些以"泰达"冠名的地产项目实际上却出自各个不同的地产企业，最近，业界有人首次发出疑问：这么多的项目冠名以"泰达"，它们都合理吗？

    提起"泰达"，恐怕天津人没有不知道的。在天津人的心目中，这两个字是与实力、进步、荣誉联系在一起的，它是天津足球的标志、是天津开发区的标志、甚至也可以说是我们这个城市的标志之一。想想看，仅房地产业而言，以"泰达"冠名的地产项目就有多少，诸如：泰达园、泰达大厦、泰达清新园、泰达国际公寓等等。然而，这些均以"泰达"冠名的项目，出身却各不相同，也就是说，有的项目其实存在着商标侵权的嫌疑。最近，记者就这一现象，对凡以"泰达"命名的地产项目做了一次地毯式的采访，希望能从中找出答案：泰达究竟属于谁？

    泰达园：

    商标是我们的

    要想知道事情的究竟，就不能不先问问"泰达园"这个在市区出现的第一个以"泰达"命名的住宅项目。负责这个项目企划工作的刚先生是这样说的："我们应该是目前惟一合法使用'泰达'商标的项目。早在１９９６年建设'泰达园'一期的时候，我们就开始非常慎重地为自己的项目选名字，当时就有意使用'泰达'这两个字，后来开发区管委会领导曾为此做过一个批示'既叫泰达，就要用好'，于是，在１９９７年，我们公司即天津开发区房地产公司在工商局正式获得了关于'泰达'的商标注册许可。在我们的这份商标注册证书上清清楚楚地注有'建筑物除金属结构之外'，这已经足以表明，其他再使用'泰达'名称的房地产项目均有不同程度的商标侵权嫌疑。"

    泰达大厦：

    我已叫"泰达"好多年

    在本市最繁华的小白楼商圈，有一幢高层写字楼的顶端大大地书写着两个字："泰达"，这就是泰达大厦。虽然它的建成远在"泰达园"商标注册之前，但是既然人家已经进行了正式的商标注册，那么它的名字是否还是合理的呢？泰达大厦办公室的一位小姐这样对记者说："泰达"这两个字是天津开发区的简称，因此，凡开发区投资的企业均有权使用这两个字，泰达大厦是由开发区泰达集团投资兴建的，从１９９４年起就一直使用这个名字至今，应该不存在什么侵权行为。如果还有什么疑问，请找办公室主任谈。后记者又与办公室主任取得了联系，但这位主任对记者提出的所有问题均以"不清楚"作答，最终采访只好作罢。

    泰达国际公寓：

    若是侵权，地名怎么解释？

    泰达国际公寓是另一个同样前面缀有"泰达"字样的房地产项目，他们是如何看待这种商标侵权的说法的呢？这个项目的现场负责人对记者的问题第一反应就是："我们项目的地名早在去年九月份就已经批下来了，如果是侵权，怎么可能批下来？"最后，他又很有把握地对记者说：如果开发区不允许，我们也不会给项目起这个名字，注册商标仅仅是一个简单的企业行为，而我们泰达国际酒店集团隶属于开发区管委会，同时我们沿用的是"泰达国际"系列。言下之意，"泰达"与"泰达国际"应该是不同的两个商标。

    看来，所有以"泰达"命名的项目均认为自身的合理性不容置疑，那么，这件事究竟谁是谁非呢？为此，记者又采访了市工商局的一位同志，她说：如果这些项目所隶属的企业不是同一个法人，那么，就应算是商标侵权行为。但是，不知道"泰达"的商标所有人与使用这个商标的其他企业是否有商标许可关系，因此，还不能断然地下结论。

    采访进行到这，记者深切地感到，房地产商标的规范使用问题已经到了不得不抓的时候了，这不仅仅只是关于"泰达"这一个商标，因为任何一个投入了巨资宣传、已经拥有了巨大无形资产价值的商标，只有在规范的使用中，才能获得其长久的生命力，这个道理是不言自明的。

    上周，国际大厦静悄悄地开始了较大动作的内部整修，其主管部门承认这是自开业起大厦首次进行大规模的整修，业界评价国际大厦的此番举动类似一场加固战壕的防御战。究竟是来自何方神圣的压力，居然让天津的写字楼老大平生第一次开始着手加固自己的宝座？

    国际大厦：谁在摇撼大哥宝座？

    国际大厦在本市写字楼市场来说堪称龙头老大，多年来，无论是其高水准的物业管理还是那令同行眼热的高租售率均使其稳坐大哥宝座，无人敢出其右。然而，记者近日却发现国际大厦内部目前正在进行着较大规模的整修，动作之大为十年来之最。众所周知，今年以来，市政府已经相继出台了一些有关写字楼的优惠政策，在这样的大环境下，写字楼市场今年将有望升温，这次国际大厦的重新修整是否也是由于感到形势严峻，自身有了压力？日前，国际大厦市场部的陆先生对记者的疑问做了一些解答。他说：写字楼市场存在着潜在的危机这是肯定的，因此，我们必须不断地完善自己，才有可能在对手出现的时候能够从容应对。而且，国际大厦到目前为止已有十年的历史，我们需要经常在风格上做出一些变化以便让业主们更加赏心悦目。天津的写字楼其实是一个高端市场，像我们这样日租金在１美金／平方米价位上的写字楼很少，然而，目前有一些实力雄厚、配置先进的写字楼不久就要投入使用了，有朝一日必将有能力与我们相抗衡，为了保持国际大厦在天津写字楼市场所创下的奇迹，我们必须不断地努力。

    第一太平戴维斯首莅天津

    为津汇广场做租售代理的第一太平戴维斯（中国）有限公司是一家著名的跨国地产代理公司。仅就租售业务而言，他们这次是首次进入天津市场。为什么选择在这个时间进入天津？他们如何看待天津的写字楼市场？带着一连串的疑问，记者日前采访了第一太平戴维斯津汇广场项目的租售经理吴家生先生。吴先生说：之所以选择这个时间进入天津市场，其中有两个方面的原因。首先是因为一个好的项目对于我们来说是可遇而不可求的，因此，一旦有这个机会，我们是一定会及时抓住的。另外一个因素也很重要，那就是我们清楚地看到了入世之后天津市场不可限量的潜能，我们相信这里的经济一定会日益蓬勃。至于谈到对天津写字楼市场的看法，吴先生认为，写字楼市场需要好的产品和好的服务，但也一定要有良好的大环境。入世以后经过一段时间，就应该会有一些新的投资者和新的物流进入这个市场，他们一定会对写字楼有更新更高的要求，作为我们这样的后起之秀，肯定在建筑形态、采光、设计、智能化、高科技等方面都有很大的优势，基本上能够顺应新的市场要求，因此，今后甲级写字楼的市场前景还是很乐观的，只不过还需要政府能够继续给予更多的优惠政策用以招商引资，为我们营造出一个更活跃的、更宽松的经济大环境。作为一家首次进入天津写字楼租售业的跨国地产公司的项目操盘手，吴先生婉转地道出了自己的心声。

    本土地产商：追求品质的"原创"

    万顺靓马大厦作为一个纯粹由本土地产商开发建设的甲级写字楼项目，近一阶段逐渐引起了业界的广泛关注。这个项目从它过去的历史到最终由万顺取得直到今天的重新设计和建设，每一笔都充满着很强的神秘色彩，因此对于它将来建成以后的命运，业内目前也是众说纷纭。这个项目的主要负责人凌朝翔先生近日首次对媒体提出了品质的"原创"概念。他说：在这个项目的建设中，我们要力求实现一个理想，那就是品质的"原创"。我们要像艺术家做原创艺术那样做出我们项目"原创"的品质，这个概念就是：我们要把目前世界上最先进的、最具个性的东西尽可能地融进我们的产品中，要把它做成一个至少在目前的天津市来说是品质最好的甲级写字楼，为此我们投入了很大的资金力量。在设计上，我们遵循的是"小公司，大配套"理念。也就是说，不论客人在我们大厦中占用的面积多小，都可以享受大厦为客人提供的所有软、硬件设施，比如，为了满足各种不同规模的会议要求，我们专门设计了占一个层面的功能各异的会议场所。在服务的模式上，我们将采用菜单式，例如对翻译的配备、各种商务功能的要求等等均可按照客人的需要进行随意选择，保证让所有的客人都有一种身份上的满足感。对大厦的未来我们也很有信心，在周边区域，我们项目的率先建成本身就能把握到很多机会。

    就中国地产而言，南风北渐似乎已是一个不争的事实。从日新月异的南方地产刮来的一股股强劲的罡风使得北方本土的开发商实在有些应接不暇，从花园社区到ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ别墅群，从智能化概念到生态住宅，从板块开发到大盘运作，近一时期又兴起的主题地产再一次让本土地产商五迷三道了一回，到底什么是地产的主题？

    据业内人士分析，所谓地产主题说白了就是指地产的性格。人的性格有快乐、开朗、内向、偏执等等类型之分，而当今的地产主题也不外乎绿色、水景、健康、体育、艺术等等概念。一听到一个地产是什么主题，就好像介绍一个人是什么性格一样，马上对这个地产就有了一个初步的印象。有笑话道，现在跟风最紧的一些地产时髦人士的见面语已变为"最近在做什么主题？"仿佛不提主题就不叫地产人，不提主题即使是地产也不够时尚。最近，关于究竟什么是地产的主题这个话题，业内人士曾有一次非常有趣的南北对话。

    主题地产是"高手"的专利

    一位以主题地产项目在南方几个城市遍地开花的资深操盘手，目前即将拉着队伍打入天津市场，他雄心勃勃地说：这叫品牌扩张。对话中，他作为南方地产的代表人物首先断言：主题地产是"高手"的专利。他认为，在地产行业的操作中存在着低、中、高三种级别，这三个级别同样都是在做"ｓｈｉ"，但是这个"ｓｈｉ"的含义却极不相同。低手是做事情的"事"，中手是做市场的"市"，而高手则是做形势的"势"。目前的主题地产已经将地产的含义改写为"泛地产"概念，即已经超越了地产操作的范畴，是在做"势"，非地产高手而不能为也。因为只有一个地产高手才能在操作一个主题地产的全过程中，有能力把自己的主题从头至尾地贯彻在项目当中，只有他们才有能力做到自圆其说。

    主题地产不在乎地段

    这位南方代表认为，曾经有一句在地产行业流传很久的至理名言：地段、地段、还是地段，这句话曾被地产业奉为屡试不爽的制胜法宝，但是在碰到了主题地产之后就显得不是那么灵光了。地产业在中国发展至今已经经历了三个阶段。第一阶段是买房子。那时候由政府出钱盖房子，最具代表性的是出现了大量的简易楼，那时候人们对居住的要求还仅仅停留在一个"住"的水平上；第二阶段是改善型，要买一个"家"。这时候地产已经上升到了概念地产的层次，"家"的概念就是特别周到，非常齐全；第三阶段是购买一种生活方式。开发商出卖的是全新的、豪华的、主题各异的生活方式，购房者们可根据自己的喜好自由选择。也许在前两个阶段还存在着地段的选择，但是在第三阶段，购房者对于地段的好坏反应已经很淡漠了，从他们自己在南方已经成功了的几个项目实例均证明了这一点。

    "品质"是本土地产的永恒主题

    在南方代表对主题地产做出高度评价的时候，本市的地产人士表现出的是一种冷静的沉默和谦逊的倾听。但是，在长久的沉默之后，一位本土的地产人士最终做了一个颇为精彩的发言。他说："是的，我们这个城市的地产乍看起来似乎没有什么鲜明的主题，但是，其实我们天津地产一直以来都在追求着一个永恒的主题，那就是'优良的品质'。开发商首先要做的应该是想办法提供出更新更好的产品，至于地产的主题应该只是开发商为自己的产品赋予的一种标志性的特征。天津的百姓是最理智的，他们最看重的还是产品本身的软、硬件，而主题应该仅仅只是组成这些软硬件的其中之一。主题往往是与流行联系起来的，但是天津的百姓是决不会因为流行而去买房子的，也可以去问问那些南方已经成功了的主题地产的客户们，他们买房究竟是冲着主题还是更多的冲着产品？"

    关于主题地产，南派、北派可谓仁者见仁，智者见智。听说主题地产在南方的确拉升了一些城市边缘地块的地产价格，可谁又说得清做到这一点究竟是因为那个地产的主题还是地产本身的综合魅力？但不论怎样，有一点大家还是有共识的，那就是天津的老百姓很现实，天津的市场不好做。所以，在天津这片土地上，要想整出一个让老百姓买账的地产主题恐怕绝非易事。

    板块开发，一个貌似高深的地产专业话题，大家也许会认为这个话题离老百姓的生活太远了，其实弄懂了您就会明白，它能够给每个城市的居住者带来最大的实惠。通俗地讲，板块开发就是在城市的一个大地块上，多家开发商共同规划，联合销售，给选择个案楼盘的购房者提供了一个价格更为合理、配套更为齐全、选择余地更大的"大板块"。

    板块概念最先出现在地产界当属在广州炒得沸沸扬扬的华南板块。在开发番禺板块时，广州市首先在那个地区大搞配套建设。在地产尚未动工之前，一个大型居住社区所应具备的各种生活设施已经设计得非常周全。在１２月１４日的远舰地产沙龙，业内人士就我市的板块开发话题发表了他们独到的见解。

    大板块大翻番

    谈到炒作，必定需要媒体和广告。前些时对新宜白板块的炒作说明，搞板块开发应该是开发商今后的一个努力方向。新宜白地区地产项目众多，但过去那个地区的销售始终没有出现过火爆场面。后来通过对当地的商业、卫生、教育、土地及居住大环境等资源的全面整合，联合了当地七个项目的开发商进行了一次较大规模的板块炒作，一个月便初见成效。在七月这样的地产销售淡季，所有项目的销售额与过去相比均大幅度提升，有的项目竟然翻了几番。

    质疑板块理论

    有人发问：对板块的炒作真的就能让老百姓不假思索地掏银子吗？是不是因为那里的产品不到位才选择用媒体包装？板块开发必先具备哪几个条件？针对这几个问题沙龙展开了激烈的讨论并最终达到了共识：板块开发要想成功，土地本身必须要具备一定的实力，起码应该具有一定的人文价值及升值空间。如果离开了这些，仅凭单纯的炒作，无异于在沙滩上盖大楼，不但经不起推敲，老百姓也不会买账。其次做好板块开发，还必须具备几个条件。首先开发商必须具备共同的参与热情及统一的行动思路。他们必须统一思想，究竟要在自己的板块上画出怎样的图画？其次需要一个脉络。比如说市里统一规划，例如现在的华苑、梅江等，有了统一的规划就更能有的放矢了。第三就需要一个好的发起人。由这个发起人对整个板块资源进行整合并且做好对开发商的组织工作。

    梅江ＶＳ华苑

    同属于市里统一规划的两个板块，现在的梅江和已经成功的华苑具体有什么不同呢？德茂丰置业的陈经理有一段精彩的发言："我认为梅江目前状况相比于过去的华苑至少缺乏两点，首先整个社区档次没有逐步上升的空间。梅江现在所有项目的均价都在３２００元以上，有些项目甚至达到了３８００元，试问，梅江还能有多大的价格拉升空间？而华苑就不一样。华苑从２０００元低价做起直到现在的久华里高档项目为板块画上了圆满的句号。梅江区域的开发商应考虑如何在房价和未来升值方面吸引住购房者的目光。第二点，华苑之所以成功是因为当时王顶堤已是一个非常成熟的居住社区，已经具备很多大型的公建及配套设施，再建华苑已是水到渠成。建议梅江可以从交通建设方面着手，也可搞一些公益活动用以聚拢人气。总之解决人气问题是做好这个板块的关键。"

    众所周知，目前在欧美一些发达国家，房地产中介业已经非常成熟。这些国家几乎所有的新房与旧房交易都是经过中介来完成的。与此相比，我国的房地产中介业目前尚处于发展阶段。那么，究竟其中的差距有多大呢？日前，美国21世纪不动产亚太区总裁比尔先生对此进行了一番比较客观的分析。

    门槛高低不同

    比尔先生表示，美国经纪人进入行业的门槛比较高，他们普遍受过良好的高等教育，至少45%比例的人具有本科学历，20%的人可以熟练地使用外语。他们在取得经纪人资格证之后，还必须每年都参加相关的业务培训和考试，即使像他本人已经具有这么高职位的经纪人也不例外。而相比之下，中国在这方面的要求就不是这么严格了，据他所知，目前中国还有很多没有资质的房地产经纪人。

    工作稳定性不同

    在美国，房地产经纪人是一种非常稳定的职业，那里的经纪人平均从业时间在13年以上。平均年龄都在50岁上下，要比中国大很多。而中国的房地产经纪人几乎大部分都是年轻人，流动率很高，今天的经纪人也许明天就已经从事其他行业了。这将影响到中介业务的连续性和在客户心中的诚信度。

    工作及薪酬模式不同

    在美国，很多房地产经纪人都没有底薪，他们与自己所在的中介机构进行利润分成。也有一部分身份更为独立的经纪人，他们只需交纳一部分管理及办公费用，剩下的佣金全部归自己。在美国，房地产经纪人是收入相对比较高的职业，他们的年薪一般在47000美元左右，店主就更高了，平均在74000美元左右。因此他们中间大约有20%的人都有自己雇佣的私人助理。而中国的经纪人除了一些个体户，加入中介机构的基本上都有底薪，但是整体收入却并不是很高。

    委托房源的方式相反

    美国绝大多数的卖家都是独家委托房源，这与中国的情况恰恰相反。比尔先生认为，造成这种情况的原因是，卖方还没有认识到独家委托房源的价值所在。同时很多卖家不愿意找中介可能还因为中国的经纪人无法提供很多增值服务，比如开车带客户看房，为客户推荐可靠的装修公司，为客户提供很好的置业建议等等。这种现状也许只有靠不断地培训、提高经纪人的服务价值才能改变。

    对互联网利用程度不同

    在刚刚出现互联网的时候，美国的经纪人也曾经非常恐慌，他们害怕自己会因此失业。但是经过几年的磨合适应之后，他们发现，其实借助互联网只会让自己的业务更加专业、简便而有效。现在美国的房地产很大一部分都是通过网上交易，他们通过网上看房，节约了很多精力和时间，正常情况下，一单生意两周之内即可搞定。而在中国，房地产中介业目前对互联网的利用还不是很充分。

    行业协会的作用不同

    美国的经纪人非常依赖自己的中介协会，他们的行业协会由行业自己来控制，和政府没有关系。目前协会有会员100多万人。他们负责定期组织培训，提高经纪人的专业化水平。同时最大可能地保护经纪人的声誉和利益不受损害。而中国目前缺乏这样的行业组织，或者说这样的组织工作做得还很不够。2004年6月26日

    随着城市大规模的市政改造，交通之于地产的意义已经日益显现。众所周知，本市曾有多个楼盘都是在周边道路拓宽改造之后迅速升值，有的项目交通状况改善前后每平方米售价几乎相差近千元。因此，在这样的时机讨论这样的话题就显得尤其重要了。

    为城市交通进言

    交通能为地产带来什么？

    天津目前正处于高速发展阶段，而道路交通改造更是突飞猛进。作为一个现代化大都市，它的交通组织应该如何规划？它的道路建设速度应该如何进行调整？真正合理的交通布局应该是怎样的？日前，业界的专家和房地产商济济一堂，提出了一些建设性的建议。

    天津应该“一条扁担两头挑”

    天津大学博士、城市规划专家邹颖女士认为，从城市规划意义上看，北京的城市发展其实是一个失败的案例。现在北京的环线已经从一环修到了七环，而整个城市的布局也是在交通组织的带动下一层一层地往外面摊大饼，与此同时，这样的交通组织还把很多不必要的私用交通也引到了市中心，造成了城市严重的拥堵。而国外经过这么多年的发展目前有很多成功的先例，非常值得我们借鉴。比如法国巴黎的放射性长廊方案，东京的多合性方案，都是强调在交通的带动下进行的。这些城市的很多古迹都集中在城市中心区，私人交通一般都在城外，这样的交通组织对整个城市的干扰不是很大，而且城市的风貌也能够得以保留。我们最近正在修编天津的总体规划，希望寻找天津城市发展的一个正确的模式。我们认为，天津的交通组织应该以城市快速路为交通轴，在这个轴的带动下形成一个规划方案，一条扁担两头挑，一边是滨海新区，一边是市区，然后在这条轴线上填充地产项目。应该说，这样的规划，才能保持城市的可持续发展。

    道路建设应该比地产开发快半步

    乐康置业许晓鹏认为，如何能够使城市的总体规划与开发商的项目规划进行有机的结合，这是目前城市发展所要解决的关键问题。这里面有个度的问题，比较合理的步骤应该是，道路建设快于地产开发半步。因为如果道路建设先于地产开发很多，有可能道路建设时就没有考虑地产的价值所在，那是一种很大的资源浪费。而如果先有开发，然后再进行道路建设，那么开发商就要承担很大的风险，一旦项目开发之后，道路跟不上，整个项目就将很难运作。因此只有掌握好这个度，才能够使项目具备很大的升值空间，才能够做到政府、开发商、老百姓三方面都受益，否则政府的规划可能就是一纸空谈。

    并非宽阔的道路就是好的规划

    对于目前各个城市都在进行的道路拓宽改造，宇轩投资顾问公司总经理张伟力认为，并非宽阔的道路就一定是好的规划。他呼吁，城市的拓展千万不要破坏它原有的肌理和尺度，否则整个城市的建设将是得不偿失的。这些东西一经破坏，那种一个城市所特有的原汁原味的东西就没有了。这将是一个城市最大的损失。就好比给一个古董刷上一层新油漆，这个古董就什么都不是了。有些人认为城市的道路一定是宽的好，其实不然。上海的新天地，香港的蓝贵坊，都是在很狭窄的街道上，合理地安排交通，最终才营造出了那样的氛围。（2004年7月10日）

    从目前市场情况看，本市写字楼项目的营销水平还有待提高。相比之下，深圳写字楼市场已经走过了一段相对较长的发展阶段，其整体营销水平已经日臻成熟。在日前“地博会”举办的“写字楼营销策划论坛”上，已在深圳成功销售了多个写字楼项目的深圳同致行物业顾问公司的专业人士，分别对写字楼营销的各个环节进行了极具有指导意义的系统分析，相信这些内容将会让致力于本市写字楼营销的有关人士得到一些启迪。

    形象差异化是写字楼营销的终点

    在对写字楼产品的营销策略中，同致行商业物业部总监廖宇认为，写字楼的营销一定要走差异化道路，但是要做到差异化却很难。对此他表示差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。所谓产品差异化即指硬件的差异化，例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了3。7米，净高可以达到2。7米；为了改善采光条件，有的写字楼窗户的宽度已经扩大到了2。7米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。理念差异化就是提出一些新颖的概念，比如写字楼的生态概念，还有的项目提出“以立方米计算的办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界，是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列的变化最终带来的产业链聚变。他表示，目前，随着整体营销水平的提高，前面几项差异化都已经很难做到了，而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异，因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。

    客户定位应遵循四点原则

    在写字楼项目的客户定位上，廖宇认为，一定要遵循以下四点原则。即：政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。对此他举例说，上世纪九十年代，证券和IT业曾经在经济领域独领风骚，于是这些行业在那个阶段也是写字楼产品消费的主力军。进入21世纪后，中介、物流、服务业成为了写字楼消费的主力，而2004年，贸易、展览业以及外地客户的比例又在大幅增长。因此可以说，以上四个原则会极大影响写字楼的客户定位。至于客户定位的重要作用，廖宇总结为以下三点。即：一，指导前期产品设计。二，对拥有丰富客户资源的代理公司具有非常重要的指导作用。三，指导销售控制。其中销售控制是写字楼销售中最重要的操盘技巧，是最核心的销售策略，是能否均衡和百分之百销售的关键。其需要遵循的原则是，第一，科学制定、执行坚决、动态调整。第二，低区散卖，中高区整层销售。

    商业与写字楼关系的六点原则

    在写字楼项目的商业部分与写字楼的关系问题上，廖宇表示，应尽量遵循以下六点原则。即：产品设计上要相对独立，分隔人流；商业定位选择中高档业态；商业与写字楼配套互相支持；小体量商业不走传统经营业态；商业办公化（例如尽量招进银行、证券等单位）；商业与写字楼销售应分步进行，切忌同时重点销售。

    价格策略三点考虑

    在写字楼的定价原则上，廖宇认为，首先要考虑付款方式对销售均价实现的影响。其次要考虑展示面与朝向对价格的影响。再次要在定价时预留足够的折扣空间。

    主动出击是最重要的营销手段

    廖宇认为，从多年写字楼营销的经验得出，客户资源直销是最重要的写字楼营销手段。他表示，写字楼营销不同于住宅，一定要采取主动出击的方法，否则在营销中可能就要多花费几倍的费用。2004年7月17日

    近两个月来，正赶上一批楼盘进入收房阶段。可以说，这时候是开发商最狼狈的时候，因为在这段时间里他们每天都要面对各种各样有关房子的纠纷，其中只要有一件事不能够妥善解决，就有可能激起众怒而导致结局不可收拾。这也难怪，购房者为了改善自己的居住条件，动辄出手就是几十万元，到入住时如果再发现房子有这样那样的毛病，不光火才怪。然而，据了解，今年的入住却与往年有所不同，入住的纠纷出现了焦点，那就是很大一部分购房者办理入住手续时却看不到“准用证”。

    所谓“准用证”，顾名思义，就是房屋建成一切齐备后，由有关部门颁发的准予使用的证明。要说这个证明应该不难办，开发商能够交房，就说明房屋应该具备了入住条件，那么为什么已经为购房者办理入住手续的开发商却没有“准用证”呢？

    开发商：手续繁多，环环相扣，难度太大

    据了解，“准用证”制度于几年前即已正式执行，然而在记者所采访的多个开发商中，却没有几个入住时能拿到“准用证”的。究其原因，这些开发商的理由基本一致：手续繁多，环环相扣，难度太大。这些开发商表示，在办理“准用证”之前，首先需要验收备案，仅这一项就需要经过消防、城建档案、环保、防雷等等一系列环节，这些环节都需要盖章，有的时候一个月也未必排得上队，整个备案过程可能三个月也做不完。同时这些环节相互制约，只要有一个章盖不了，其他环节也不予办理，整个手续就只能停在那里，无法推进。而按规定这些手续都必须在房屋全部竣工之后才可以办理，但是一般在整个项目竣工之后也就已经到了入住时间，鉴于销售合同的约定，开发商实在等不起，耽误一天就要支付一天的违约金。因此只好一边办入住，一边办“准用证”，暗自企求菩萨保佑了。

    “准用证”难产的具体症结

    关于“准用证”办理困难的具体症结，从采访内容看，归纳起来有以下几点。第一，有的开发商为了预留办理“准用证”的时间，他们把入住时间推到竣工时间的半年以后，以为这样就可以拿着“准用证”交房了。然而，新的问题又出现了，项目虽然竣工了，但是销售情况可能又不甚乐观，房子卖不出去，资金回收慢，办证过程中某些环节的费用可能就交不上，那么“准用证”还是办不了。第二，在每个环节的审批过程中，有关部门都会提出一些整改意见，而这些整改是需要时间的，甚至有的地方从工程角度讲已经无法再改了，改不了就盖不了章，后面的手续也就停了。第三，在每个项目开工之前都需到有关部门办理前期备案手续，而到最后验收备案时，前面的备案内容都需全部再核查一遍，凡有变更者，审批起来就将很困难，这是“准用证”难办的又一个原因。第四，还有一些无法考证的更深层次的原因。

    购房者：想维权有劲没处使

    据了解，很多购房者也曾为此与开发商据理力争，但最终也都只能不了了之。河北区某项目业主吴先生刚刚入住新房两个月，他就曾经为了“准用证”的问题多次与开发商交涉，然而最终双方经过沟通还是达成了谅解。他表示，既然有关于“准用证”的明文规定，那就说明这是购房者的一项合法权益，那么购房者要求开发商在办理入住手续时出示“准用证”就是无可厚非的。购房者可以这样理解，没有“准用证”的房子就不具备入住条件，在这种情况下，购房者就有权利进行违约索赔。但是经过与开发商的多次沟通，他感觉开发商也确实有很多难处，再加上他所居住的小区基本上各项配套也均已到位，于是也就放弃了再做无谓的争执。但是吴先生说，虽然现在已经入住，但心里一想起这件事还是很别扭，现在大家的维权意识都提高了，但是真正行动起来感觉还是有劲没处使。

    购房者不入住开发商心惊胆战

    记者还了解到这样一件事。河西区有一个项目已于一年前入住，然而由于没有“准用证”，该开发商至今心惊胆战，因为这个项目有一个业主到现在还没有办理入住手续。这位开发商表示，该业主明知道开发商已经无法拿到“准用证”了，房子的各种配套也均已到位，可他就是不办入住，这让人很担忧，因为只要这位业主以“准用证”原因投诉，开发商的麻烦就来了。

    有关部门：“准用证”不存在难办的问题

    记者就此问题也咨询了一些相关的管理部门。当记者询问是否“准用证”办理难度很大时，有一位人士表示否认，他说，其实现在已经有很多项目都拿到了“准用证”，目前还有一些项目也在审批过程中。当记者再追问相关的具体问题时，该人士以不私自接受采访为由拒绝回答。另有知情人士表示，一般情况下，政策的落实会有一些滞后，“准用证”办理也会存在这个问题。

    本来，房屋“准用证”是有关管理部门为购房者把守的最后一道质量关口，然而，现在却仍有为数不少的项目没有“准用证”也在办理入住。从以上各方意见不难看出，如何增强“准用证”办理手续的可操作性，加强管理者与被管理者之间的双向沟通，已经成为解决这个问题的关键。

    第十条房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。

    第十一条申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：

    （一）竣工验收报告；

    （二）建设工程规划验收合格证；

    （三）供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；

    （四）非经营性公建配套证明。

    建设行政主管部门应当自接到申请之日起七个工作日内，完成审核工作；符合条件的，核发住宅商品房准许交付使用证。

    住宅商品房准许交付使用证按幢发放。

    第十二条房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。（2004年7月24日）

    商业地产绝对称得上今年天津楼市的热门话题。近一年来，不但有很多的商业项目陆续开盘发售，而且还有为数不少的大型MALL已经正式投入使用。然而，虽然目前大多数项目的经营状况比较乐观，但从局部市场表现看，仍有不少问题值得业界深思。

    追求规模招商不易

    据不完全统计，目前本市在建商业项目建筑规模超5万平方米以上的就有12个，其中投资超亿元的有18个。而在国外商业项目的平均规模只有2-3万平方米，其社区型、邻里型的ShoppingMall仅1万平方米。日前有专业人士表示，如果商业地产只重视了城市景观要求，却忽视商业功能的开发，将会导致项目陷入招商难的尴尬境地。专家指出，商业地产可以有多种形式，郊区型、邻里型、商业中心区域型等。并不是越大越好，一个大型的商业网点，能否成为商业亮点，最重要的是它的内涵，只盲目地追求其规模是不够的。

    定位不准业态重复

    目前，商业地产的业态重复现象已经非常明显。这不仅表现在宏观大市场中各卖场的定位雷同，还表现在一个卖场中的商品也都大同小异。雷同的定位，难以真正实施错位经营，在这种情况下要想争取消费者，只能“开打”价格战。长此以往，客流稀释，商铺常常是几败俱伤。目前，这样的例子在本市已投入使用的商业项目中并不鲜见。因此有业内人士认为，定位不准是目前不少商业地产经营状况不佳的重要原因。商业一定要有特色，没有特色就没有生命力，市场细分才是商业地产发展的前提。

    租金太高经营者入不敷出

    “现在商铺的租金已经远远超出了一般经营的能力。”河东区某大型商场的一位商铺经营者这样抱怨到。这位经营者当时正在甩卖自己的商品打算不日撤租，其撤租的原因就是租金太高。据了解，她那个不足5平方米的铺位月租即为1500元。她表示，任何一个商场都需要经历一段时间的培育期，在目前人气不旺的情况下，这么高额的租金会将经营者逼上一条“绝路”，使他们无法获得良好的收益回报。经营者无法收回成本，这是商业项目存在的最大隐患。

    不能有效经营是后续管理的瓶颈

    一般来说，商业地产投资价值分为两部分，一是房产本身的价值，这种价值会因为“商铺”资源的稀缺而升值；另一部分则是它的商业价值，即租金。这方面的投资利润空间虽然相对较大，但价值投入与回报会“随行就市”，不太稳定。而决定这部分价值高低的关键因素就在于商场自身的经营管理。也就是说，在吸引了大量的投资业主之后，商场有没有能力形成有效的经营，这一点目前已经成为商业物业投资需要规避的另一重风险。

    要可持续发展

    每个环节都不可盲目

    地产商与运营商：需优势互补资源整合

    铜锣湾广场连锁集团总裁陈智的观点是，要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合是非常重要的，实现商业和房地产对接，与大型国际商家的联手，可以降低投资风险，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提升商业网点的销售。零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等大型商家的加盟，是目前商业地产的一大卖点，也为商业网点提供了高素质、高消费的人流量。

    投资及经营者：应充分分析交通、区位等环境因素

    人流量对商铺有决定性的意义，如果人流无法停下来，就不可能构成消费。21世纪不动产有关人士对此解释说，假如商铺设在快速干道边，人群不便前来消费，必然会引起投资回报率低等一系列问题。因此该人士建议，商业地产的投资者和经营者在有所动作前一定不要盲目，只有客观分析项目的交通、区位等外部环境，把所有潜在的投资风险都考虑进去，才能使自己的投入得到比较好的收益。

    商铺投资收益率几种计算方法和评价

    ■租金回报率分析法

    公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

    优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

    弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

    ■租金回报率法

    公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

    优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

    弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

    ■IRR法（内部收益率法）

    房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）。

    上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

    优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

    缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。

    ■简易国际评估法

    国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值

    相关链接：

    相关管理条例有望年底出台

    商业地产将引入听证制度

    据了解，商务部最近已经在起草商务网点规划管理条例，有望于今年年底出台。其中最主要的一个内容就是参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者听证、论证，避免盲目性。

    根据条例规定，今后城市商业网点不是有钱就能建设，也不是想建在哪里就可以建在哪里。建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证，由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会的专家及业内人士参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选企业和居民出任代表，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。另外，今后政府也要将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。

    西方商业地产的操作模式

    西方的规划模式与中国完全不同，他们在进行商业项目投资前，首先要进行模块设计，紧接着进行市场调研，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，同时预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计方案。这样一来，在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，因而大大减少了资金的浪费。2004年7月31日

    8月6日，“新地产俱乐部”举办了第一次行业活动——题为“新地产时代营销创意法则”的专家讲座。俱乐部组织者特别为大家请到了麦肯光明。中国有限公司首席创意执行官，纽约广告节理事，中国广告协会艺术顾问，北京大学广告协会顾问莫康孙先生和智得沟通事业股份有限公司董事总经理，台湾中华企业形象发展协会荣誉理事长，中国文化大学广告系兼任讲师张百清先生，两位专家分别就该话题进行了深入浅出的专题演讲。

    广告并不神秘

    一个中心两个基本点

    针对目前房地产广告中出现的一些问题，诸如一味地在广告内容的深邃性上作文章，过分追求广告画面的美仑美奂，目标客户模糊不清等，专家在演讲中一致表示，其实真正优秀的房地产广告，就是为它的目标客户提供有效的信息，让他们找到合适的房子，仅此而已。

    虚虚实实六种招式

    莫康孙认为，虽然房地产广告多得让人眼花缭乱，但总结所有的广告创意也不外乎以下六种招式。一，实话实说式。这种方式是最简单、同时也是最直接的一种广告创意。它在实际广告中的表现就是直接开门见山，标明地理位置、楼盘售价。二，梦想实现式。这种广告创意是在楼盘广告中为购房者塑造梦想，从而使自己的楼盘成为某种身份的象征，以期吸引那些渴望张扬的客户。三，商住布波式。用商业环境展示项目价值。四，富豪大宅门式。用一种夸张的气派营造豪华的居住理念。五，心情小户式。将浪漫与拮据融合统一，这是一种对营销小户型非常有效的方法。六，美满家庭式。为美满幸福的家庭规划他们的生活理想。

    一个中心两个基本点

    如今有些房地产广告已经走入了一种误区，在广告内容方面盲目追求其深刻的内涵，好象让老百姓看不懂的才是最好的。对此，莫康孙表示，其实广告策划无非就是要抓好一个中心和两个基本点。所谓一个中心，就是要以营销为中心。而两个基本点就是指业界常说的软硬广告的推广。

    一根根绳子最终成就市场热点。

    天津日报集团广告中心主任邓效锋曾经为本市多个楼盘进行过成功的广告策划。他认为，广告营销的出现颠覆了很多传统的东西，在目前房地产广告铺天盖地的情况下，市场对策划者的要求越来越高了。每个楼盘都恨不得把自己的产品优势用高音喇叭喊出去，因此今天的广告要想能够脱颖而出，就必须喊出来更另类，更独特的声音。对此他打了一个形象的比方，他说每一次的广告动作都应该好象是一根绳子，这根绳子直接牵动着诉求中心的神经。这样的一根根的绳子最终将会使它所诉求的中心成为市场热点。

    两点检测广告效率

    莫康孙表示，广告最终追求的就是两个字：效率。而一个广告是否有效率应该从两方面来加以检测。首先，广告策划者应该搞清楚如下几个步骤的内容：讲什么（诉求点）——对谁讲（弄清谁是客户，广告目标不清晰、或者广告离题太远，就会打一些无用的广告，）——怎么讲（选择广告形式）——什么时间讲（广告时间频率的选择。广告费用高，并不等于效率高，广告吸引来了人流，却有可能成交结果并不理想。）。其次，虽然宣传方式各有不同，但有一点是所有的广告都必须完成的最基本的工作，那就是要把一些最基本的产品信息告知客户，比如产品的品质、价格、朝向，位置，交通环境等。只有做到了这两点，广告才能基本算是有效率的。反之，那些太完美、太浪漫的广告则有可能给人不真实的感觉，从而超越了消费者的欲望。

    记得去年11月初，本市举办了一次商业地产论坛。当时请来了一些北京的房地产大腕，如潘石屹、任志强等人。然而由于适逢第五届住交会即将开幕，记者正在深圳，因此无缘这次会议。后来听说任志强在会上表现极为傲慢无理，甚至说出了对“天津市场不感兴趣”这样的伤害天津人民感情的话，记者当时听后极为气愤，因此一直憋足了劲儿打算有机会见了他问个究竟。正所谓狭路相逢，不想日前在天津竟然与任志强（以下简称任）不期而遇，于是记者就这句话对任进行了专访。

    记者：任总，记得去年你在天津举办的一次商业地产论坛上曾经说过对天津市场不感兴趣，而现在已经有数十家外地企业都已进入天津，其中包括北京的阳光壹佰和万通集团，对此你怎么看？

    任志强：（标志性的皱眉）首先纠正一下，我那句话不是去年而是前年说的（不知是任的记性不好还是有意为自己开脱，但终究还是承认自己曾经说过这句话，到底还算个英雄。就冲这，记者打算给他个面子，不在细节上与他追究）。上一次我来天津，当时曾提出天津如果不能从低物价、低收入的困境中走出来，天津没有出路。现在天津可能已经改变了这个情况，人的生活就是对欲望的追求，如果天津没有一个高品质、高价位的住房标杆给人们追求的话，我想天津不会发展。

    记者：但是事实是天津现在已经大踏步地发展了，天津本届秋季房交会的新盘均价已经达到了4600元/平方米，天津的市场如火如荼，你现在还没有兴趣吗？

    任志强：如果天津的房价能够达到5000元/平方米或者6000元/平方米可能会更好（真狡猾，就是不正面回答实质性问题）。

    记者只好单刀直入：你没有到天津投资的打算吗？

    任志强：暂时没有（态度有点像小孩子的负气）。如果别的城市比天津的条件更好的话，也可能我们会去别的城市。现在可以明显地看到，所有的二级城市里面，发展余地更大、经济增长更快的比天津多得是（酸葡萄的心态暴露无遗），我们衡量一个城市的发展不是看这个城市的房地产的房价增长速度。现在看来，天津的房地产在近一两年，从前年年底开始，发展的速度的确很快，其实这是和政府大量的城市拆迁相关的。我觉得一个城市只有当拆迁量大幅度下降，而销售量大幅度增长的时候，房地产才算真正进入了良性循环。

    新报讯记者冯婉蓉精于投资的温州人有句俗话：不怕做不到，就怕想不到。而从最近本市房地产市场的需求及消费现状可以发现，购房者在住房消费观念上仍旧显得保守，为此很多人可能错失了一些极好的投资机会。

    首先，据统计资料显示，今年秋季房交会上至少有超过60%的人是想买商品房而不是买二手房。对此，业内人士认为，目前新开发的房子，由于土地成本比较高，而且各种配套设施也在不断地花样翻新，品质越来越高，因此，新房的价格已经越来越超出普通百姓的消费能力范围了。故中低收入的老百姓应该尽快转变观念，将视线转向二手房，目前市场上有很多优质的二手房源一样能够满足大家的改善需求。其次，本市居民在购房消费中选择贷款的比例还不是很高。21世纪不动产天津区域分部总经理崔晶雪对此表示，在美国，即使人们买房有能力一次性支付也会选择按揭，因为他们认为一次性付款的行为很不理智，他们还要用自己的钱去尽最大可能地提高自己的生活水准。崔晶雪认为，要想尽快改善自己的居住条件，使用按揭贷款是一种急待转变的消费观念。再次，缺乏买房投资意识。上海洋山投资发展公司副总经理余强表示，从进入天津之后一段时间的市场调研发现，其实天津的老百姓很有钱，只是他们的投资意识和积极性还没有被刺激和调动起来，观念还没有转变过来，仍旧还停留在买房仅用于居住的层面上。余强认为，要改变这个现状，需要供需双方的共同努力，作为开发商，在营销上还要不断创新。比如对投资地产的营销，南方城市能够做到尽量避免投资者的风险，给投资客稳定而有把握的回报。一般回报率都能达到8%，回报期为10年。毫无疑问，这对老百姓是很有吸引力的。最后一点，很多购房者只关心物业收费水平，却忽视了本应更加重视的管理水平。对此，香港戴德梁行天津分公司物业总经理张伟文认为，这也与天津人投资观念薄弱有关。他说，因为天津的房地产是以消费为主的，因此购房者特别注重房价和物业管理收费的多少，却并不重视物业管理给小区带来的保值、增值价值。要知道，一家虽然收费比较高但却专业负责的物业管理公司，将会为你的房产带来令人意想不到的增值收益。