优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。
■简易国际评估法
国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值
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相关管理条例有望年底出台
商业地产将引入听证制度
据了解，商务部最近已经在起草商务网点规划管理条例，有望于今年年底出台。其中最主要的一个内容就是参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者听证、论证，避免盲目性。
根据条例规定，今后城市商业网点不是有钱就能建设，也不是想建在哪里就可以建在哪里。建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证，由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会的专家及业内人士参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选企业和居民出任代表，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。另外，今后政府也要将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。
西方商业地产的操作模式
西方的规划模式与中国完全不同，他们在进行商业项目投资前，首先要进行模块设计，紧接着进行市场调研，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，同时预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计方案。这样一来，在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，因而大大减少了资金的浪费。2004年7月31日
8月6日，“新地产俱乐部”举办了第一次行业活动——题为“新地产时代营销创意法则”的专家讲座。俱乐部组织者特别为大家请到了麦肯光明。中国有限公司首席创意执行官，纽约广告节理事，中国广告协会艺术顾问，北京大学广告协会顾问莫康孙先生和智得沟通事业股份有限公司董事总经理，台湾中华企业形象发展协会荣誉理事长，中国文化大学广告系兼任讲师张百清先生，两位专家分别就该话题进行了深入浅出的专题演讲。
广告并不神秘
一个中心两个基本点
针对目前房地产广告中出现的一些问题，诸如一味地在广告内容的深邃性上作文章，过分追求广告画面的美仑美奂，目标客户模糊不清等，专家在演讲中一致表示，其实真正优秀的房地产广告，就是为它的目标客户提供有效的信息，让他们找到合适的房子，仅此而已。
虚虚实实六种招式
莫康孙认为，虽然房地产广告多得让人眼花缭乱，但总结所有的广告创意也不外乎以下六种招式。一，实话实说式。这种方式是最简单、同时也是最直接的一种广告创意。它在实际广告中的表现就是直接开门见山，标明地理位置、楼盘售价。二，梦想实现式。这种广告创意是在楼盘广告中为购房者塑造梦想，从而使自己的楼盘成为某种身份的象征，以期吸引那些渴望张扬的客户。三，商住布波式。用商业环境展示项目价值。四，富豪大宅门式。用一种夸张的气派营造豪华的居住理念。五，心情小户式。将浪漫与拮据融合统一，这是一种对营销小户型非常有效的方法。六，美满家庭式。为美满幸福的家庭规划他们的生活理想。
一个中心两个基本点
如今有些房地产广告已经走入了一种误区，在广告内容方面盲目追求其深刻的内涵，好象让老百姓看不懂的才是最好的。对此，莫康孙表示，其实广告策划无非就是要抓好一个中心和两个基本点。所谓一个中心，就是要以营销为中心。而两个基本点就是指业界常说的软硬广告的推广。
一根根绳子最终成就市场热点。
天津日报集团广告中心主任邓效锋曾经为本市多个楼盘进行过成功的广告策划。他认为，广告营销的出现颠覆了很多传统的东西，在目前房地产广告铺天盖地的情况下，市场对策划者的要求越来越高了。每个楼盘都恨不得把自己的产品优势用高音喇叭喊出去，因此今天的广告要想能够脱颖而出，就必须喊出来更另类，更独特的声音。对此他打了一个形象的比方，他说每一次的广告动作都应该好象是一根绳子，这根绳子直接牵动着诉求中心的神经。这样的一根根的绳子最终将会使它所诉求的中心成为市场热点。
两点检测广告效率
莫康孙表示，广告最终追求的就是两个字：效率。而一个广告是否有效率应该从两方面来加以检测。首先，广告策划者应该搞清楚如下几个步骤的内容：讲什么（诉求点）——对谁讲（弄清谁是客户，广告目标不清晰、或者广告离题太远，就会打一些无用的广告，）——怎么讲（选择广告形式）——什么时间讲（广告时间频率的选择。广告费用高，并不等于效率高，广告吸引来了人流，却有可能成交结果并不理想。）。其次，虽然宣传方式各有不同，但有一点是所有的广告都必须完成的最基本的工作，那就是要把一些最基本的产品信息告知客户，比如产品的品质、价格、朝向，位置，交通环境等。只有做到了这两点，广告才能基本算是有效率的。反之，那些太完美、太浪漫的广告则有可能给人不真实的感觉，从而超越了消费者的欲望。