被资本魔性迷失的房地产，吸血的手段不断推陈出新，以下罗列笔者整理的妖魔化房地产之七宗罪，一条条看来，它令人匪夷所思。

    推广行为中的色狼心态

    许多房地产项目的推广行为，几乎和某种色狼行为如出一辙。先许以红苹果的诱惑，颠覆购房者的价值观，一旦对方最宝贵的东西到手，立刻就始乱终弃。

    而真正的商业推广是什么呢？其实就是和顾客谈恋爱，经过一段时间的交往，郎情我意，顾客温顺地将钱交给你，把信任交给你，从而获得满意的生活。

    色狼和恋人的不同之处在于，色狼仅仅是想获得对方的肉体。将“肉体”转化成房地产术语，当然就是房款。在笔者眼里，商业房地产在某种程度上一直是一条不折不扣的“大色狼”，它蔑视商业的内在规律，粗鲁地以“商业房地产关系”取而代之。在商业的内在规律中，包括商品提供者、商品购买者和交易场所三要素，要真正做好商业房地产，开发商就必须考虑居民们需要什么商品，这类商品的提供者是谁，并且好好去研究商品供求双方的规律，然后再来做项目软硬件定位。

    其实，任何商业领域的供求双方都可能是长期不被满足的，只要我们稍微作一下社会观察，就不难发现“提供者找不到需求者，需求者找不到提供者”的现象比比皆是，缘分长期擦肩而过。就房地产而言，如果开发商愿意做这个红娘，那么，你所提供的项目，就是需求者的新房，本来是一件皆大欢喜的事情。

    而开发商们自我设定的“商业房地产关系”，包括了开发商、投资者、经营者、消费者，这四种角色的关系是：开发商想和投资者结婚，而投资者要答应这门亲事，前提是经营者和消费者结婚。急火攻心的开发商显然缺乏这种耐心，为了快速和投资者共结连理，最简单的办法是以重金网织一批主力军做“皮条客”，演一出和消费者假结婚的游戏，以此来骗取投资者的芳心。

    总结一下大多数商业房地产的推广手法就心知肚明了，房地产商并不是想通过与投资者谈恋爱来完成婚姻，他们的脑壳里只有赤裸裸的欲望，见了面就想和对方交欢，只要占有了对方也就达到了目的，等此事败露搞出许多问题之后，他便形同路人。所以，在很多商业楼盘出现问题后，开发商就露出了始乱终弃的伪君子面目。

    除了商业房地产的推广，其实任何一种楼盘的推广，开发商都或多或少扮演着色狼身份。通过以下推广环节，我们不难看出房地产商的此类心态：

    （1）动机——只爱肉体（金钱）。许多开发商的主要行为都以赚钱、赚更多的钱和更快地赚钱为目的，根本不去关心购房者心里所需要的感受和幸福，至于名声问题，暂时可以抛在一边。一个标准色狼的动机，心目中只有做爱，而不是以感情为基础的婚姻。

    （2）行为——急不可耐。真正的婚姻，是以未来共同的幸福来打动对方，这中间免不了要一起看电影吃饭谈理想，花前月下海誓山盟，以此心来换取彼心。而楼盘推广者们，从来就不会为未来生活做任何规划设想，每一个行为都是促销行为，幻想一个报版就带来1000个电话量，并使尽各种手段，让购房者在慌乱中匆忙下单，这个过程中，任何蜜语甜言都可以说出口，任何奇招怪术都可以使用，这和色狼骗取姑娘芳心的行为并无二致。

    （3）结果——始乱终弃。开发商与消费者的关系，在交房后就宣告结束，至于在此之前的山盟海誓，统统忘得一干二净，当消费者如梦初醒的愤怒爆发时，开发商就派出“物业管理”从中调和，花钱请个冤大头来做替罪羊。

    现实中的色狼很容易被人人喊打，可是开发商今天照样衣冠楚楚，跟没事儿一样。原因其实很简单，仗着家底雄厚，可以花钱很快将丑事摆平，当作什么都没有发生过一样，再雇用一帮吹鼓手，以新的形象进入到新的项目开发，继续物色“做案对象”。

    如果事情真就是这么简单，那么我们也不必如此忧虑。抛开和谐社会的约束力不谈，仅凭做坏事的良心负担，色狼们终有自我反省的那一天。笔者所认识的不少花花公子，最终都变成了有责任的男人，和一个姑娘组建家庭，履行应尽的责任。但是，房地产里的这类色狼，不仅没有反省，反而有越来越多的趋势。

    通过长时间的观察，笔者发现某些开发商，从来不知道还有爱情这回事。就好像刚变成人的猿，遇到异性，脑袋里就是交配的冲动。感情的交流与未来的责任，对于他们来讲，简直文明得令人太不可思议了。

    房地产商的色狼心态，是房地产模式的原始幼稚病造成的，这也是我们最该忧虑的一点。不对行业模式进行反思和建设，无论他们怎么努力反省，其行为都与和谐社会格格不入。

    招摇过市的假文凭现象

    文凭通常是本事的符号，在人类活动的场面上，符号往往比所代表的事物更加有力，诸如此类的符号还有：车子、房子、票子、位子，等等。符号在人类场面上的用法，类似于御赐金牌——无需皇帝亲自出面，只消将这个牌子一亮，见者必然跪拜，如朕亲临。

    所以，只需要文凭在手，就代表你具有经天纬地的能力。遇到升官发财得美女的好事，必然先行落在你的头上。

    既然文凭这样的符号如此有价值，那么必定就会出现投机者，于是就有了假文凭现象。这常常令人力资源部的干部们愤怒不已，好比体面的大臣战战兢兢跪拜半天，不料来者只是个街头混混，手持金牌也是假的。这种被游戏、欺骗、玩弄的耻辱感，当然谁也不会置若罔闻、无动于衷，于是一股封杀假文凭的运动凭地而起。

    我们想强调的是，真文凭不一定代表真本事，真金牌也并不就是皇帝本人，大家遵循的不过是一种游戏规则而已。北大的博士毕业生能力未必就有持假文凭者强。但是，我们还是很容易理解这些假戏真做之人的愤慨之心，毕竟，他们是投入了力气和真情来玩这场游戏的，而假文凭者，连起码的力气和情感都不投入。即使是一场游戏，如果不公平不对等的话，那显然就不好玩了。所以，今天的假文凭者提心吊胆，也属正常。

    但是，房地产的假文凭就不是这样了，知识界的假文凭人人喊打，而房地产的假文凭是公开招摇过市，甚至大有取消真文凭的趋势。这些房地产的假文凭炮制者胆子巨大，已经在按照想象力来写学位文凭了，譬如“房地产TOP榜”、“最值得期待的楼盘”、“十大城市运营商”之类，都让人有这种真假难辨的感觉。

    和一切假文凭一样，这些房地产的“学位帽子”都是公开标价的，只不过由大学本科的500元变成了“专家评比”的10万元。制假者的疯狂程度，早已经超过了学位假文凭的贩卖者，制造学位假文凭，至少还得固守专科、本科、硕士、博士等这些学位等级，至今尚未听说有“中科院院士”这样的文凭上市。但是房地产有啊，一个楼盘刚刚亮相，居然就拿出了“影响中国的20大楼盘”的“学位证书”。影响中国，是个什么概念？李四光、钱学森等人也只不过影响了中国的科学界，而且每个领域这样的人充其量也不会超过十个八个。

    都说无知者无畏，既然开发商无知到连“十大城市运营商”这样的头衔都敢去买，那实际使用这些假文凭就必然具备更加无畏的勇气。持有学位假文凭的人通常只敢偷偷摸摸地掏出来给人力资源部的人晃一眼，其他情况下根本不敢拿出来现市，因为毕竟熟人多如牛毛，大家彼此知根知底，总有正常人的一丝廉耻感尚存。但是房地产假文凭获得者，也不知哪里来的无畏勇气，天天在媒体上轰炸，想尽一切办法招摇过市，而且从来就面不改色心不跳。

    无论是知识界还是房产界，买假文凭的动机都是一致的，那就是借符号的光环，去获得更多的好处和利益。面对知识界的假文凭现象，笔者曾经想的是，人人都有一个博士文凭就好了，连卖菜的大娘俺都优惠她一个，这样，文凭这个符号的魅力就会迅速破灭，用人者只能从能力角度来考察。当文凭价格公道、童叟无欺、真假难辨时，以文凭论英雄的习气可能就没有任何生存的空间了。

    可是，房地产的假文凭就不一样了，它已经完全泛滥，每个开发商都可以甩出专家级别的假文凭3—5本。关键是它价格贵得出奇，而这些假文凭，连收破烂的都知道它是假的，可购买假文凭花费的的确是银子，只不过最后还是要让购房者来买单。

    参考附件6

    中国各大城市运营商名录（部分）

    ·中国（深圳）十大城市运营商（《深圳特区报》、《香港商报》联袂推介）

    ·万科股份、沙河股份、京基地产、观澜集团、卓越集团、鼎太集团、天鸿集团、国基地产、星河地产、佳兆业地产、中城银浦

    ·中国（杭州）十大城市运营商（《杭州日报》、《都市快报》联袂推介）

    ·浙江绿城、金都集团、广厦集团、杭州开元、华立集团、滨江集团、国都集团、通策股份、南都集团、坤和建设集团

    ·中国（成都）十大城市运营商（《成都商报》推介）

    ·成都蓝光集团、成都置信、成都森宇集团、四川大行宏业、四川宏信实业、西南交大、成都统建合能、成都华盛（集团）实业

    ·中国（青岛）十大城市运营商（《青岛日报》推介）

    ·青岛城建股份、海信地产、天泰集团、中房集团、鲁邦地产、华侨地产、广业地产、荣昌集团、亚星集团、环宇地产

    注：中国的房地产商还远没有运营城市的能力，而且运营城市这么大的事情，不是政府、民众所选，而是媒体推荐，实在有些贻笑大方。下面是珠江房产官方网站所公布的2004年所获荣誉一览，其中大部分头衔的提法，是很有意思的。

    2004年10月

    ·珠江地产获“2004中国广州明星开发企业”荣誉

    ·珠江地产旗下罗马家园获“金牌户型楼盘”，半山雍景苑、珠江熙苑获“金牌户型”荣誉

    2004年7月

    ·东方夏湾拿花园获“影响中国的30大社区”荣誉

    2004年5月

    ·珠江地产获“中国十大最吸引眼球品牌地产商”荣誉

    2004年4月

    ·珠江地产第三次蝉联“广东省地产资信20强”荣誉

    ·珠江地产获“中国十大房地产品牌开发商”荣誉

    2004年3月

    ·珠江地产获“广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业”荣誉

    如果说“清水养不了大鱼”这句话成立，那么这一条大鱼，一定不是凶猛的食肉鲨，而是一条让天敌望着就会流口水的肉鱼。要想让食肉动物不留口水，第一种办法就是让自己不是肉，而是变成石头或者狗屎，让食肉动物看了就反胃，这样就可以避免被人鱼肉的命运；而第二种办法更具有可操作性，那就是如果改变不了自己长一身肥肉的身体，就干脆学会隐身术，到浑水环境里去隐身，让食肉动物看不到，自然也就无法对着流口水。

    在现实中，清水里既没有肉鱼也没有食肉鱼，进一步地探究发现，肉食动物比被肉食的动物，更加需要浑水这样的环境。那些凶猛的鲨鱼，大海最深处是它们的天堂；那些成群结队的狼群，喜欢在黑夜里发动对羊群灭顶性的进攻；那些在黑夜里喘息的杀气，除了蝙蝠还有传说中的吸血鬼。

    显然，没有羊群喜欢和长期食肉而臃肿无比的躯壳在阳光下拥抱，也没有人愿意清楚地看到别人对自己流口水的贪婪模样，所以，对于食肉动物来讲，黑夜是它们最时尚、最流行和最得体的一件外套。

    食肉动物的黑夜外套，对应到房地产身上，就是暗箱操作现象。房地产的暗箱操作现象，因人因时因地而有所不同，其花样手段也是推陈出新，层出不穷。但概括起来，主要还是集中在土地和规划指标这两件事情上。

    相关的案例何其多也，相信一年看两次报纸听三次新闻的中国人，都会有所耳闻，如果要在此一一列举，相信本书写到1000万字也写不完，还是引用几则新闻来一笔带过吧。

    严查土地违规转让谁滥用价值25万亿土地

    1月12日，一位主管经济工作的国务院领导明确批示：“一些地方土地市场秩序混乱，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人‘寻租’的手段。不少国土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”当前土地市场中存在的突出问题如不及时加以解决，将会严重浪费资源，滋生腐败，影响土地市场的健康发展。

    最新消息：严查土地违法违规转让

    据新华社电：国土资源部今年将集中力量查办经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让方面的案件，以及滥用职权，违法行政，严重破坏国有土地使用权、探矿权、采矿权市场经济秩序方面的案件。这是记者昨天从国土资源系统纪检监察工作会议上获悉的。

    中央纪委驻国土资源部纪检组组长董道华表示，领导干部在抓经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让中要严格执行三个不准：不准单位主管领导不按规定办事；不准非分管领导干预招标拍卖挂牌出让工作；不准分管领导随意批条子。

    国土资源部明确提出，如有以下几类情况，直接负责的主管人员和其他直接责任人员将分别给以相应的党纪、政纪处分，涉嫌犯罪的将移送司法机关处理：

    ——对应招标拍卖的土地未实行招标拍卖；

    ——非法低价出让土地；

    ——土地行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家和人民利益造成损失；

    ——有关单位和个人干预国有土地使用权招标拍卖工作，给国家、集体或他人合法权益造成危害；

    ——领导干部采取暗示、授意、指使等手段干扰国有土地招标、拍卖工作。

    新闻分析：谁滥用价值25万亿元土地

    据《经济日报》报道：我国人均耕地少，管好用好至少价值在25万亿元以上、数倍于其他国有资产总量的国有土地资产，对全面建设小康社会意义极大。

    全国各地违法占地现象仍非常突出。对于种种现象，国土资源部田凤山部长（十分可笑的是，这个主管国土资源的最大官员，在做完这段讲话不到半年时间，也因腐败问题下马——笔者注）概括如下：

    违法批地用地。主要是违反规划用地、未批先用、边报边用、越权批地、擅自下放土地审批权等。仅从对全国50万人口以上城市卫星遥感监测检查情况看，这几年，在新增建设用地总量中，违反规划用地、未批先用、边报边用等违法用地宗数、面积所占的比例都比较大。

    违法违规出让土地。主要是该有偿出让的却划拨供地，该招标拍卖挂牌出让的却协议出让，以及低价协议出让，擅自减免地价，不依法追缴土地出让金等。

    违规设立各类“园区”。主要是一些“园区”违反规划圈占土地，违法授予其土地审批权，违法供地用地等，浪费土地问题严重。据对部分“园区”用地情况调查，一些违规设立的“园区”实际开发程度很低，大量土地闲置。

    土地交易秩序混乱。主要是划拨土地和集体土地非法入市，隐形交易，造成土地收益流失。

    四个案例：

    一、北方某大城市2001年新增建设用地面积中，违法占地达1.95万亩，占总用地的43.3%。在违法占地中，有的开发商在大城市可拿到低买高卖价差款每亩约20万元。

    二、某县委、县政府擅自允许六个重点建设项目未批先用土地427.06亩。

    三、某省会城市一个区的土地局副局长滥用职权、非法突击批地72.9亩。

    四、南方某省现有开发区等各类园区98个，其中未经中央和省政府批准的就有35个。一些开发商以划拨方式取得土地后，并未向政府、向社会提供真正意义上的经济适用房，而是按商品房的价格出售，从中牟取暴利。

    中饱私囊现象为何屡禁不止

    解剖滥用国家土地的原因，是多方面的，深层次的。一些地方领导法制意识不强，有法不依，人为干预土地审批、供应和执法；一些地方管理松弛，人员素质不高，对土地市场调控和监管不力，受利益驱动，更有甚者执法犯法，以地谋私，给违法者大开方便之门；一些地方土地管理的法律法规和制度落实不到位，执法不严，查处土地违法案件不能坚持原则，以罚代法，敷衍了事，批评了事，罚款了事，补办手续了事；一些法规政策还不够健全完善。

    两个案例：

    一、南方某市政府公然非法出让土地案。几年前，经该市政府办公会议决定，将1000亩耕地出让给海南某公司，这个市的土地管理局未经办理土地征用和出让审批手续，非法给这家公司发放1000亩土地使用证，并办理了土地使用权抵押登记。公司以此套取银行资金3000万元。

    二、某省会之江发展总公司非法占地建设江园度假村案。该公司为筹建江园度假村，私下与四个单位签订联营、租赁和临时借用土地协议。经该公司上级领导同意，在未依法办理用地审批手续的情况下，动工建设江园度假村，非法占地18.975亩。

    资料来源：《京华时报》2003年4月2日

    而下面的这一则新闻，揭示了土地暗箱操作的触目惊心的数据。

    新闻链接2

    严查土地违规隐漏案查处大幅上升

    2003年，中国各级国土资源行政主管部门在土地市场秩序治理整顿中，坚决贯彻国务院的工作部署，从严从快查处土地违法大案要案，全面加大了土地违法案件的查处力度。

    据国土资源部执法监察局统计，2003年全国共发现各类土地违法行为17.8万件，立案查处12.8万件，涉及土地面积5.59万公顷，其中耕地2.84万公顷。截止到去年底，处理结案12.6万件。案件查处共拆除构建物2666.75万平方米，没收构建物2532.84万平方米；收回土地5943.91公顷，其中耕地2678.88公顷；收缴罚没款12.28亿元；给予责任人行政处分357人，党纪处分568人，另有132人被依法追究刑事责任。

    国土资源部分析表明，全国土地违法案件查处呈现出与土地市场秩序治理整顿密切相关的三个特点：

    一是立案查处的隐漏案件大幅度上升。2003年隐漏案件立案的件数、涉及土地面积、耕地面积分别比上一年上升49.03%、168.79%、189.41%，表明各级政府及国土资源行政主管部门严格清理排查已取得明显成效。

    二是查处大案要案力度加大。2003年当年发生案件立案的件数比上一年有所下降，但涉及土地面积、耕地面积分别比上一年上升57.2%和70.77%，表明大案要案在整个土地违法案件查处中的比重明显上升，土地市场秩序治理整顿已经向一些违法用地的基础设施建设项目、投资较大的工业项目和地方的招商引资项目说“不”。

    三是地方政府违法案件已成为案件查处的重点。2003年共查处地方政府及其职能部门土地违法案件4746件，涉及土地面积1.01万公顷，分别比上一年上升28.53%和42.53%，表明地方政府违法的上升势头尚未得到有效遏制。国土资源部公开查处的九起土地违法案件中，有八起属于地方政府及其职能部门违法，因此，加大对地方政府违法行为的打击力度仍将是下一步查处土地违法案件的重点。

    新闻来源：大众网，作者：秦京午，2004年3月26日

    除了土地暗箱操作可以为开发商带来巨大利润外，更改规划指标也是常见的手段，容积率1.0的想改到1.5，1.5的想改到1.8，别看这仅仅是几个简单的小数点数字变化，它意味着开发商可以在相同的土地上，修出更多的销售面积，获得更多的利益。

    新闻链接3

    全国首例城市规划刑事案件今天在成都开庭公审

    原成都市规划局两名女副局长及一名总工程师因涉嫌滥用职权和受贿，今天接受审判。

    原成都市规划局两位女副局长徐俐、袁锋（后任成都市建委副主任）及该局总工程师兼总工办主任杜伟光，因涉嫌在审批报建项目中滥用职权以及受贿等，将于今（10）日接受审判。

    这次公审，将在成都市中院容纳人数最多的大法庭举行。昨天，为了方便旁听群众，成都市中院采取了大法庭增加座位等措施。一名年约六旬的老太急切地在成都市中院打听相关消息。这位老太太自称姓樊，她说，徐俐、袁锋在担任规划局副局长时，曾经违反有关规定，规划中将她家有产权证的安置房强行拆除。“我手上有证据，如果需要，我一定会提供给法官。”她表示，庭审时肯定要来，“看看这几位贪官的下场”。

    新闻背景

    滥用审批权造“垃圾建筑”

    徐俐等三人的犯罪事实是因违规审批如今已被爆破拆除的“红枫半岛花园”和“锦城豪庭”（此前为“锦城苑”）而“拔出萝卜带出泥”的。“红枫半岛花园”项目位于成都市金牛区迎宾大道东段南侧，“锦城豪庭”项目位于迎宾大道西段南侧。

    审批项目多次违规

    据检察机关指控，1999年9月14日，成都市金瑞发建设开发有限责任公司向成都市规划局申报修建“红枫半岛花园”，其报建用途是商住楼和会所。2000年1月，时任成都市规划局副局长的袁锋和时任规划局建管一处处长的徐俐在审查该项目时，违反该地块属于办公用地性质的规定，分别签字同意。此后，又在该项目未提供初步设计方案的情况下，发放了《建设用地规划许可证》。2001年3月6日，袁、徐二人又违反迎宾大道一侧规划20米宽绿化带的规定，审定使“红枫半岛花园”项目在迎宾大道仅保留了九米宽的绿化带。之后，袁锋找到时任市规划局总工程师的杜伟光，要求杜协调在编制该地区控制性详细规划时，将已审批但未修建的“红枫半岛花园”项目所在地的九米宽绿化带作为“现状”考虑，杜通过“努力”，使得“九米宽绿化带”的“规划”作为现状审定并通过。2001年9月26日，根据徐俐在同年9月13日审定的总平面图，该项目获得《建筑工程规划许可证》，工程得以开工。

    徐俐先后收受金瑞发公司所送的景泰蓝花瓶一个和1200元人民币。2003年7月11日，“红枫半岛花园”项目被爆破拆除，造成经济损失1928.65万元。

    另一项目再次渎职

    在规划“锦城苑”（后改为锦城豪庭）项目过程中，徐俐和袁锋再次渎职。2001年1月和3月，袁锋、徐俐在审批该项目时，违反规定擅自依据未生效的控规图，发放了项目的《规划许可证》，后来审批通过的项目总平面图，绿化带控制宽度仅为10米，严重违反控规图20米的要求。2003年7月11日，开工后的项目被爆破拆除，经济损失达1259.29万元。

    利用实权收受贿赂

    因手中握有实权，便不断有人向两名女局座“进贡”。据检察机关指控，徐俐先后收受了36万元人民币和2万美元以及其他财物。袁锋在审批报建项目上“心慈手软”，换来了33000元人民币。

    在侦查过程中，侦查机关扣押徐俐人民币278万元、美元8.2万元、港币5200元，折合人民币346万元，另有四处房产（购买价为18万元），总计364万元。除了能查明来源的合法收入和非法所得，徐俐有178.6万元的财产无法说明合法来源。

    全国首例此案影响不同一般

    据了解，这是全国首例因城市规划出问题而致相关人员被追究刑事责任的案件。第一被告人徐俐４５岁，第二被告人袁锋４３岁，均于去年９月因涉嫌渎职犯罪和受贿被省公安厅拘留，同月被执行逮捕。两名女局座“出事”时，第三被告人杜伟光还“平安无事”，但在该案进入审查起诉程序后，检方发现杜伟光的行为已涉嫌滥用职权，遂决定对其进行追诉。

    法庭预计用两天时间审理此案。担任此案审判长的，是具有多年刑事审判经验的成都市中院刑二庭副庭长朱雪梅。据承办过此案的司法人员介绍，城市规划方面出问题致相关人员被追究刑事责任的，该案是第一例。“此案对成都、四川乃至全国的规划，将产生积极的影响。”

    新闻来源:《天府早报》，记者赵倩、实习生钟文懿，2004年2月10日

    新闻链接4

    牵连成都违规规划案金牛区原常委邬世贵受审

    继全国首例因违规签发规划许可，导致侵占绿化带的建筑被爆破拆除而被推上被告人席的成都市规划局三名领导受审后，同样由此事牵发出的成都市金牛区委原常委邬世贵也因涉嫌受贿犯罪今天在法院受审。

    据成都市检察院指控，1999年初，在邬世贵的协调下，成都物业投资总公司将位于金牛乡跃进村、金牛村的116.073亩土地转让给夏坚锐的金瑞发公司（该公司即在此开发了后来闹得沸沸扬扬又被爆破拆除的“红枫半岛”房地产项目）。邬世贵还为该房产项目开发提供各项便利。夏坚锐为了感谢邬世贵，自1999年至2001年送给邬共计61万余元人民币和4000美元。

    新闻来源:《检察日报》，记者谷萍、通讯员成诉，2004年6月15日

    以上所链接的新闻，最近的也发生在一年前，就事件本身来说，早就失去了新闻价值，该坐牢的坐了牢，该杀头的杀了头，该扭转的已经扭转，而在2004年8月31日以后，“招、拍、挂”政策开始实施，也就毁灭性地撕开了土地的暗箱黑幕。

    这些铁一般的数据和案例，虽然大多数来自于政府部门的反省和审查，但并没有多少房地产商因此而下马，也没有多少房地产公司因此而破产。就房地产商来说，罪恶当然并不会因时间的流逝而一笔勾销。

    下面引用一个网友2004年发的一个灌水帖，名字叫《房地产哪个没有暗箱操作》，虽然文字很朴实，叙述得毫无才华，但是，用它来作为这一段的结尾，是再合适不过了：

    “经常在外面走，经常在大街上逛，什么事情你都会遇到！在8月末的一天，我在南湖大路上走，看见街边的居民房上写着几米长的白底黑字的条幅：‘反对强行拆迁，还我公道！’。‘我们要政府的政策，不要开发商的强权’、‘还我人权，给你拆迁’等，而在10月中旬，我又在西安大路一带看见在街角的一栋民宅上挂着：‘坚决杜绝流血事件的重演！’，反对强行拆迁等，我不知道这是一种什么行为，但我知道，现在有很多不公平的事情在不断地发生，在不断地升级！这种行为也许是百姓的一种心声，也许是百姓的一种不明智的行为，但无论如何，我们应该反省，这种行为产生的背景是什么呢？是现在的利益驱使，是贪功好利的结果，许多不可以为之的事情现在变得可以为之！什么政策都在暗箱的背后给淹没了，就好像魔术师变魔术一样，很神奇！但，终究还是要被揭穿的啊！”

    我实在不想用“泡沫”这个词语来定性房价，开发商群落也最不爱听到这个词语。在去年，他们还调动各种力量，在媒体上宣扬“无泡沫论”，以他们的逻辑看来，需求还没有满足，怎么能说有泡沫呢？按照他们的逻辑，吃肉的买不到肉，卖肉的又卖不出去肉，完全属于正常现象。以这套逻辑，第一次世界大战后资本家将卖不出去的牛奶倒进大海，肯定不应该叫“经济危机”。

    世间最幸福的商人，就是房地产商人。那些开个豆浆店的小买卖人，想把一碗豆浆卖到10元钱，还得在提高硬件环境、服务质量、口味和营养等方面做大量的投入，这些投入的价值加上豆浆本身的价值，约等于10元钱。唯有房地产商，可以随意地涨价。

    价格的上涨和回落，本是正常的商业现象，连凶猛的股市或者刺激的期货市场，都悖离不了这个商业规律。开发商也一直以此为说辞，为自己的涨价行为作借口，在他们七嘴八舌的声音中，我隐约听明白了两个涨价的理由：一是“招、拍、挂”以后，土地成本上升，所以房价要暴涨；二是需求大于供应，奇货可居，价高者得。所以，房价就300元、500元、1000元、2000元地一路凯歌高涨上去。别说那些购房者看呆了，连街上卖小菜的大娘都看傻了眼，要是这些青菜萝卜也能这样一路高涨，那顿顿都可以喝酒吃肉，生活提前进入全面小康了。

    事实上，房地产价格行为和商业价格的上浮下降现象，一点关系都没有。正常的商品如果要涨价，一定是产品价值提高带来的价格上升，而房地产价格上涨，不代表它的房子价值提高。涨价前和涨价后，“黑卫”还是“黑卫”，采光不足还是采光不足，配套还是那些配套，容积率还是那些容积率。不仅如此，房价高涨阶段，开发商还将房子的密度修得更高，品质变得更低，为的是增加可销售面积，降低成本，以便赚到更多的钱。

    既然房子的价格并非随着价值上扬，那是什么让房价高升的呢？一个字，那就是“吹”，不是吹牛，而是吹气。在开发商眼里，房价不是别的，是个气球，吹得越多，气球越大，因而房价也就越高。

    2004年全国范围内出现了一次房价暴涨现象，这个现象背后，就有开发商吹气的功劳。让开发商找到这千载难逢的吹气机会，是“8·31大限”的来临、71号令的实施。这一天来临之前，开发商经常在一起开会，顺便将媒体邀请到，会议的主持人说：“同志们，土地要‘招、拍、挂’了，这将意味着什么啊？”下面就有人回答“地价要上涨呗”。

    主持人又问：“地价要上涨了，那我们该怎么办啊？”

    下面的人就异口同声地一齐回答：“涨房价呗。”缺乏购房者和政府参与的房价会，只是一场属于开发商的双簧戏，媒体对此心领神会，拿着这些话就到全国各地宣扬，信口雌黄地说：“成都，今年涨300。”“北京，今年涨500。”“上海，今年涨800。”关乎民生民意的住房价格问题，就由这个利益群体以这样荒唐的方式决定了。

    开发商真的是聪明过人，不但抓住机会占了购房者的便宜，还顺势将责任抛给了政府的“招、拍、挂”政策，干的全是得了便宜又卖乖的好事。

    下面不妨引用任志强曾经引起争议的一段发言。

    任志强：垄断的“招、拍、挂”土地政策

    促使房价跟随土地价格暴涨

    我个人认为“8·31”以后，市场的供求关系会发生一个重大的变化，土地总的供给量会大幅度减少。所以土地的价格一定是上升，而且会大幅度上升，到明年年终的时候可能是土地饥荒，不管是产品的供应量，还是土地的供应量都不能够满足市场的需求。今年上半年，国有土地的收购大概是2044亿元，其中70％是协议出让的土地，28.8％是“招、拍、挂”的土地，但是“招、拍、挂”的土地虽然只有28.8％的供应量，但是占了2044亿元的60％多的额度，所以“招、拍、挂”让土地暴涨。“招、拍、挂”的土地平均是协议出让土地的四到八倍，“招、拍、挂”让我们土地价格暴涨。上几星期我们推出了蓝筹股，这个价格增长了24％，但是土地的供应量是负的24％，也就是说大概多花了60％的钱全购买别人的土地，安徽今年的土地价格也是暴涨。大概平均增长六到八倍，全国因为“招、拍、挂”而产生的土地价格的增长，是一种制度性造成的，可能没有任何经济因素可以让一个部品在一个极段的时间内暴涨六到八倍，只有我们的垄断的“招、拍、挂”土地政策让土地的价格暴涨。

    国土资源部的一位副司长说土地价格增长是创新增长，这是在激励我们全国人民。大兴的土地我们非常清楚，4.5亿元的土地里面，其中土地出让金的部分是固定的，但是价格拍到9亿多元，翻了一倍多，应该是土地本质的价格，不是土地成本的价格。从全国招拍挂来看，每一次挂牌都限定了土地的创新量，所以涨价全部都不是土地创新，不能说里面没有土地创新，因为有的是按照百分比来做的。所以“招、拍、挂”增长的是土地的成本，而不单单是房地产商约定的，应该保护的是土地供应。我想不用说我是会涨价，还是别人张三、李四说涨价，国土资源部公布的数字是土地高估增长，我们认为房子的价格不应该是土地的成本决定了房子的价格上涨，所以水平市场需求的增长一定会使房价增长。今年上半年土地只增长了2.8%，新开工的面积只增长了百分之十几，而销售增长平均增长了14％，在这么一个巨大的需求情况下，供应量在不断减小，由于土地供给政策的变化，使土地供给的数量在减少，必然会产生供求关系之间不平衡，而造成房价随着土地价格的增长而不稳定。

    涨价跟我们的房子没有什么关系，我认为最主要的是老百姓为此而付出更多的代价。我们认为国家的一个基本责任是要保证城市居民的住房问题，这是任何一个供应商都必须承担的国家责任。如果我们的农民土地可以有宅基地，而且是无偿获得的，而城市居民需要去花钱买一个土地，所以不能让土地的价格超出了人们承受的能力，这是国家的基本责任问题。

    资料来源:http://www.soufun.com，2004-09-02

    然而政府却不是那么好就忽悠的主。“8·31大限”是否会令房价上升，他们心里比谁都清楚，从71号令出台的背景可以看出，“招、拍、挂”政策出台的主要目的，是为了杜绝暗箱操作现象，一方面避免国家利益受损，另外一方面，是营造一个公开透明的行业体系。当然，这个政策只伤害那些5万元拿地、50万元卖出的暗箱暴利者。公开的拍卖政策，在房价保持不变的情况下，分流的只是暗箱者的利益。

    另外，即便“招、拍、挂”政策会导致房价上升，从整体来看，也只可能在2006年出现。2004年和2005年以“8·31”为借口涨价的新开发楼盘，其实大部分都是过去协议拿的未开发土地，它的土地成本可能还是5万、10万，但是它却借着周围土地公开竞价的50万、80万为参照物，疯狂地上涨价格。而“8·31”以后公开竞价卖出去的土地，因为开发周期的影响，速度最快的也要在2005年下半年才可能上市。

    开发商“自己干好事，政府承担责任”的想法，在中国肯定行不通。很快，《21世纪经济报道》上出现了这么一条后来被广泛转发的新闻。

    房价涨幅8年最高建设部不点名批评潘石屹

    今年以来，全国房价平均涨幅迭创新高

    根据国家统计局最新统计快报显示，1—8月，商品房平均价格继续大幅攀升。全国商品房平均价格为每平方米2749元，同比增长13.5%，比一季度上涨了6.9%；商品住宅平均价格为每平方米2525元，同比增长11.2%，比一季度上涨了4.7%。房价同比上涨13.5%，这是1996年以来同期的最高涨幅。

    不点名批评潘石屹

    建设部9月20日在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的文字稿中特别提到，“部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作，个别媒体不加甄别，大肆渲染，部分消费者跟风，造成局部地区、个别项目房价短期内非正常上涨”。

    据建设部一位官员透露，文稿中提到的“部分开发企业”，其中主要就是指以潘石屹为代表的开发商。

    今年春节过后，一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发往京城诸多地产记者的邮箱，作者是SOHO中国有限公司董事长潘石屹。潘在文章中坚定地表示，北京的房价2004年一定会涨。他特别解释说：“在我所有的言论中，我从来没有讲过房价的涨跌，我从来不认为谁能准确地预测市场的价格。这样肯定地说还是第一次。”潘随后还多次重复他的观点。

    一周时间，潘的言论被300多家媒体、网站转载，“网民留言多难听的话都有”，潘后来告诉本报记者。潘自己的建外SOHO春节后最高每平方米大涨了4000元。

    建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾随即予以警告：开发商不要不负责任地炒作房价。她认为，造成今年以来房价上升的原因是多方面的，其中个别发展商为了追求更大利润而大肆进行市场炒作，也是其中一个主要原因。

    这一次，建设部再度将房价上涨的因素之一归咎于以潘石屹为代表的开发商“炒作”。

    本报记者没有听到潘石屹对建设部有关批评的回应。但北京另一位知名地产商对本报记者说：“如果开发商炒作能够把房价炒上去，那我们就会天天去炒了。”

    什么在拉高房价？

    恐怕很少有人会真正相信，潘石屹等极少数开发商有能力将房价炒上去。

    建设部认为，除了部分开发企业炒作外，房价上涨的因素还包括：经济适用住房供应比例下降；一些城市中低价位普通商品房供不应求；局部地区商品房阶段性供不应求；土地和建材价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房的增加。

    北京业内分析人士指出，除了建设部所列举的五大因素外，必须重点提到两大政策：宏观调控和“8·31大限”。

    一季度房价直线上扬后，4月底房地产遭遇宏观调控。以信贷紧缩和土地紧缩为主要内容的房地产宏观调控，致使开发商的融资成本提高，获取土地更加困难（国家决定5—11月停止农地转非农用地建设审批）。各商业银行内部普遍严格控制了对房地产开发商的开发贷款。

    “8·31大限”是另一个重要影响因素。停止土地协议出让，实行土地公开交易，将直接带动地价的提高，进而抬升房价。今年上半年，全国协议出让土地的平均价格为10.88万元／亩，而招标、拍卖、挂牌出让土地的平均价格分别为协议出让价格的4.32倍、6.03倍和3.34倍。

    建设部调研报告

    建设部在向部分新闻单位通报当前房地产市场运行情况的文字稿的同时，一份包括分析房价上涨因素及其走势的调研报告，被送往国务院。

    建设部开出的药方是：当前缓解房价上涨压力的关键，是抓紧市场结构的调整，加大中低价普通商品住房和经济适用住房供应比例。建设部将指导督促各地加强规划和土地供应对房地产市场的调控作用，控制非住宅和高档项目投资，加大普通商品住房用地的供应规模，尽快缓解当前部分地区房地产市场结构性矛盾突出的问题。同时严格控制城镇拆迁规模，确保实现今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少的目标，缓解市场供求矛盾。“如果各地注意把握好节奏，房价总体上可以保持相对平稳”。

    然而情况并不那么乐观。不仅包括潘石屹在内的大批地产商预言下半年以后，房价仍将继续上涨，不少地方政府也希望房价维持在上涨的通道之中。

    资料来源：《21世纪经济报道》，2004年9月22日，记者肖阳

    需要指出的是，借“8·31”之风来吹房价气球的现象，不仅仅是以上列出的北京开发商们，而是“中国房地产总公司”的成员们，在神州的任何一个茶楼、会议室里共同完成的。一时间所有的矛头都指向了土地主管部门，成都的一位官员对媒体表示，开发商的这种行为，让他们的工作很被动。

    姑且不论开发商忽悠政府的行为，到底谁败谁胜。光是拿着铁棒政策开涮的行为，就证明了开发商们的本事非同寻常。开发商今天所表现的“冰冻三尺”之非凡武功，反映出购房者所受“非一日之寒”了。

    “8·31”是开发商给房价吹气的一个政策机会。没有这个机会，他们照样让房价上涨，要知道中国的房价一直在涨，涨了将近十年，这十年来，房产商早就成为“气功专业九段”的高手了。

    再来看看另一个经常被开发商拿来忽悠的话题——需求问题。开发商说，商业领域需求决定价格，房价涨得这么快，是需求太旺盛，以目前需求来看，中国的房价还可以涨10年。这样的论点可以把人吓出一身冷汗来，但仔细分析后，你会发现这不过是开发商的强词夺理而已。房子的需求的确很大，但是过高的房价早就把他们踢到了门外，房子并没有被无房者得到，而是被有房者以“投资”的投机心态拿走了。开发商故意不去满足需求，让它存在，以便作为涨价的冠冕堂皇的理由。

    且来看看这个气功大师到底达到了何种境界，可以随心所欲，任何一个粗劣的理由，都可以让他们化腐朽为神奇，让房价一路高涨。

    ○自我：“中国房地产总公司”

    谁说中国人不团结呢，你没有看到房地产公司虽然数以百万计，但是在涨价行为上，其严密的组织性，巴顿将军也难以望其项背。毛主席早就讲过：“军民团结如一人，试看天下谁能敌。”今天房产商活学活用毛主席语录，在房价的问题上团结如一人，你涨价，我唱和，哪有完成不了的事情呢？

    笔者一直在思考这个问题，是什么魔力让数以万计的房地产公司，涨价行为不但统一，而且还一涨就是十多年呢？在正常的市场情况下，即便需求再旺盛，也会出现因为资金不足的降价促销行为吧，哪怕是一例也好。这种情形连潘石屹都看得害怕了，他说房地产界思想太统一，他说他经历过思想统一的年代，那非常不好，后果很严重。

    “中国房地产总公司”现象只能证明一点，那就是开发商们全被资本附体，满脑袋里只有赚钱，没有理想、没有责任、没有长期可持续性的远见。

    ○伙伴：房地产食肉群体

    要干大事业，没有一支战斗力极强的队伍是不行的。紧紧团结在开发商周围的人，就是一帮来之能战、战之能胜的猛士。这支食肉队伍，有高瞻远瞩的学者专家，他们只为开发商说话；有无冕之王的“少良知”记者，每一条房地产新闻背后，都寄托着开发商的目的；有全城的美女才子，他们的才华和美颜，都是摆平购房者的专用武器；还有深谙心理战的销售代理公司，他们懂得如何让消费者舒舒服服地掏大钱。

    这支队伍的共同特点是，他们都是食肉动物，不是食素动物。我所认识的属于这个群落最底端的几个售楼小姐，脑袋里天天想的是如何将奥托换成波罗，而那是很多行业的小老板都暂时不能去奢求的。

    只要这些“伙伴”还是喜欢嗜血吃肉，这对于房地产商来说就是个好消息，人心没有散，队伍很好带。

    ○武器：垄断优势

    房地产业表面上有竞争，其实在“总公司”的思想统一下，在一支共同的队伍帮助下，实质上早就形成了内在的垄断。在第一章里，我们详细论述了开发商是如何运用销售控制和信息控制这两个武器形成集团垄断地位的，这里就不再叙述了。正是因为有垄断武器，开发商们才可以想做什么就做什么，无事生非，煽风点火，拿着鸡毛当令箭，一切事件信手拈来，都可以转瞬之间变成涨价的根由和说辞。

    与这个装备优良、组织智商极高、行为统一的开发商集团相比较，购房者团体数量再多，也不过是一盘散沙。开发商集团一发招，连政府机构都难以抵挡。闹着玩式地吹一吹气球又算得了什么？

    著名喜剧小品大腕赵本山、范伟等人上演的“大忽悠”系列，曾经赢得了观众无数的掌声。“大忽悠”能把好腿好脚的人给忽悠“瘸”了，让他买了一副“拐杖”，能把一个正常人给忽悠“傻了”，让他坐上了轮椅……这只不过是舞台上的笑料，现实生活中，房地产商玩的更加邪乎，他们将一帮猴精的购房者忽悠的神魂颠倒，而他们全部的道具，不过是一顶顶魔术般的“帽子戏法”而已。

    “帽子戏法”本是一种简单的魔术游戏，不间断地从帽子里变出东西来，让观众觉得这顶帽子很神奇。后来，这个词语被足球借用了去，说的是某双脚有如魔力相助，一场进球三个以上。

    在房地产宣传中，每个楼盘都戴着一顶帽子，虽然这个帽子实际上不会变出任何东西来，但是开发商会将这顶帽子描述得很神奇。神奇到让购房者可以不管项目环肥燕瘦，一律觉得它是百年不遇，完美得不可复加，是超人和幸福的化身，一旦错过，必将后悔终身。这就是房地产的“帽子戏法”。

    这顶帽子，其实就是房地产宣传的“概念”。概念本来是个好东西，它所描述的境界本应该是项目的理想，换句话说，概念只能用在有理想的项目上。就像艺术家们戴一顶别致的鸭舌帽显得很自然，很有品位；但是，收破烂的人也戴一顶这样的帽子，冒充艺术家，就显得不伦不类很不协调。相应的，小姐淑女们戴的贝雷帽让一个半老徐娘的大妈来戴，多少也会让人觉得神经兮兮。

    在房地产项目的宣传中，无论项目该不该戴帽子、戴多大的帽子、戴什么样的帽子，房地产商一律不予理会，先买回一大堆漂亮的帽子再说，每个楼盘一顶。开发商的目的很明确，帽子是有魔力的，可以将购房者带入头晕目眩的催眠状态，失去理智，你说5000就5000吧，你说1万就1万吧，哭着喊着要买，从而达到了自己忽悠的目的。

    笔者最近见过最不知所云的大帽子，是成都某楼盘项目，推出的核心概念是“来自花园国度”。“花园国度”无疑是听上去就很性感的帽子，购房者一入耳，就很容易坠入“一只小蜜蜂啊，飞到花丛中啊”的美好生活联想，这样，开发商就可以按照心意来赚钱了。可是，当你问他们此“花园国度”乃哪方圣土时，他们答曰：“新加坡。”你差不多要晕倒了吧！新加坡的环境虽好（为了维护街道的干净，政府甚至禁止销售口香糖），但是，那种让人头晕的高楼大厦和火爆鱿鱼的气温，实在是离“花园丛中”的生活感受相差十万八千里，人居环境甚至比不上中国大部分城市，如果真的要建新加坡城，那么只能修建密度高得让人有恶心感的大厦了。

    在给项目戴帽子的人看来，这些都无所谓，因为大部分中国人没有去过新加坡，没见过的东西是最神秘的，是最好施展营销技巧的，这一关就这么糊弄过去了。如果再问：“为什么说是来自新加坡呢？”答曰：“投资商是新加坡的。”再接着问：“那开发商、设计规划商、建筑商又是哪里的呢？”答曰：“成都的。”再次晕倒——剩下的就不用再问了。

    按照这套说辞的逻辑，生活在“东方伊甸园”（此为成都政府目前城市推广的定位）的成都人就该忍俊不禁，“伊甸园”无论如何也比“花园国度”更加牛B，所以，这些“伊甸园”的居民，当然没有必要自降身价去住低若干档次的“花园国度”。话虽这么说，但有几个购房者会去真正思考这些“帽子概念”的真义和逻辑呢？

    以上是楼盘帽子戏法的一个案例，而忽悠现象在房地产宣传中无处不在。被忽悠的多了，发现其套路也不过十数来招，通常离不开“CBD核心区”、“河居生活”、“城市未来”、“欧美生活”、“上风上水”之类。虽然戴帽子的楼盘多，但帽子就是这么几顶。

    ○“CBD”核心区帽子

    “CBD”一定是很吓人的大帽子，其中文全称是“中央商务区”（CentralBusinessDistrict）。别的不说，就“中央”和“商务”两个词语，就足以丢翻任何中国人。人们习惯将“中央”两个字和权威的“党中央”联系在一起，“商务”则与“十亿人民九亿商”的快速赚钱相联系。但是，“CBD”的中央，只是地理上的集中概念，相当于“湖中央”、“岛中央”之类。“商务”就不需要多说了，那是祖上务农的新新城市人口追求的方向和理想。

    既然“CBD”帽子如此性感，当然可以像西装一样在中国大地流行开来。“CBD”的流行爆发力，从北京、上海、广州引出，跨越纵深的西部省会城市，蔓延到达十多万人口的小城市，比老太太唱《东风破》现象还令人失语。

    “CBD”帽子为什么广泛流行？除了这个词语本身的杀伤力外，还在于中国城市的布局和“CBD”长得很像——都是中心。中国的大部分城市是按照同心圆的模式规划的，往往政治、经济、文化三者共用一个中心，如果不信的话，你可以在中国任何一个城市最繁华的区域，发现由政府机构、商业机构、文化机构三者组成的“中央地带”。而有“CBD”的国外城市，这些中心往往是分开的，商业区里极少有政府机构，更难见到三者同时“扎堆”的现象。而中国真正有“CBD”的，也不过两三个城市，其他的贴牌行为只能是“笑人齿缺曰狗窦大开”。

    洋为中用的“CBD”概念，其实传达的就是城市核心区的概念，光是这一点，就足以打动大多数消费者买单。可是开发商处心积虑地偏要去描述“纯种CBD”的商业意境，浪费若干广告费不说，还让购房者坠入云里雾里。

    开发商们并没有或装着没有发现自己出了“衣不合体、不伦不类”的洋相，反而进一步开发出“泛CBD”、“后CBD”、“CBD的核心区”、“CBD边缘区”，乃至“中央生活区”、“中央休闲区”之类的概念外延。玩笑越开越大，连上帝都忍俊不禁。

    ○河居生活：在水一方

    开发商广为销售的“河居生活”帽子，也是有城市渊源的。那就是中国每一个城市要么依山，要么临水，要么既依山又临水，这和人类的起源、城市的功能以及老祖宗的风水论有关系。总之我们生活的城市，在我们出身以前，就被修建好了，其基本的地理现象是：每个城市都必定有一条河，不论是天然的大江河，还是人工开发的小护城河。

    有幸依靠长江、黄河等大江流的幸运城市并不多。大部分城市即便有一条勉强能够称得上河的水流，其实都只是一条宽度不超过50米的小河道。这样的小河，在几百万的人口折腾和上游不肖子孙乱拉乱排的“合理”污染下，早就变成了臭水沟，不但毫无景观性可言，连保持口鼻清爽都勉为其难。

    经济发展到现在，每个政府都在关注和反思这个问题，也投入人力物力来进行治理，可是这需要大量的时间和钱财，不是一项能够立竿见影的工程。

    所以，尽管每个城市都有一条河，但这条河现在大部分都是臭水沟，这是当下城市居民生活的共同感受。而中国人都喜欢临水而居，希望早上一起来，就看到“蒹葭苍苍，白露为霜，所谓伊人，在水一方”的浪漫风景。无疑，如果能帮助购房者实现这种生活梦想，可以为开发商带来巨额利润。

    于是有了“河居生活”的忽悠现象。这种现象，也经历从低级到高级的演变。第一阶段，只是临河的项目阐释这个卖点，还特意做了一些很大的观景阳台，暂且不管这条臭水沟是8米宽还是50米宽，以及它何日才能洗干净，也不论是不是每家的窗户都可以享受到河景，至少临近河边还是事实。

    第二个阶段，是那些离河有一段距离，没有一扇窗户可以望到河的楼盘，也开始卖起了“河居生活”，不过其说法还是很含蓄，大意是你每天可以花30分钟到河边散步，将繁杂的心情，都扔进这个臭水沟。当然，即便是往臭水沟扔精神垃圾，也是有代价的，那就是每平方米可能比其他项目高出300元。

    最近笔者看到“河居生活”帽子的第三个阶段出现，其联想的疯狂程度，连写下“疑是银河落九天”的李白都望尘莫及。这个项目靠近的河，就是每个城市都有的臭水沟，经常油污密布，河边是人工堤，柳树还没有长成，所以只能“意淫”西湖的翠堤春晓那种感受，楼盘和这条臭水沟之间，还隔着一个城市快速通道。就是这么一个楼盘，推出的帽子是“度假般的心情”。广告表现上用了实景，不过河堤上长满了热带植物，河堤也被修成了沙滩，度假的男女主人公穿着泳装在这片修出来的沙滩上尽情狂奔，享受这度假般的生活。更让人莫名其妙的是，背后一群保镖式的家伙，抬着沙发、背投、台灯也跟着狂奔，笔者想了三天也没有想明白，因为天空上写着广告语：“回家就是度假。”看了这个如来神掌般的广告，心忧如焚，看看这一群人多危险啊，在这种环境里穿着泳装狂奔，即便不被如织的车流撞死，也会被正义的群众送到精神病院。所以，我建议开发商需要在广告下注明几个字：“神经艺术，正常人士请勿模仿。”

    ○城市未来：郊区化运动

    城市的土地越来越少，开发成本越来越高，开发商的心情越来越忧。他们只能去郊区拿地，销售的难题就变成如何让这些习惯了城市生活的居民，心满意足地搬到郊区。

    其实这本不是一个多大的问题，城市人口激增，城市必须向外发展，当旧城的生活环境变差，那些有车的高收入人群，肯定会主动地去选择郊区。道理如同衣服穿旧了要换一样，再恋旧的人，也会每年卖两件新衣的，除非他确实没有钱。

    开发商显然有些过于忧虑，匆匆忙忙地赶紧发行郊区化运动的观点。以低层低密度的郊区生活品质，鼓动有钱人先换上自己的“新衣服”。显然，那些真正推广花园洋房的郊区化行为，获得了不小的收益，甚至造就了万科这类企业的成功。

    后来，开发商发现，根本不必鼓动城市人口搬出来，城市人口增多的趋势就会让居民往外走。辛辛苦苦做郊区化运动，不如顺应潮流做城市化扩张。这一点上，政府也看到了，所以过往廉价的郊区土地，在做了城市规划以后，地价就打了几个滚。

    同样是搬出城市，郊区化运动带给购房者的，是以较低的价格，获得洋房、花园般的生活；变成“城市化扩张”以后，同样荒芜的土地，你必须以高价获得高容积率的电梯公寓了。这不能完全怪开发商，要怪就怪中国人实在太多了。

    与此同时，忽悠也由此开始。

    城市扩张的本意是：城市向外发展，将一部分功能区分离出去。可是开发商玩的帽子戏法是，将这些功能区——未来的城市，做了一个颠倒，变成“城市的未来”——意义全部改变了。

    “未来的城市”——是说这里未来会变成城市，不管是5年或者8年，而且这个未来城市，是吸收了旧城市建设的经验教训的升级换代版本。从荒芜到繁华，这个过程十分漫长，但购房者也能想得通，因为旧城几乎是无处可住了。城市扩张这么大的事情，是需要取得市民的理解和配合的。

    而“城市的未来”——则说明这里将取代旧城，相当于三峡移民城市一样，旧城被抛弃，大家都住新城。这种语境，显然对购房者更具有震撼性，但一下子不理解了——旧城好好的，为什么未来发展的中心在新城？很自然会罗列若干现象来反驳和对抗。

    大部分新区的项目，就是以“城市的未来”为基础展开宣传的，文字游戏玩过了头，购房者也无法自觉地坠入这皇帝新装的华丽中。我所见到忽悠得最厉害的是南京某项目，打出的广告是“十年，我们影响了十五座城市的未来”。太牛了，一个管辖30座城市的省长，即使在位十年，也不敢吹这种牛皮。

    ○欧美生活：外国的月亮要圆些

    将国外的生活移植给国民，其风气始于建筑设计界，那些经常到国外寻找灵感的业界精英，可能被巴黎左岸的人文气息所感染，抑或是夜宿“枫丹白露”时灵感大发。一定要将那种来自走马观花旅行中对异国情调的感觉，变成中国人的生活现实，应该说这本来是一件好事。

    万科做这件事情是很踏实的，他们移植一种生活感受，一定会仔细地从生活角度复制对象的内在规律，譬如说大门窗户的朝向与邻里关系之类。所以，无论是恬静的美国小镇风情，还是奥地利的生活情调，都还复制得惟妙惟肖。

    且不论美国生活或者奥地利生活与我们传统的生活观念会不会产生冲突，单说万科的行为，除了形似之外，还具备三分生活神韵。可是，这种移植欧美的行为在业界泛滥开来以后，就变得有些惨不忍睹了。大部分建筑师除了追求外壳外，根本无法提供这种外壳之中的生活韵味，到后来，所谓的欧美风情，就和建筑一点关系都没有了，直接变成了宣传忽悠的帽子概念。

    那种里面是鸽子笼、门口竖上两个罗马柱的楼盘，戴的帽子是“欧洲贵族风情”。

    那些“人在广州，住在欧洲”的广告语，希望购房者掩耳盗铃，自欺欺人。

    那些找个钟楼，弄几株椰树，搞两三个喷泉，再将墙面全部刷成暖色的楼盘，就号称“地中海”生活。虽然这个楼盘可能在与蓝天碧海一点关系都没有的内陆城市，虽然大家都知道这喷泉喷不了三五个月保准就“歇工”，这椰树一到冬天都会短命，但丝毫不影响开发商当街“意淫”。

    那些“葡萄原乡小镇”、“美国乡村别墅”、“德式建筑”、“欧洲宫殿”、“左岸风情”、“东京银座”等不同款式的帽子，就这样在忽悠的T型台上来来往往，钱赚得让开发商牙齿都笑得冰凉了。

    不知道究竟是什么原因，有良知的建筑师在这个时代统统都缺席了。而活跃在这个忽悠时代的建筑师连基本原则也忘得一干二净：有什么样的生活，才有什么样的建筑。他们统统利用“外国的月亮要圆些”的原理，将国外的建筑生硬地复制过来，让我们的生活削足适履，而且大部分还复制得非常低劣，非常恶心。

    即便是那些模仿得惟妙惟肖的楼盘，笔者认为也该被责罚三十大板。中国幅员辽阔，别说城市之间生活习俗差别有多么大，就连建筑必须考虑的自然元素，也是千差万别的。即便一个城市，不同群体的审美习惯、生活习惯、支配能力也千差万别：平民以实用为美，中产阶级以形式为美，富豪们以符号为美。怎么可以搬个城市模型一刀切呢？

    再回过头来说说领袖企业万科。王石追求模块化、标准化的工业式开发模式，并没有太多考虑不同城市的生活习俗。西装虽美，但无论高矮胖瘦、男女老少人人一件，就大煞风景了。虽然这有利于万科抵抗风险，打着滚地发展，成为家大业大的领袖，但就复制这件事情来说，万科多少都算是始作俑者。

    房间加装的新风系统对预防“非典”有益，parkhouse究竟是公园物业，还是停车场门房？究竟什么叫ILD？随着五四份楼盘开盘旺季的来临，南京楼市又刮起新一轮概念炒作风，其中许多赶时髦、生编硬造之作令人啼笑皆非。

    据了解，今年四五月将是南京楼市各新盘亮相的集中期，各种房展也是一场接一场，各楼盘销售商为宣传造势又掀起新一轮概念炒作风。江南青年城一直称自己是“BOBO”网络，而××水岸推出了“Bestparkhouse”的新概念，宣称parkhouse是公园物业，Bestparkhouse就是公园里最好的家，楼盘依托公园而建，可获得最好的景观视野与活动空间。这一“新创造”却引来了同行的一番嘲笑，称parkhouse只是停车场门房罢了。还有ILD，营销人员故弄玄虚让人猜其意思，哪知“IdealLivingDistrict”（理想居住区）的谜底平平无奇。而最时髦的堪称江宁某楼盘，声称采用“双向流式新风系统”并和目前“最流行”的“非典”扯上了关系。

    对于这种楼盘概念的炒作，市民自然常常一头雾水，而某楼盘的营销人员却告诉记者，炒概念在他们这行很普遍，有时甚至是不得不做，因为创造新亮点至少可以吸引一下人们的眼球，至于会不会增加售楼成本，反正宣传广告总是要做的，不如索性顺势炒一把概念，但这应该不是抬升房价的主要因素。

    但也有业内人士认为，恶炒概念有时会对消费者构成欺诈，哗众取宠之作无甚大害，但许多江宁楼盘“炒轻轨”，河西楼盘为“奥体热”放风，把这些都要以政府决策、市场走势来定的内容拿来炒作，则不能不让消费者思考其恶炒背后隐藏着的真正动机了。

    虽然房地产公司人才济济，耍出来的手段动物般凶猛。

    虽然房地产食肉群体个个都是专家、高手，房地产公司老板个个都是人中精华，能拉下那么多高官下马。

    虽然房地产领域所涉及的专业学科非常繁多，并且十分健全和先进，规划、建筑、施工、预结算、园林，学科种类的丰富程度，可以组成一个建筑学院。

    但这并不能改变房地产幼稚低能的现实，就像人类使用若干科学，但是人类对自身的学科建设——人类学，还停留在非常低级的阶段。

    中国房地产的幼稚，是这个行业缺乏自己的学科，也就是“房地产学”，囊括建筑、规范、城市、园林、商业、社会、心理、伦理等学科的综合学科，它不是尚需时日健全的新生学科，到今天，它甚至在中国还没有萌芽。关于房地产的低能状态，业界里有大量的现象可以证明。

    （1）说不清房地产业的产品到底是什么。房地产强大的资源，吸引了来自五湖四海的业界精英。人才密集之程度，令诸如汽车、电信、IT、金融这些行业眼红。但是，无论这些精英多么有才华，始终都没有搞清楚房地产的产品是什么。那些建筑业的人才，始终认为建筑就是产品；那些公司老总，认为公司的品牌就是产品；那些初探物业的才子，认为自己的服务也是产品。这些争议说明，到底什么是房地产的产品，尚未定论。

    （2）没有合作，只有屈服。房地产是一个综合行业，修建一个楼盘，会有多个行业的人来配合，包括规划、设计、建筑、营销推广、销售、物业以及最大的盈利者——房地产老板。从定位立项开始，他们之间就争论不断，规划者的意见甚至和设计者意见相左，设计者听不懂来自营销的意见，而销售者可能认为营销的意见是狗屁，难以统一。即便统一了，拿到老板那里去，又以最大盈利目标为出发点，否定原来的方案。最终项目报建时，意见基本达成一致，但一定是强势力量压倒了弱势力量。屈服者表面上认同，心理极不乐意。即便乐意去做，也难以理解对方的话语模式。各个分支行业无法有效配合证明，房地产缺乏一套整合各个分支领域的共同学科体系。

    （3）无法沟通。屈服关系在于分支行业之间，而无法沟通现象，则发生在同一产业的内部间，特别是产品定位和销售这一板块。同一个项目，叫1000个营销总监来把脉，就会有1000种定位思路，叫来社会学者、规划设计、营销总监，对同一项目谈出观点，无论角度、观点、内容，都无法沟通，每个端口的人，只站在自己的角度说话。这非常可惜，因为这意味着来自一线的珍贵经验无法交流，行业智慧像推沙子一样，后面的一来，就将前面的推翻了。所以房地产发展这么多年，学科知识还仅仅是最开始的小土堆。

    （4）无法进步创新。无论是建筑规划还是营销推广，都存在严重的雷同现象，带点感情色彩来说，就是“天下文章一大抄”，不带感情色彩地说，就是“重复自我”、“重复别人”。很多业内人士，都是“一招鲜，吃遍天”，规划、户型思路，卖给这家公司又卖给那家公司，同样的销售手段，这个楼盘用了那个楼盘用，一用就是三五年，每年居然可以混得薪水数十万。缺乏学科体系化指导，这些从业人士，根本不知道不同人群、不同时间，对项目的需求是不同的。所以，这么多年以来，中国房地产“做案”数万起，真正有特色、满足了当地目标客户群需求的楼盘，几乎属于凤毛麟角，少之又少。由于缺乏学科体系化对操盘的指导，如今中国的城市风貌，从南到北，从东到西，都是一个面孔。

    子曰：“盗亦有道。”对于一个行业来说，缺乏行业学科相当于人缺乏灵魂，无论它再怎么凶猛，都只是草莽匹夫型动物，连盗匪都做不好。对于行业来说，其危险程度则可以致命。回过头来我们可以发现一个现象，那就是被社会保留下来成其为行业的生意，都有相应的学科体系。前途大一点的行业，其学科体系在大学里传授，比如营销、旅游、飞行、电子维修、机械、餐饮等等。前途小一点的行业，比如走街串巷的剃头师父、刮面掏耳的，也有其相应的行业经验，但多以师父带徒弟的方式世代流传。

    健全的行业学科，其内容由三个方面组成：第一是该行业的产品到底是什么，第二是产品好坏的标准，第三是如何制造出好的产品。框架非常简单，但肯定会涉及太多基本概念和基础知识，同时又被不同时代人的需求变化所左右。所以，任何行业的学科体系，都是厚厚的几本书，并且不断更新。

    因为房地产没有建立学科体系，所以大多数开发行为都出现了方向性的偏差。有走建筑道路的，有走资金链条道路的，有走消费者心理战道路的，甚至有专门走政策擦边球道路的，相互不交叉，一条路走到天黑。而房地产学科的内容只有两个元素，一个是“城市”，一个是“人”。

    没有城市，就没有房地产。农村也修房子，除了没有政策法规内容和批量化生产因素外，其流程几乎和楼盘开发一样，农村所有建筑工程需求累加起来，可能比城市建筑工程大得多。但那不是“房地产”，原因何在？因为房地产是“城市”成为社会语境之后，通过伴随而出现的，房地产行为必须为城市服务，光有建筑，是算不上房地产的。

    城市已经成为社会的重点，农村在一百年前还是中国的中心，但如今已经沦为城市的附属。农村创造的财富，都流向了城市；农村出产的人才，也都为城市所用；农村的生产，几乎都是为城市人口定做的，农村只是城市的粮仓和补给站。

    “城市”成为社会代名词的另外一个表现是，当今所有政治、文化、科技、法律、经济制度、意识领域的体系，都是以满足城市发展为原则而制定的。简单点说，科技发明，大多是为城市所用的；法律，也主要是以城市需求而制定并且更改的；连文字用语，都是以城市话语模式为蓝本；当今的农村美女，也只嫁城市里的有为男人；连道德观念，也是根据城市的习俗变化而变化的。

    在“城市”当家的社会里，“人”也特指“城市里的社会关系总和”。如果你不幸和城市没有任何关系，不具备城市人口思想体系、价值标准、交往习惯，那么，很抱歉，可能你在此社会里寸步难移。无论你多么善良，你做的每一件事情，都会招来奇怪的眼光，他们会觉得你不是“城市人”，而是一个奇怪的他乡生物。

    “城市”以及“人”，是房地产学科的基础，房地产的开发行为，就是为“人”建立适合的“城市平台”。光有建筑知识、营销知识、开发知识、物管知识、销售知识，是远远不够的。学科的探索者，更需要具有基于“商业、居住、政治、意识形态”综合起来的城市知识。

    具体“房地产学”内容，因为不属于本章内容，所以就此打住，但实效顾问愿意与所有有志于研究这门学科的人进行探讨。

    每年的“3·15”，都是各大房地产公司吃不香喝不辣的日子。房地产投诉，已经和电信行业一起飞跃到行业投诉之首了。人们投诉通信行业，更多针对其霸王条款而言，而对房地产，投诉的则是欺诈行为。霸王条款，是明里欺负人，还不算欺诈；而欺诈行为，是暗地里伤害人，甚至设计圈套来伤害购房者。

    收集消费者的抗议，愤怒的词语此起彼伏，诸如“承诺的绿地没有了”、“承诺的服务不到位”、“不该修建房子的地方修了房子”、“面积缩水不愿意退房”、“交的定金不退”、“产权证办不下来了”、“一房二卖”等等。以上或多或少属于触犯了法律法规，购房者还可以通过法律途径来维护权力。另外一种情况，法律完全管不了，购房者只能打掉牙齿和着血往肚子里吞，比如，窗户后面就是高压线，周边的空地在入住后施工，旁边有巨大的垃圾处理场，刚入住的新房有裂缝。这些属于开发商有义务告知的，但为了销售，大部分开发商拼命地掩藏。

    我不愿意用“欺诈”这个词语来定义开发商的种种行为，那是法律的事情，也是小范围内的事情。我觉得“无良”这个词语更适合概括某些开发商。“中国房地产总公司”的无良心态表现为：“不该承诺的敢承诺，该明说的偏偏不说。”这和江湖游医行径相同：“俺的仙丹，从妇科病到皮肤皱纹，啥子毛病都可以医治。只要你掏钱。”与江湖游医不同的是，开发商们不心虚，他拥有众多资源，有一股“南霸天”的气魄，他不但要乱说，而且敢乱说，需要他说但他不想说的，就是打死也不会说。

    某些开发商以无良心态，对很多人做了很多事情，其中触犯法律的，只是极小的一部分，尚有大量打了法律擦边球的行为。这些行为，不光针对购房者，也针对其他群体，甚至包括政府，比如将房价上升的罪过推给“招、拍、挂”政策，这让该政策很长一段时间处于尴尬之中，左右不讨好。

    拿破仑尚且和战士们一起喝汤，矛头只对外不对内。而开发商不一样，他不但这么对消费者，甚至也对跟着自己干的“房地产食肉群体”，那些帮助开发商吹风的媒体，谁没有开发商的有钱不付的死账烂账？那些加班加到吐血的广告公司，拿到的广告招标协议，绝大多数是为了骗取推广思路；那些在最危难时刻来救急的销售代理，在项目尚有起色的时候，就被炒了鱿鱼；还有那些拿不到过年钱的民工，以及那些吐血做方案的建筑规划师。这些群体，和普通购房者一样，明里被欺，暗里被坑，更悲惨之处在于，限于身份和生存圈子，他们很少诉诸法律。

    再来说说最近很热门的于凌罡，作为中国民间集资建房的第一人，火了一阵就被打压下去了。最近又开始火了，但不算是真火，只是关于他的帖子很多罢了，而且大部分帖子是来自开发商群体，话语中无不充满对他行为的嘲笑和讥讽。其实创建自己的家园，于凌罡们何错之有？况且他们说得很清楚，之所以集资建房，是因为买不起商品房。但正是这一点才点了火，因为它无形中触犯了霸权开发商的利益，开发商们想得很清楚，要是于凌罡们成功了，中国将出现千千万万个于凌罡，如果那样，房地产将不是房地产了，这是公开对开发商利益的挑战，危害何其大也。所以，于凌罡们一定不能成功。欺哄和嘲讽只是开始，或许“中国集资建房第一人”将来还会遇到更多意想不到的麻烦。

    通常，只有两种人可以与“无良”沾边。一是霸王，权力在握，顺我者未必昌，但逆我者一定亡，所以霸王们完全可以不讲良心道义，权力才是一切。另一种无良的人，就是骗子，他们为什么敢于无良，因为他们做的都是一锤子买卖，无后顾之忧。为了这一次将钱捞够，“不该说的敢说，该说的就是不说”。

    很明显，开发商不是霸王，也不算真正意义上的骗子，但他们至少是一锤子的买卖人，将智者的可持续道路抛在脑后，只管今天，不管明天。所以夸张一点说声“无良”，也不算过分。

    编者按：明天就是“3·15”了。在今年的“3·15”里，房地产的咨询和投诉又居于榜首，再次成为消费者投诉的焦点。为此，本报“3·15”特别报道将目光聚焦在房产维权——开发商将抵押房卖给购房户，双方为此闹上法庭。法院认为，开发商没有书面告知购房者买卖的是抵押房，属欺诈行为，由此判决开发商付出双倍赔偿。据悉，此案是我市首例商品房买卖双倍赔偿官司。

    花钱买到抵押房

    市民何彦兴看好江北区金泰成灯饰广场的门面。2003年10月16日，他通过中介公司，与江北区某开发商签订了房屋买卖合同。合同约定，开发商将给他提供一个128平方米的门面，而他将付出1.88万元/米2的房价，而且双方约定，何先生首付40%房款，剩余部分通过银行按揭付款。

    合同签订当天，何先生通过转账支付了48.32万元房款，可开发商一直没有给他办理按揭贷款手续，也没有将购房合同交房管部门登记备案。无奈之下，何在去年4月2日函告开发商，书面要求办理产权登记手续并支付违约金；两月后，何起诉到江北区法院。

    何后来才得知，他所买的这套门面已经抵押给银行。为此，他除了请求法院撤销房屋买卖合同外，还提出了双倍赔偿已付房款的请求。

    不能证明已告知

    昨日，记者采访开发商的代理律师时，这位赵姓律师称，他们委托了一家公司在代理销售房屋。在售房时，代理公司已将抵押实情口头告知购房户；而且在售房现场，也张贴了房屋所有权证，上面记载了房屋被抵押的事实。只是没有通过书面形式将房屋抵押情况告知购房户，仅仅是程序上的失误，开发商并没有欺诈的故意，不构成欺诈。

    他还说，按照房屋买卖的一般惯例，购房户应当对房屋信息进行了解核实，如：谁的房屋、谁在销售、房屋的各种状况，而购房户在已经知道被抵押的情况之下仍购买了该房屋，就应自担风险。

    而江北区法院审理后认为，双方在合同中明确约定，若出售商品房设有他项权利（比如抵押权），开发商应以书面形式公示和明确告之。由于开发商没有证据证明他们已以书面形式和明确告知过购房户，何也矢口否认开发商曾口头告之，为此法院认定，开发商隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

    根据有关规定，法院判决撤销该房屋买卖合同外，还判开发商双倍赔偿何已经交纳的购房款——开发商除了返还48万余元购房款外，还要支付同等金额的赔偿金。

    原告被告已言和

    由于输了官司，开发商觉得很冤。他们在去年8月接到判决后上诉到市一中院。市一中院也认为开发商有违约行为，并维持原判。

    昨日，何告诉记者，他和开发商原本是朋友，他是赌气才打的官司。二审后，他们已握手言和。而开发商在履行了相关义务后，房屋已解除抵押。现在，开发商已经把门面交给了他，并办理了相关手续。赵律师也证实双方已经和解。

    法官：隐瞒就是故意

    此案虽然划上了圆满句号，但由此引出的问题却是老百姓普遍关注的。

    江北区法院民三庭庭长张必元称，何先生购房时，房屋已被抵押，而开发商自己知道却未告知购房者，就是故意。根据司法解释，购房人无法取得房屋所有权而引起纠纷，购房人可请求开发商归还已付房款、利息及其他损失，同时要求开发商支付赔偿不超过1倍房款的损失——人们通常说的双倍赔偿。

    房屋维权一直是市民关注度非常高的话题，消委、法院、媒体也不断接到有关投诉、诉讼。究竟那些情况属于房产欺诈？面对欺诈，购房户该怎么办？

    江北区法院张必元庭长称，最典型的欺诈行为包括隐瞒房屋抵押事实、隐瞒房屋出售事实（就是常说的一房二卖）、隐瞒未取得商品房预售资格。这三种欺诈行为具体表现在五个方面：一、商品房买卖合同签定后，出卖人（包括开发商和个人）未告知购房人又将该房屋抵押给第三人；二、合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三、签订合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四、签订合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；五、签定合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。按照有关规定，这些欺诈行为要受到重罚。

    双倍赔偿，就是对开发商恶意欺诈行为的惩罚性赔偿。

    在房屋投诉中，被购房户集体炮轰的还有房屋面积“缩水”，这是否属欺诈行为？

    张庭长称，面积“涨水”、“缩水”属于质量瑕疵，而非欺诈行为。法律对误差值有明确规定，正负误差不超过3%（含），超过误差值，开发商就是白送；而低于误差值，开发商应双倍返还交纳“缩水”面积房款。比如：购房户买100平方米房屋，实际面积有103平方米，购房户应当按103平方米交费，但超过103平方米部分，开发商就为购房户买单。若实际面积只有97平方米，开发商就要退还3平方米的钱，但若低于97平方米，开发商要对少于97平方米的“缩水”部分双倍赔偿。

    消法第49条过于笼统

    “在商场买到假货，可否要求双倍赔偿？”昨天，在市高院民一庭和江北区法院数十名法官的咨询台前，很多消费者提出，即使知道商家在欺诈，要获得双倍赔偿也很难。

    消法第49条明确规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍——也就是说，如果商家有欺诈行为，对消费者造成损害，消费者可索取双倍赔偿。

    “由于消法第49条的规定过于笼统，在审判实践中，要认定欺诈行为很难。”市高院民一庭相关负责人称，在具体案件中，要找到有力证据证明商家欺诈有一定难度。因为在一般情况下，是由消费者来举证，而消费者在消费过程中处于弱势；即使消费者在商场买到假货，商家也会辩解说，他们是被骗才进的假货，也是受害者。在证据不充分的情况下，法官很难认定商家欺诈，消费者的双倍赔偿也就很难实现。

    该负责人称，不过这也不是说商家就可以堂而皇之地欺诈。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就明确规定，在五种情况下，消费者可以获得双倍赔偿。

    据此，如果制定出相关的行业标准，只要经营者违反，消费者就可以获得双倍赔偿；也可以通过颁布司法解释的形式，对商家的欺诈行为进一步明确。“这样就可让商家的各色欺诈无处遁形。”市高院民一庭负责人提醒商家不要心存侥幸，否则将面临双倍索赔。

    资料来源:《重庆晚报》，记者吴子敬、易守华，2005年3月14日